地价51463元/平,谁说天河牛奶厂跑不赢广钢?
这是一场意料之中的火爆盛宴!
刚刚,经过21轮的激烈厮杀,合景以486479万元的总价,将天河奥体公园北侧北AT1003036地块收入囊中,折合楼面价51463元/平,溢价率19.7%。
广州楼面价TOP10再一次洗牌,高达51463元/平的楼面价,位列全市第三,只比琶洲地块贵1块钱!
据悉,本场土拍吸引了珠实、保利、中海、周大福、龙湖、合景、花样年、金茂、越秀、招商 电建联合体等10家房企到场。
房企 | 号码牌 |
龙湖 | 999 |
保利 | 889 |
招商&电建 | 868 |
中海 | 186 |
花样年 | 62 |
越秀 | 888 |
金茂 | 101 |
珠实 | 618 |
周大福 | 306 |
合景 | 881 |
上午9:50,地块尚未正式进入限时竞价阶段,就有8家房企迫不及待的报出价格。
10点,地块正式开拍,节奏并没有大家预想的那般激烈,越秀地产率先出价,一直等到倒计时20秒,中海才报出价格。
随后,又是一次漫长的等待,才等来合景报价。
老套路了,这些房企大佬们都喜欢玩心跳,看谁按鼠标的手又准又稳。
阿拆就是替他们担心,万一手抖,错过了那仅剩的几秒钟……
还好,20分钟过后,节奏开始加快,一分钟之内出现了四次报价。
招商&电建联合体以及中海,你追我赶,咬的很紧。
去年拿下金融城地块的合景,势头也很猛。
最终,合景力压群雄,夺得地块。
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未来售价至少10万
天河奥体公园北侧北AT1003036地块,南邻奥体东山体公园,生态急景观资源丰富;西侧的半山溪谷、北侧的合生帝景山庄,均为低容积率高品质社区。
从大范围来看,地块属于天河智谷片区,由于靠近牛奶厂板块,我们更习惯将其称为牛奶厂地块。
| 奥体公园北侧北AT1003036地块航拍现状图
地块规划有一个6班幼儿园以及物业管理等其他配套设施。
值得一提的是,周边1公里范围内,已建和规划幼儿园4家;2公里范围内,已建和规划中小学8家。周边的知名学校还有清华附中湾区学校、执信中学天河校区等。
在交通方面,地块附近有两个轨道站点,分别是现状21号线与规划19号线的换乘站大观南路站;现状21号线与现状4号线换乘站黄村站。
且周边有环城高速、华南快速、广深高速、广园快速环绕。
| 区位交通示意图
此外,地块2公里范围内有奥体中心、天河公园以及大型综合购物中心优托邦,还规划有综合医院、专科医院各一处。
在寸土寸金的天河区,如今这样的地块已属稀缺。
因此,这宗地的竞拍条件也相当苛刻,包括30日内一次性付清土地款项,而限高36米的要求,也非常考验企业实力与产品力。
但即便如此,依然挡不住市场的疯狂。
按照业内预计,牛奶厂奥体公园这宗地要想盈利,以后至少要卖到10万 。
| 天河智谷片区规划示意图
要知道,目前地块周边仅有珠江花城、保利天汇在售。
其中,珠江花城主打65-140平三房至五房,首付130万就可以上车四房;而保利天汇三期也正式登场,面积涵盖建面约78-104平二到三房。
此外,还有位于广氮的全新盘金地天河峯睿,目前已经开放营销展厅,吹风价6万 。
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牛奶厂板块厚积薄发
地块所在的牛奶厂板块,曾是和广钢新城、广纸新城并驾齐驱的中心区三大热门置业板块之一。
三大板块几乎是同期开始卖地,也同期推货入市。
现在,我们就来看看三大板块这几年的发展情况:
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地价
牛奶厂板块,2014年成交的宅地中,最高楼面价为16866元/平(AT1008045地块为商业用地)。
不同于广钢、广纸土地分批出让,牛奶厂板块当年一次性就出让了8宗地块。
而广钢新城,2014年首批出让地块,就创下了当年荔湾区的最高楼面价——23546元/平。
2016年,保利拿下的219地块,又一次刷新荔湾地价峰值——41582元/平,至今仍位列全市楼面价TOP10榜单。
广纸新城,2015年首批推出的地块,成交楼面价为16000元/平。
2017年,时代拿下的石岗路地块,楼面价高达55437元/平,一举打破全市地价纪录,并保持了3年之久,直到越秀南路地块推出市场。
从三大板块不同时期成交的地价情况来看,起初面积最大的广钢新城更胜一筹;坐拥一线江景的广纸新城,推出市场稀缺的江景宅地时,也成为了开发商眼中的香饽饽。
相对而言,当时被称为“天河最后一片处女地”的牛奶厂板块,则略逊一筹。
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新房售价
三大板块中,面积最小的牛奶厂板块,最早售罄。
牛奶厂板块的开发商们,在开发初期就提出了“天河国际社区”概念,以低密度高端住宅为基调,汇聚了龙湖首开·天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府、家和天曜5大项目。
最先开卖的龙湖首开天宸原著,2016年初,洋房均价为3万元/平;2019年初,华润天合洋房尾货报价4.8万元/平。
| 地块现状为山体,右侧为牛奶厂项目
和低密度的牛奶厂板块不同,广钢新城则是高容积率的住宅区。
2015年,广钢新城首个项目——中海花湾壹号开卖,均价约3万元/平。
而目前广钢新城项目最高报价为6万元/平,来自主打小户型产品的中海学仕里。
|广钢新城航拍图广州房产摄
和广钢一江之隔的广纸新城,首个开盘项目——越秀·星汇海珠湾,2016年均价4.2万元/平。
目前住宅在售的绿地越秀·海玥,均价5.3万元/平。
而楼面价高达5.5万/平的时代石岗路地块,已正式命名为时代大家,相信很快就会与大家见面。
就新房售价而言,最早收官的牛奶厂板块,又一次垫底。
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二手房溢价
转眼间,三大板块规划的配套陆续落地,最早售出的住宅,也差不多都已过了两年限售期。
其中,牛奶厂板块项目,二手报价在5.8-6.2万元/平上下,最高溢价率超100%。
广钢新城板块,二手报价在4.2-5.1万元/平左右,最高溢价率约40%。
广纸新城项目,二手报价在4.8-5.2万元/平左右,最高溢价率约14%。
这一次,牛奶厂板块终于翻身农奴把歌唱。
更让人意外的是,随着近期板块利好的不断叠加,本次高价地的出让、周边吉山村旧改的启动,都在拉动板块价值的提升,牛奶厂板块的二手房价还在不断上涨。
此前阿拆就提到,牛奶厂地块公开挂牌之后,就有二手房业主一口气涨价一两百万:
华润天合一套122平的4室2厅,10月31日,涨价100万元,总价900万元,折合单价7.3万元/平。
招商雍华府的一套叠墅,11月8日,涨价200万,总价1800万,折合单价13.7万元/平。
牛奶厂板块的区位价值,似乎才刚刚开始体现,并且完成了一轮逆袭!
广纸板块,就看时代项目入市后,能否再次拉动板块价值的提升。
而由政府主导造城模式的广钢新城,也曾一度受到市场的狂热追捧,现在看来似乎已经有点透支利好。后续能否再开始新一轮的上涨,我们拭目以待!