在62小时内为换房家庭完成卖房和买房--补遗
限于篇幅，上周只详细交待了卖房的一些细节，对买房的过程只来得及告诉大家，我们成功地运用了Bully Offer 的计巧提前买到了房子，没来得及交待细节。
过去一周，有读者朋友联系我，想了解本案例更多细节。今天，我就为大家补充说明一下。
买家的心理压力和破解方法
上周，我跟读者朋友们说过，我的客户是换房的家庭，我在8日18日晚上成功地为他们出了Yonge/Finch的公寓房子。然后，8月19日，在Yonge/Hwy7 的Longstaff 区出了一间东南西三面采光的无管理费镇屋的EndUnit。这样的房子是大约20间镇屋里才会出一间的几率。
卖家和卖方经纪人在MLSListing 中明确表示，他们准备在8月26日统一收Offer，让买家们抢Offer。这样的局面显然对我的买家客人很不利，因为，我的客人已经卖了房子(SoldFirm)，而这间无管理费镇屋就是他最想买到的房子。抢Offer，给他们带来了不小的心理压力--抢不到怎办？下一步是不是只能买第二喜欢(而不是最喜欢)的房子了？
破解方法只有一个:用BullyOffer ！
Bully Offer 的运用方法
如果要想避免抢Offer带来的心理压力，买家朋友和买方经纪应尽量尝试Bully Offer。
首先，这是一种”以快打慢”的方法，买方经纪人要为买家友争取一对一谈判的机会，快速结束谈判拿到房子，不给卖家机会用其他买家的Offer来逼我们买家不停地交替加价。实际操作中，我就为我的买家客户就在8月21日上午成功地买到了这个房子，而且，价格是我方主动提出的价格。
其次，是为我的买家客人争取到了比其他买家更多的机会。既使，我们8月21日没成功，我们还有8月26日的机会。当然，8月21日的一对一谈判是对我的买家客人更有利的机会。
具体操作是这样的:
8月20日下午5点钟看完房，晚上8点钟把BullyOffer发给卖方经纪人。我们买方的Offer 的有效期到21日中午，为卖家和卖方经纪人留下了充分的思考时间。我们的BullyOffer是无条件的，而且，价格是经过精算过的合理的市场价。(关于精算房价，我以前在专栏文章里介绍过，感兴趣的朋友们可以私信索取。)实话实说，我们给出的精算价格非常合理，虽然不是超高的，但也确实让卖家感到弃之可惜，在过一个晩上和一个早晨的思考之后，终于接受。
这样，我的买家已经赶在卖房(Sold Firm)之后的62小时之內买到(Bought Firm)了自已最喜欢的房子，再不怕别的买家抢走这套房子了！
Bully Offer--房价必须精算
Bully Offer的出价应该是精心计算过的，要以当前市场条件下房子的市场价值(Market Value) 为准。当然，Bully Offer的价格与条件也应该足够吸引人。只有这样，才能让卖家不等其他Offer，立即接受我们的Bully Offer。必须指出的是，Bully Offer不应该随便出，买家朋友和买方经纪必须提前做很多准备功夫，然后，我们才有可能 ”一击即中” 。而且，Bully Offer 的价位要在买家能力范围内。
有时，卖家和卖方经纪人会不接受我们买家的Bully Offer。这也无妨，我们就当是做了一次”火力侦察”，为下一步的工作做了更充分的准备，用好第二次机会。
Bully Offer--谈判必须有技巧
Offer可以Bully，但是，在谈判时，我们买方经纪人的态度不可以Bully。如果我们显得很强势，卖冢和卖方经纪人可以说:“既然你们买方这样强势，那么，你们应该还可以加价嘛！” 当然，如果我们买方经纪人太软弱，也无法说服卖家和卖家经纪人接受我们的Offer把房子按我们买方精算的价格卖给我们。
作为天天在第一线为客人买房或卖房的专业地产经纪，我完全明白，无论是买家还是卖家都最关心这样一个问题:“这个房子应该卖多少钱？”要解答这个问题，就要学会计算在当前市场条件下房子的市场价值(Market Value) ，主要的计算依据包括: 房屋的占地/房屋建筑面积/设计水准与装修材料/市场供求比例关系等等。
无论是做为买家，还是做为卖家，最后的成交价格都应该以市场价值为准，我为买家朋友精算价格並准备Bully Offer，都是以市场数据为依托，也能够说服卖家接受。
换房时怎样使用Bridge Loan
对于第一次换房的朋友们来讲，不一定熟悉Bridge Loan 这个词。例如，您卖出的房子价格是70万加币，剩余房贷是30万。新买的房子是100万。您希望在9月30日拿到新买房子的产权，在10月10日才把卖出的房子产权交给下一个买家。这样，您有10天时间从从容容地搬家。
那么，从9日30日到10月10日之间，您需要使用Bridge Loan---中文可称为”过桥贷款”。我们知道，通常，银行能批给我们的房贷大约是年收入的5倍左右，而上述换房例子中，9月30日到10月10日期间，银行给换房客人提供的资金总额远远大于年收入的5倍。这当中很大一部分是Bridge Loan。
银行给换房客人提供Bridge Loan时，通常有如下要求:
1. 卖的房子和买的房子都是Firm Deal，並且有确实的交接日期;
2. 由同一个律师负责这一卖和一买。银行会在9月30日先把包括新房贷包括BridgeLoan给到此律师，帮换房客人拿到新买房子的产权。同时，该律师会书面承诺(Undertaking)在10月10日帮换房客人交出已卖出房子的产权並到钱之后，第一时间还BridgeLoan 和房贷。
如果换房客人估计自己拿不到Bridge Loan 怎么办？是不是就不能换房了？
也不是！如果能合理安排一卖一买的交接日期(Closing Date) ，我仍然可以为您安排好换房事宜。篇幅所限，我们下次再谈。
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)