房子过完了户,买方拒不给尾款,房子算谁的?

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当今房价高涨,新房不但价格贵,而且往往地段偏远、配套还不完善,于是有很多购买者更愿意购买市中心配套齐全的二手房。可是二手房的交易手续复杂,交易过程风险较多,这不,就有朋友遇上了房子过完户拿不到尾款的情况了。

房子过完户,买方拒不给尾款,房子算谁的?

一,二手房交易尾款的支付方式

通常来说,二手房交易中,双方在房产中介的主持下,签订二手房买卖居间协议,支付购房定金。然后按协议履行并根据双方协议中的约定的房款支付方式支付尾款。

一般有以下两种尾款支付方式:

1,全款交易

如果买方是全款购房,在产调清楚后,双方到银行办理全额房款资金托管,双方到房管局过户,过户后,卖房凭过户凭证,到银行提取房款,后双方办理房屋移交。

2,按揭贷款交易

如果买方是按揭购房,在产调清楚后,买方需要向贷款银行申请按揭贷款,待按揭贷款审批通过且核实贷款金额后,买卖双方一起到银行托管全额首付款后,再一起去房管局过户,过户后,卖方凭手续到银行提取首付款,双方按协议约定交房时间交房,卖方等待银行放款。

二,房子过完户,买方拒不付尾款,房子算谁的?

根据第一大点可以明显发现,如果二手房交易过程中,房款进行了资金托管,就不会出现过户后买方拒绝付尾款的情况。

可是现实中,很多二手房交易都是没有进行资金托管的。就像题主这种,虽然尾款没有付清,但是房子已经过完户,那房子算谁的呢?

从法律角度讲,房子过完户,无论房款是否支付清楚,房子已经属于买方的,买方才是房子的所有权人。

根据我国《物权法》的规定,不动产物权的变更,经依法登记,发生效力。意思就是,房屋所有权的转移变更,需要过户才能完成,现在卖方的房屋已经过户给买方,所有权已经完成了转移,房屋的所有权已经不再属于卖方。

是的,非常明确,房子过完户,从法律角度,房子所有权人是买方。

三,物权法保护买方的物权,合同法保护卖方的债权。

房子已经过户,从法律上说,房子是买方所有,房子受物权法的保护。而作为双方签订的真实有效的合同,卖方没有收到尾款,卖方的债权受合同法的保护。

1,法院有权利强制卖方搬出。

虽然买卖双方按协议约定,是要买方付清尾款,卖方才腾房。如果买方依旧合同要求卖方交房,卖方自然可以依据合同的“先履行抗辩权”进行抗辩,这样的话,法院大概率会依据合同法判决买方败诉。

但是因为房屋所有权是物权,卖方的尾款是债权,如果对方以房屋产权人的身份通过法院起诉,要求卖方搬出房屋,根据“物权优先于债权”的原则,法院很可能会判决卖方搬出房屋。

当然,这只是买方作为产权人的物权受保护的角度起诉,要求卖方搬出房屋,法院可能会这样判决。

在这里,或许有朋友会认为,这法律怎么不公平?事实上,法院这样判,理由肯定是充足的。这也相当于是“一码归一码”,简单说就是,既然房子卖方已经签字画押过户给买方了,从法律角度来说,这个房子是买方的,房子理应属于买方管理和使用,买方对房子拥有绝对的支配权。

也就是说,买方所享有的房屋所有权可以对抗卖方要求付尾款的债权。而卖方要求付尾款的合同债权只能让位,不能对抗买方的物权。

2,房屋过户后,卖方没有权利对房屋作出任意处置和破坏,否则就涉嫌侵权。

如上面所说,这个房屋已经完成过户,所有权不再属于卖方,此房屋的物权归买方,受到法律的保护。无论卖方交房与否,对于不属于卖方的房屋,卖方自然是没有权利作出任意处置和破坏的,否则就会构成侵权。

房屋产权已经过户转移,房子属于买方的。除了双方合同中约定可以带走的东西,在合同没有约定的范围内,特别是房子里面一些固定的物件,无疑,都属于买方的财产。个人的合法财产是受法律保护的,像题主所说“每天砸一块砖”的做法,明显是不妥也是不合法的侵权行为。

3,合同法保护卖方的债权。

买卖双方签订的二手房居间买卖协议,是双方的真实意思表示,受到法律的保护和约束。双方就应该本着诚信原则,按协议约定履行。

协议中已经明确约定,买方过完户付清尾款,卖方再腾房搬走。买方在过户后应该及时支付购房尾款,卖方应该按协议约定,收到房子尾款后再交房。

但是,合同在履行途中遭遇买方拒不付尾款,显然买方行为是不符合协议约定的,也就是说,买方可能涉嫌违约了。

在买方违约的前提下,合同法保护卖方的债权,卖方应及时根据具体情况采取对策,保护自己的合法权益。

三,房子过完户,买方拒付尾款,卖方收不到钱,怎么办?

经过前面的讨论,作为卖方,明显感觉比较“亏”,房子卖出去就收个首付款就已经过户了。房子不是自己的了,买方拒付尾款,而且法院还有权利要求自己腾房,怎么办呢?

买方拒付尾款,违反了合同法,卖方有权利要求买方履约和承担违约责任。

买卖双方签订的二手房居间买卖协议,是双方的真实意思表示,受到法律的保护和约束。双方就应该本着诚信原则,按协议约定履行。

协议中已经明确约定,买方过完户付清尾款,卖方再腾房搬走。卖方可以按协议约定,收到房子尾款后再交房。

买方拒不付尾款,显然是不符合协议约定的,明显违背诚信原则,涉嫌违约。而作为诚信守约的卖方,有权利要求买方按合同履约支付尾款和承担违约责任。

如果卖方已经察觉到买方拒绝付房子尾款,最好能及时、主动、积极地找对方协商,搞清楚买方不付尾款的具体原因,并制定相应的对策。

笔者认为,买房拒付尾款,可能有以下三种情况:

1,贷款交易,银行放款慢。

如果是因为贷款银行放款速度慢,这有可能是卖方太过心急,对买方产生误会了。毕竟何时放款由银行说了算,买方也不能控制。在这种情况,只能是大家想办法催促一下银行,特别是通过中介交易的情况,可以找中介从中协调沟通一下,同时,卖方需要给买方多一点时间。毕竟买方也付出一大笔首付房款了,自己也没住上房子,买方也不愿意银行放款慢。

2,全款交易,买方确有临时困难。

比如全款买房的情况,过户前双方并没有资金托管,过完户,买方发现账上的钱被司法冻结了,没钱向卖方支付了;或者买方家人突发意外,钱要拿去救命……等等。

像这种,如果遇上买方确有临时困难,双方应冷静地坐下来协商,签订补充协议,卖方可要求买方限期支付尾款,同时申请保全房屋,卖方暂时也不要交付房屋。

3,买方故意不履行付款义务。

如果是对方赖账故意不履行付款义务,或者其他原因故意不履行付款的义务,那么买方的拒付尾款行为可能涉嫌违约。卖方可以依据合同约定,及时通过司法途径起诉,要求买方履行付款义务,并追究其违约责任。

需要注意的是,卖方在起诉同时,一定申请法院保全该房屋。通过法院保全,禁止该房屋再次过户,避免对方把房子卖出去而致使卖方钱房两空。

最后,笔者在此提醒有需要购买二手房的朋友,房屋买卖是大买卖,涉及资金大、交易过程复杂,一定要谨小慎微,无论是买方还是卖方,资金托管都是非常有必要的。

—————————本文完———————

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