人见人爱的金茂府，又出新品！

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前几天，金茂的年报出来了。有时候不得不服气，别人家的房企就是牛。

2019年金茂实现总签约销售额约人民币1608亿元，同比增长了26%；实现归母净利润64.52亿元，同比增长24%；北京、南京、温州、杭州四城，金茂2019年销售均超过百亿元。

在行业竞争最激烈的北京，金茂的单城销售高达约200亿元。

在年会上，金茂高管很有底气的说，2020突破2000亿，完全可期。

粗略算了下，金茂的销售均价大概是2.3万元/平米，这样的价格可能目前没有开发商能超越。金茂是怎么做到的？

简单总结了金茂独特的、别人无法复制的地方：受益于城市运营模式，给金茂带来了大量高品质土地；融资成本极低（只有4点多）；产品力强，服务好，业主口碑好，能溢价。

尤其最后一点，最为重要。

金茂有多强？金茂经常用两个小时把一个项目卖完的神话你应该听过。但背后是金茂府、金茂悦这样具备超强IP的产品力的产品。

在解构了金茂的超级产品线——金茂府后，真想说一句：金茂，活该你卖得好……

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以近期深度关注未央金茂府为例，是金茂府目前最新亮相的项目，位于陕西西安未央区。

备案价25000元左右每平米，它可能是全国最具价格优势的金茂府产品，同时是产品、生态环境、区位都非常稀缺的金茂府。

未央金茂府位于西安未央湖公园东畔，距离浐灞湿地公园约1.3公里，处于浐灞生态区、国际港务区与经开政务区三区交汇处，也是连接三个片区的重要纽带区域，容积率只有1.5。

更难得的是，这座金茂府的区位优势。距离西安高铁北站只有5公里，距离咸阳国际机场21公里，与西安最近很火的奥体板块也只有6公里，距离旁边在修的地铁口也都很近。

未央金茂府占地面积117亩，容积率1.5，这样优质的地块指标，金茂放弃了高低配的“太师椅”传统“出面积”式的建筑强排，比如弄一些高溢价的别墅，而是规划了25栋纯粹的洋房产品，社区前面规划了一个幼儿园和一个1.5万方的微mall商业，作为项目的配套使用。

住宅产品为6F、9-10F的多层洋房，建筑产品为142-210㎡的豪宅跃层或大平层户型。

未央金茂府效果图

建筑由日清的大师任治国担纲设计，为了追求完美并做出与众不同的产品，据说单立面就多次推翻重来，设计了七稿之多。

为什么要如此费尽心力？

因为作为目前全国豪宅的王者，金茂需要突破。

首先是做更好的产品，让金茂府超越金茂府。

这是金茂继长安金茂府之后，在西安落地的第二座府系产品，地块条件如此优渥。

金茂府最想要做的，就是善待土地，所以才会不断的追求完美。

金茂府系的产品，向来在豪宅市场、在科技住宅方面都是毫无争议的引领地位，这让我想起了做电动车的特斯拉，为什么一直引领着市场？

想要卓越，引领行业和市场，就要不断创新，不断超越自我。

未央金茂府想做的，要突破的是自己。

这次的未央金茂府的立面设计，在传承金茂府质感、沉稳的同时，从极简美学中汲取灵感，并采取了宋代建筑美学的东方新古典风格。

在立面结构上化繁为简，采取了铝板+Low-E玻璃+瓦面铺设的设计，同时将中国文化元素应用到檐口、立柱、格栅等细节中，简约而不简单。

这也让整个建筑更加挺拔，也更具韵味。

未央金茂府效果图

这样的从宋式坡屋顶中汲取的设计灵感，设计出来的瓦屋顶+铝板挑檐，是不是比千篇一律的欧式更让人喜欢？

更难能可贵的是，这样的设计还让顶层的户型具有了更多的优势：顶层可以成为居住更舒适的跃层，赠送大面积的阁楼和露台。

不仅如此，未央金茂府的产品还有个非常棒的设计，就是充分利用了土地的高差，实现了地下层首层化利用，这样的优势是，让地下可以拥有更自然的采光，空间结构利用更加合理，景观更加丰富。

这样的设计也使得底层产品更加丰富：一层也设计为跃层，且带有花园和下沉式庭院。

未央金茂府效果图

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这次疫情，催生了很多文章，有人说以后的房地产将会产生巨变，以后的景观、健康科技、户型都会产生变革。我觉得，可能会有很多人想去抄金茂的作业，但很难有人真正能做到。

金茂的十二大科技系统很多人可能都知道了，为什么别人学不会？

单是毛细管网辐射系统这一项很多公司都不敢使用。

仍以未央金茂府为例，毛细管网系统利用了仿生学原理，采用低流速、小温差、大面积的特点，向室内提供更好的热舒适度。

毛细管席铺设在室内天花和局部侧墙处，通过面辐射的方式，与室内进行热量交换。以辐射方式调节室温，能够避免空调直吹的伤害，温度更接近居者舒适体感，舒适宜人。

这种毛细管网的设计，与地源热泵系统相结合，同时与室内全热交换新风系统、隔热系统、遮阳系统、保温系统也相辅相成。

就像一棵大树的根系根植于大地一样，与建筑紧密的连接在一起，极大的保证室内恒温恒湿恒氧，保证室内最大的舒适度。

而金茂最大的优势是，用十二个科技系统支撑起来的循环科技，再加上智能化科技的万物互联，彼此咬合相辅相成，形成了金茂的绿色建筑科技生态，这点别家很难超越。

时至今日，金茂已经获得了全球140多个绿色建筑标识，集中国绿色三星、美国LEED、英国BREEAM三大绿色认证为一身，这种强大的绿色建筑科研、生产能力，再无二家。

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未央金茂府的另一个亮点是它的景观优势。

得益于1.5的超低容积率，未央金茂府做出了两条超级景观廊道。而且仔细观察会发现，景观是类似于宫廷礼序的绝对对称风格，三重归家礼仪。

在主轴上，是长达360米、面积4300平方米的景观大道。

这样大尺度、大面积的中央景观，布置出了由大区府门、南苑门庭、巷道玄关的三重门的景观，通过这样的起承转合，整个社区的景观更加丰富多样，才会更有仪式感。

未央金茂府景观示例图

每隔不远，都会有一个小的景观节点，金茂用连廊把它们串联在一起，并做成了一个个丰富的宅间花园。

未央金茂府景观示例图

我想这样的景观对比很多密不透风的小区景观来说，才是业主更需要的：有丰富的林下空间，有各种各样的互动小景，有更多可以驻足欣赏、停留休憩、居家玩乐的花园。

未央金茂府景观示例图

不仅如此，在各楼栋间也打造了园林级的景观，分别布置了玉兰园、枫叶园、白果园、石榴园、如意园、海棠园等6排植物园区，种植了各种果树和观赏植物。

整个社区，用了几百棵全冠移植的大树，拥有舒适的林下空间，并设置了经过圆角处理的扶手、坐凳，还有无毒绿色材料、全龄段的儿童乐园，星光跑道，四季自然绿的高尔夫草坪，全防滑、防积水铺装材料……

这样的设计，是为了将安全、舒适、乐趣都藏入园林，创造多样的游园体验。

极具人文情怀的产品气质，逆天的黑科技住宅，建在花园里的豪宅，是这个项目给我的初步印象。

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再来说说西安。

近几年，西安也在更加蓬勃的发展。

除了各种媒体上讨论的西安的花式抢人才，在抖音上成为顶级流量打卡地的“网红城市”，西安已经是第九个国家级中心城市，承担着一带一路新老发源地的荣光，各种高新产业落地西安，大西安的前景，大有可为！

大西安一直希望复兴历史荣耀，这不仅是西安人的梦想，也是陕西的一个愿景。

为了实现大西安的愿景目标，西安这座城市的规划也很有意思。

西安提出的大关中战略，是从交通、产业、区域提出的空间战略，加强城市间的协作。

在此基础上，西安提出了“多轴线、多中心、多组团”的发展模式，构建“三轴三带多中心”的大西安空间结。

仔细看西安三纵三横的发展模式的话，会发现这刚好把西安分割成分了一个九宫格的空间结构，这很像去陕西历史博物馆时，看到的盛唐时长安城的棋盘九宫格规划。

而从城市空间上，遵循的是“东拓、西进、南控、北跨、中优”空间战略，是要实现“山川一体，渭水连城”的发展，从南边的秦岭，再到北边的渭河，都兼容并包进了大西安城。

而未央金茂府，就在风景如画的渭水灞河之河畔。

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曾经跟朋友聊天时说，金茂这家企业，是行业内的一个异类。

因为央企的身份，又归属于排名世界500强88名的中化集团，金茂拥有超低的资金成本和并不那么强烈的追求业绩的想法。

既然是要打造代表中国的豪宅，输出的企业文化就是以产品为导向。

这样的金茂，才会不惜代价去打磨产品，去用心构造绿色建筑。

也正因为此，虽然已经布局了49座城市，200多个项目，但金茂并不焦躁，也不以速度取胜，不急于扩张，甚至，并不最求利润最大化。这次未央金茂府的开盘价据说也极具诱惑力。

我想，也许这就是央企的责任心吧。

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