TOP30房企2019财报大复盘：新增千亿、两千亿房企各5家！34家房企步入千亿阵营！
艳姐说
今年3、4月，各大房企纷纷发布年报，几家欢喜几家愁。
从销售金额看，去年新增千亿和两千亿房企各5家，这样有34家房企进入千亿阵营，另有15家房企步入2000亿阵营。
有的房企则面临营收、毛利等关键指标下滑，慢慢沦落为“学渣”。
目前房地产行业集中度越来越高，哪些房企有持续增长的能力，哪些房企陷入了困境呢？
为此，艳姐将着重分析30强房企整体经营情况，选取一些鲜明的财务指标，如净负债率、毛利率、净利率、现金短债比等，来看目前的房企众生相。
从各大房企披露的年报看，传统头部企业表现不俗，规模效应继续显现。
碧桂园、恒大、绿地三巨头营收称霸地产界
从年报披露看，碧桂园、恒大 、绿地三家房企去年主营业务收入高达4000亿元以上，独霸整个地产行业。
尤其碧桂园，不但主营收入高达4859亿元，而且去年全口径销售金额为7715.3亿元，拉开第二名万科超1000亿元以上。
在3千亿和2千亿营收级别中，仅万科和保利两家“老字号”，它们经营稳健，净负债率低，利润长期保持着两位数增长，每年也有不错的分红。
奥园、世茂等迈入更高级别
追求1000亿元销售规模，这是很多房企挂在嘴边经常喊的口号。
（数据来源：克而瑞）
从表中看出，中国奥园2019年销售金额增幅较大，超过40%。
主要就在于奥园的销售区域相对比较平均，去年公司有5个省的销售额超过50亿元。
而且自2012年以来，奥园就采取了“快速开发、快速销售”的策略，这使得公司在2016年-2019年，合同销售额的年复合增长率达到了66%。
另外，知名浙系房企滨江集团近几年表现也十分突出。
2015年—2019年，滨江集团的签约销售金额分别为233亿元、366亿元、615亿元、850亿元和1120亿元，年复合增速近50%。
作为一家区域房企，滨江集团主要的策略是聚焦杭州，辐射华东，利用华东强劲的基本面来为公司的发展提供源源不断的动力。
有刚跨入千亿级别的房企，也有更上一层楼，迈入两千亿级别的房企。
（数据来源：克而瑞）
截至2019年，根据克而瑞数据显示，有34家房企的全口径销售金额突破1000亿元，其中15家房企突破2000亿元。
（图片来源：克而瑞）
从整体看，30强房企无论在营收、净利润、毛利率、债务水平等都处于行业领先地位，不过部分指标仍有隐忧，需要引起关注。
这次艳姐将从营业收入、债务水平、现金短债比、现金流、盈利能力这五大维度进行分析，一探中国TOP30房企虚实。
1）30强房企合计营收近4万亿
先来看看30强房企的营业收入和归母净利润的数据，去年30强房企营收合计39805.11亿元，合计净利润3995.78亿元。
同时艳姐发现，碧桂园（4859.08亿元）、恒大（4775.61亿元）、绿地（4278.22亿元）、万科（3678.93亿元）、保利（2359.34亿元）的营业收入排名前五，五大巨头合计营收19951.18亿元，占30强总营业收入的50.12%，规模效应越来越明显。
（数据来源：公司年报，根据营业收入同比增速由高到低排序）
部分龙头房企营收增速"被"放缓，恒大、绿城仅增长2%
部分房企营收增速较快，中梁继续极速前进
| 序号 | 房企名称 | 2019年末 资产负债率（%） |
2019年末 净负债率（%） |
| 1 | 富力地产 | 81.33 | 198.88 |
| 2 | 华夏幸福 | 83.61 | 182.78 |
| 3 | 融创中国 | 88.12 | 172.26 |
| 4 | 中国恒大 | 83.75 | 159.3 |
| 5 | 绿地控股 | 88.53 | 156.7 |
| 6 | 佳兆业 | 79.44 | 144 |
| 7 | 阳光城 | 83.45 | 138.2 |
| 8 | 金科集团 | 83.78 | 120.23 |
| 9 | 美的置业 | 87.53 | 89.01 |
| 10 | 雅居乐 | 79.48 | 82.82 |
| 11 | 荣盛发展 | 82.45 | 79.7 |
| 12 | 远洋集团 | 73.08 | 76.73 |
| 13 | 中国奥园 | 87.24 | 74.88 |
| 14 | 中国金茂 | 73.68 | 74.39 |
| 15 | 越秀地产 | 76.48 | 74 |
| 16 | 融信集团 | 80.73 | 69.92 |
| 17 | 旭辉控股 | 79.17 | 68.52 |
| 18 | 时代中国 | 77.83 | 67.2 |
| 19 | 中梁控股 | 90.7 | 65.57 |
| 20 | 绿城中国 | 79.48 | 63.2 |
| 21 | 金地集团 | 75.4 | 60.24 |
| 22 | 世茂房地产 | 75.25 | 59.7 |
| 23 | 保利发展 | 77.79 | 56.91 |
| 24 | 龙湖集团 | 74.44 | 51.02 |
| 25 | 碧桂园 | 88.54 | 46.3 |
| 26 | 万科 | 84.36 | 33.87 |
| 27 | 中国海外发展 | 60.06 | 32.69 |
| 28 | 华润置地 | 69.36 | 30.3 |
| 29 | 招商蛇口 | 63.19 | 29.28 |
| 30 | 新城控股 | 86.6 | 16.36 |
| 平均值：79.83 | 平均值：85.83 | ||
（数据来源：克而瑞，根据净负债率由高到低排序）
从30强房企来看，大部分房企在发展的同时，较为重视债务水平的控制。
平均资产负债率79.83%，平均净负债率分别85.83%，但净负债率分化极为严重。
净负债率高的房企包括绿地类房企均超过150%。所以这些房企面临最迫切的问题就是调整债务结构。
比如某房企老板就表示，“降负债”将是公司未来三年重要的战略目标，通过增加销售回款和减少土地储备支持，使总有息负债规模每年平均下降1500亿元。
另外，去年有包括万科、中海、华润、招商蛇口、新城的净负债率在40%以下，处于绝对低位。
尤其万科、华润、中海这三家房企长期保持40%以下，艳姐不得不对这三巨头表示大写的佩服。
万科、华润、中海近四年净负债率
（数据来源：克而瑞）
这三家房企主要始终把“稳”字放在第一位，在“稳”的前提下来实现规模的扩张，不激进拿地、快速回笼资金，既保证了销售的增长又维持低杠杆，走高质量发展路线。
3）30强房企现金储备较厚实
在目前房地产调控、经济下滑、融资收紧的大背景下，房企对于现金的需求可谓强烈。
（数据来源：克而瑞，根据现金余额由高到低排序）
从年报披露的数据看，各大房企的现金储备比较充裕。
其中，佳兆业手持现金370亿元，同比增幅达60%以上。
此外，包括新城、融信、龙湖、旭辉等优质房企去年现金增幅在30%以上，可见各大房企比较重视销售回款和抵御未来经营风险的前瞻性。
不过，也有部分房企的现金出现较大幅度下滑。如远洋集团手持现金335亿元，同比下滑超21%。
从业绩方面看，远洋去年未达成1400亿元的销售目标，并且公司产品毛利率偏低。另外，公司运营成本的上升也拖累了归母净利润的下滑。
再来看一下现金短债比和长短债务比情况。
各大房企的现金短债比和长短债务比仍旧保持较好水平，债务结构继续优化。
不过，个别房企的现金短债比较低，需引起警惕。如f地产为0.62、h房企为0.61、r房企为0.90。
像某房企在今年就通过超短融、境外美元债及公司债等多渠道获取资金，因此公司短期债务压力仍旧可控。
另外，h放弃在未来三年也将逐步降低总有息负债规模，使公司债务水平回落。
4）多数房企经营现金流净流入
除了现金储备较为充裕外，去年房企经营活动现金流净额也呈净流入状态。
（数据来源：公司年报）
碧桂园近4年经营性现金流
（数据来源：公司年报）
万科2019年筹资活动现金流情况
（图片来源：万科年报）
5）部分房企毛利率下滑
盈利能力方面，30强房企的平均毛利率30.08%，平均净利率13.73%，平均净资产收益率21.66%。
华夏幸福、金地毛利率均超40%
净利率差距显著，中海达26%，绿地仅4.9%
尤其金地、华润两家房企的净利率达到20%以上高位，比2018年同期上升0.45和0.75个百分点，表明公司三费控制能力较强。
艳姐还发现，虽然排名靠后，但阳光城、绿城、佳兆业、绿地这四家房企的净利率同比也出现了上升，幅度分别为0.16、2.45、0.16、0.3个百分点。
净资产收益率保持高位，中梁位列第一
去年，中央定调“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的三稳政策不变，部分热点城市房地产调控政策仍然从紧，市场下行压力较大的城市调控政策则局部放松。
从30强房企公布的年报看，房企营业收入总体保持增长态势，并且逐渐向龙头企业靠拢，但部分龙头企业营业增速有所放缓，同时毛利率出现下滑，需引起关注。
不过，好在房企目前的现金较为充裕，多数房企净负债率处于合理范围，整体经营风险可控。
受疫情的拖累，国内房地产开发投资和销售金额在1-2月出现大幅下滑。
不过，随着3月份复工复产的持续推进，1-4月投资和销售降幅已经明显收窄。
今年的地产行业注定是波澜不惊的，疫情虽然短期影响各大房企的销售，但长期却有望提升优质房企的市场占有率。
苦练内功、提升产品品质、保现金流、加速回款等措施，是目前房企应对市场波动的最有效手段。