第一把交椅要从资本游戏开始？恒大300亿引投计划回A之路正式启幕
【艳姐说】
去年10月，恒大销售额超越万科，很多人认为恒大称王的时代已经到来。
就在2017年的第2天，恒大的攻击波又来了！恒大发布公告称8家战略投资者将合计出资300亿元取得恒大地产经扩大后股权的13.16%。恒大回A已经棋至中盘，这家巨无霸房企的回归大戏，极有可能成为2017年房地产行业最重大的事件。
值得注意的是，恒大地产的投后估值为2279.64亿元，而万科A、H股总市值约2206.63亿元，可以预见的是，2017年注定将成为“恒大年“！
NO. 1｜壹
地产巨无霸回A提速 恒大地产完成300亿引投计划
中国恒大（03333.HK）1月2日晚间发布公告，公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产2016年12月30日与投资者订立投资协议，8家战略投资者将合计出资300亿元取得恒大地产经扩大后股权的13.16%。这也表示着恒大地产回A又已迈出实质性一步。
根据恒大地产、凯隆置业、深深房A及其控股股东深投控2016年10月3日签署的《关于重组上市的合作协议》，深深房A拟以发行A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。交易完成后，凯隆置业将取代深投控成为深深房的控股股东。各方同时约定，在正式协议签署前，恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者。
鉴于凯隆置业之前持有恒大地产的股份比例为100%，为满足恒大地产在A股上市的相关政策条件，该股份需要在重组前进行适当稀释。参考《上市公司重大资产重组管理办法》关于上市公司发行股份的价格不低于市场参考价90%的规定，深深房发行股份的价格最低为9.99元/股。按此计算，为满足《深圳证券交易所股票上市规则》关于上市公司社会公众股东持股比例超过10%的股权分布要求，恒大地产在本次重组前引入战略投资规模应为不低于120亿元。
此次引入的战略投资者共8家，其中中信聚恒、广田投资、华建控股（华超置业附属公司）分别认购50亿元，各占增资后恒大地产2.19%股份；中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元，各占增资后恒大地产股份1.32%。
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成功引入战略投资者，意味着恒大地产重组深深房正常推进，在战投引入完成后，凯隆置业持有恒大地产的股权比例将降低至86.84%。
而战略投资者之所以如此热情，或源于恒大的承诺：
1、业绩承诺：恒大地产于2017年、2018年及2019年三年内净利润将分别不得少于243亿、308亿和337亿；
2、分红承诺：同时恒大地产承诺每年净利润分配比例将不低于60%，按照承诺业绩计算，恒大未来三年股息率将超20%；
3、回购承诺：若2020年1月31前未能完成重组，恒大将以原有投资成本回购投资者持有股权或以转让恒大地产股份的形式补偿相关投资者。
中国恒大的公告还显示，“恒大自开展引战工作以来，市场反应热烈”。而另据了解，恒大后续还有再次引入战略投资者的可能性。值得注意的是，此次公告中提到，此次引入的8家战略投资者为第一批投资者。
根据香港上市规则，增资规模超过市值的75%，审批程序更为复杂，耗时更长。从另一方面理解，恒大引入战投的上限为市值的75%。当前，中国恒大的市值在600亿元人民币左右，按75%上限计算，恒大的引战规模最高可以达到450亿元。也就是说，恒大还有不超过150亿元的引战空间。
引入战投，就恒大地产本身而言，将在一定程度上增厚公司净资产，带动净负债率下降，从而实现资产负债表的改善，为未来几年的业绩增长打开空间。
NO. 2｜贰
恒大的回A“心计”
从嘉凯城到廊坊发展再到深深房A，恒大今年以来一系列在资本市场上的动作令人目不暇接。
今年4月24日，恒大地产发布公告，以3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购嘉凯城约9.52亿股股份，合计金额约36.1亿，占总股本52.78%，自此，恒大便成为嘉凯城的控股股东。
当时业界普遍认为，恒大此举或为回归A股的前兆。
10月9日晚，深深房A发布公告称，其控股股东深投控与恒大及其控股股东凯隆置业签署协议，深深房将以发行A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权，恒大则向深深房注入地产资产，在交易完成后，凯隆置业将成为深深房的控股股东。
同时，该计划透露了恒大回归A股的真正“底牌”。恒大重组嘉凯城，四度举牌廊坊发展，其瞄准对象均为国资委控制的上市房企，且都具有低资产负债率的特征。最新中报显示，廊坊发展资产负债率仅为47%，深深房为48%。
按照原计划，深深房需要在今年3月13日之前披露具体的重组预案。虽然目前重组的详细方案还未公布，但大致路径已明了。若与深深房的交易顺利完成，意味着恒大两大核心业务——地产和金融都将入驻深圳。
其实近期包括富力、首创置业、万达商业都在将地产业务回归到估值更高的A股市场，相比而言，恒大预期通过重组完成上市的方案较另外几家要重走IPO流程的开发商更为便捷，成功的可能性也更高。
NO. 3｜叁
恒大或将超越万科？
根据公告，恒大地产的投后估值为2279.64亿元，已经略高于万科的总市值。万科在A股股价大幅下挫后，截至去年12月30日，万科A、H股总市值约2206.63亿元。
根据克而瑞公布的2016年度中国房企销售金额、面积排行榜，中国恒大2016年完成销售金额3731.5亿元，销售面积4467.6万方，成为中国房企销售金额和销售面积的双料冠军。其中，中国恒大完成的权益销售金额高达3350.6亿元，远超排名第二的万科（2606.5亿元）。
艳姐觉得按照目前的态势，恒大或许在将来可能超越万科，从近年来恒大的一些动作，就可以看出恒大坚挺的实力：
首先，恒大的土地储备是万科的4倍。恒大是进入城市最多的房企，也是唯一一家在全国所有省、自治区和直辖市都有布局的房企。根据数据显示：截至今年6月底，恒大拥有约1.86亿平方米的土地储备，较万科高4倍，一二线占比达73%，成为土地储备最多的房企之一。
其次，勇者许老板敢动用资本的力量。从金融的角度看，用一块钱做一块钱的生意不叫金融，用一块钱做几块钱甚至更多钱的生意才叫金融。
许家印显然是用一块钱做了很多块钱的生意。而且他确实成功了。这既是敢于“冒险”的企业家胆识的结果，也有“形势比人强”的大势的支撑。企业家是资源的整合者，创新的推动者，机会的洞见者，也是风险和不确定性的承担者。
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2015年以来，恒大已经完全进入买买买的状态，这张不完全的“购物单”，耗资已经超过1000亿，花不到一百亿举牌万科，只是账单上的一个零头，如果拆分的稍微细一点，甚至连前五都进不了。实际上，从业绩增长速率，恒大和万科差不多，但是许家印玩的收购让他增长很快。
最后，则是恒大的模式无法拷贝。从财务角度看，“恒大模式”的特点是通过极高的运营效率实现快速周转，以降低融资的使用时间，尽最大可能对冲高成本融资对项目整体利润率的拉低。艳姐经常听到恒大从拿地到开盘只需要4到6个月，是业内最快的。
从产品角度看，“恒大模式”的特点是建设大众化精品住宅，并通过动态调整，不断优化产品结构和区域结构。内陆不少优秀房企早期都是“以港为师”，学习新鸿基，许家印则是松下幸之助“自来水哲学”的信徒。
从管理角度看，“恒大模式”的特点是超强的执行能力和成本控制能力。有了这一模式，恒大就不只是胆大，而是强大。所以在许家印身上，不仅解决了企业做什么的方向问题，也通过一套专业体系解决了怎么做才能防风险的问题。
【尾声】
许家印给恒大提出的最新目标是，2020年总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元。这意味着未来几年，许家印要再造一个恒大，在房地产市场目前的格局下，可能要靠自己一块地一块地去做。相信凭借恒大充足的土地资源与资金储备，将推动其未来实现进一步的持续高速增长，6000亿的销售目标也并不遥不可及。