【内部文件】你无法复制的碧桂园，以及碧桂园式高周转
艳姐说
这几天，因为一家超级房企的文件，艳姐的小密圈和朋友圈弥漫着一股碧桂园模式讨论热潮。
为了进一步提速，碧桂园近期接连发布了三个文件，4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议；4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。
这些文件的中心议题只有一个：加速高周转。
NO. 1
碧桂园开启“超级进击模式”
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近期，艳姐的小密圈中，有人爆出了这样一张内部图：《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》，通知中提到“设计院接到设计要求后，当天内出图（通宵）”。这张图的出处，是以高周转出名的碧桂园。
在如此正式的通知中，特地在括弧内强调“通宵”二字，很多地产友人的心中奔腾起了无限感慨。
碧桂园为了高周转，还在近期发出了以下“连环文件”：《关于项目报建高周转的通知》：
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也有高周转匹配奖励措施的通知，比较值得一提的是其中提到的摘牌及开工奖励项目总20万，而如果拖到40天才开工的话，就要罚款20万。此外，还提到了开盘工期小于3个月，就可以获得20万奖励；一旦超过5个月才开盘，就要面临罚款，超过7个月，就直接被fire。
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看了上面这些条文，碧桂园简直就是开启了“超级进击模式”，这是一路暴走的节奏！艳姐精选了小密圈中的精华语录，来看看业内陆产朋友如何看待上述的这些举措：
@十里桃林醉春光：20来岁可以熬夜，年纪大了。会熬垮掉
@虚幻空间：不要担心失业，换个角度，开发报建都去干项目总了
@傻瓜 、請讓開：铁打的战略，流水的命，倒下一个千万个来。
@嬡仩個沵：如果宋卫平看见这样的做法会怎么想。
@孤岛情人：淡定看，对公司是好事，对个人不是啥好事…不是有句话叫；老板舒服的公司员工一般不舒服，员工舒服的一般老板不舒服。
@物理作业给我滚：这事呢，有点像工人的三班倒，每人工作12小时，休息24小时。工业时代，为了发挥机器设备的效率最大化，人歇机器不停歇，金钱永不眠，与时间赛跑来赚钱
@我只爱他：大概不懂得设计流程，在他眼里设计师就是小学计算算数题，设计没技术含量。
@深蓝梦境：按这个逻辑，5人2天效率一定比1人10天好，那意思就是人多就一定更快。5个不够来1000，高周转，交期短，反正也不用什么技术含量，拼的是速度与激情
@依然是第三者：差个话题，bgy这种高周转房企，在这波人口红利用完时会不会急刹车，怎么转型。
@醉曲再美终是曲：感觉未来地产圈里会有几派观点，1.高周转下效率为先的标准化管理对房产从业人员的观念革新，机械化人格用命换钱；2.要规模更要质量的平衡术，效率化人格后如何保留些许情怀与生活；3. 没有什么比正真的尊重土地更重要，利润与效率兼备，我们不做套利性亏损的快跑者
NO. 2
碧桂园无法被复制
虽然碧桂园对于高周转已经是近乎癫狂的状态，对于员工们来说，有些残忍，但不得不承认的是，碧桂园正是通过这样的简单粗暴的制度，最终形成了碧桂园难以被复制的超强的高周转竞争力。
譬如之前惠深区域深荟项目，拿地后三个月就实现了销售，这样的周转速度带来的现金流和利润收益实在难以想象，估计项目跟投也赚得盆满钵满。
这里有一个小插曲，王石在《道路与梦想》一书中曾经描述了这样一段：2008年，王石私下论及碧桂园的时候，说碧桂园没什么了不起；后来，时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告，把王石的观点推翻，数据翔实，有理有据。再后来，王石就致电杨国强，希望能与杨国强交流学习，杨国强一口答应。
或许当时的王石怎么也想不到，十几年后，碧桂园竟然夺走了万科的“铁王座”。
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面对当下波云诡谲的房地产市场，高周转几乎是每个想要在大浪淘沙中幸存下来房企的必要选择，而像碧桂园如此庞大却又迅猛的房企，还是比较少见的，也让我们惊叹，大象比兔子更为敏捷、灵活，碧桂园有了大企业的“命”，没有大企业的“病”！碧桂园是如何做到速度与激情的呢？艳姐认为主要有以下3点：
1、细化到“每一天”
碧桂园在文件中强调要加强理解杨国强的“每一天”：设计一切要以项目为中心去抢每一天；区域、项目真正理解“每一天”，要知道付出一定代价，但都要去提前每一天，懂得算账，懂得提前。
为了贯彻对杨国强“每一天”的指示，碧桂园通过所有会议室张贴、员工笔记本粘贴、内网首页、效益计算与双享路演、工作决策等方式学习杨国强对“每一天”的指示，更要作为日常量度、考核员工管理行为的重要标准并实施正负向激励。
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不得不说，一个优秀的企业在企业文化的灌输和员工管控方面是无孔不入的，渗透到员工工作细节的方方面面，很多别的TOP10房企估计都很难做到碧桂园这样。
2、对标麦当劳和沃尔玛
杨国强对企业规模有着执着的追求，他心中的对标企业是麦当劳与沃尔玛：在标准化方面学习麦当劳，在薄利多销方面学习沃尔玛。在高周转的发展模式下，项目只要每平米能赚到100元，杨国强就愿意做。这也是碧桂园特有的高周转模式成立的前提，愿意放下身段，抓住任何一个能够带来现金流的机会。
杨国强甚至曾说过这样一句话，如果喜马拉雅山上有这样的机会，他也会去。
3、碧桂园独特的发展模式
关于碧桂园发展模式，在那本神书里，透露了杨老板说的碧桂园独特的模式，他说：“我们的商业模式很独特，别人想学学不来的。”
首先，碧桂园是低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房；其次，碧桂园专注三、四线城市，拿净地，面积要大，付款要分期；拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工；第四、第五个月可回收资金。
此外，碧桂园的营销也很难被其他房企模仿，他们已经形成了自己独有的体系和打法，比如全民营销，在广告投放方面，杨老板从不吝啬，舍得花钱。
NO. 3
高周转是一把双刃剑
高周转确实能给企业带来现金流，也对企业的规模增长起到至关重要的作用。而且，能够实现高周转的企业，往往在产品线的标准化和工程控制方面，相对别的企业会更胜一筹。
但是高周转也是一把双刃剑，它也有可能给企业带来风险：
1、面临巨大的资金风险
过度追求快开盘、快去化的企业，多多少少会在资金方面弦绷得太紧，往往表现在融资渠道和融资成本上比较大胆激进。
通过追求快开盘、快去化，以缩短项目开发周期来降低资金成本，确保运作安全。但这都是建立在市场火爆的前提下，一旦市场发生异动或者销售惨淡的话，对企业来说，资金链就会面临巨大问题。
2、影响利润率
企业过快地追求增长，很有可能会影响到利润率。企业为了追求项目快速去化、快速售罄，项目的售价会更贴近市场，甚至比市场价更低，往往无法做到该项目应该能达到的利润率。但这和控制资金成本相比，大多企业还是选择后者，通过牺牲一些售价来提高周转速度。
3、引发产品质量问题
这就很好理解，慢工出细活，一味地追求速度，很难保证打造的产品质量一定过关。之前就有某家媒体曝出小房企房子的各类质量问题。
总之，碧桂园已经狂奔在了高周转的跑道上，无人能及。虽然碧桂园没有对外宣布今年的具体销售目标，但外界普遍认为这家房企今年会继续壮大规模，甚至会向万亿规模冲击。而在这个过程中，如何规避和修正狂奔中产生的诸多问题，也是其必须面临的重大课题之一。
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END.
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