普华永道与中海地产联合发布《未来智慧人居白皮书》，助力应对行业格局变化
在9月27日举办的第二十届互联互通合作者大会“构建未来智慧健康人居、数字家庭与'双碳’协同发展”中海分论坛上，普华永道与中海地产联合撰写的《未来智慧人居白皮书》重磅发布。普华永道思略特中国地产行业合伙人唐海燕、普华永道思略特中国地产行业总监张通受邀在论坛上发表演讲。
居住空间正在经历一场以空间为载体、由智能化赋能的变革。居住者基于住宅空间为基础、向周边外延的需求，正得到行业前所未有的重视。人居需求成为了企业需要深入思考的关键议题。本白皮书对人们在居住生活空间中的需求进行了深入洞察，并提出对于房地产企业而言，产品方案设计应遵循的体验原则。
（从左到右）中海物业集团执行董事、行政总裁杨欧，中海企业集团董事、中海科技公司副董事长李剑，普华永道思略特中国地产行业合伙人唐海燕，普华永道思略特中国地产行业总监张通
普华永道思略特中国地产行业合伙人唐海燕
在现场致辞
普华永道思略特中国地产行业总监张通
在现场分享报告洞察
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未来智慧人居的趋势
居住需求层面：全体人类的共同诉求
随着科技发展，在人居空间中不断出现前沿技术的新应用。住户在空间内的需求不断进化的同时，智能化技术的出现让原本仅靠空间自身无法实现的需求变为可能，赋予空间更多可能性。
前沿技术在居住空间的应用，早期大多由安防或节能系统切入，以满足住户安全、健康、便捷等基础性的需求。随着人们生活水平提升并向更多元的功能延展，技术应用将满足舒适、教育、休闲等不同的家居需求。从需求升级的角度来看，住户的需求正由健康安全等基础型向情感体验等更多元化类型升级；从用户拓展的角度，智慧人居的住户群体基础正迅速扩大，需求在住户活动的各个空间场景中持续渗透。
行业发展层面：交互融合的解决方案
从产业层面，为响应住户人居空间需求的演变，智慧人居应用提供商在需求实现的方式和路径上也经历了三个阶段的更新迭代。
在智慧人居1.0阶段，智慧人居应用以单点式的产品呈现，呈散点式布局，每类产品解决某类特定需求，典型应用如：智能音箱、扫地机器人。
在智慧人居2.0阶段，智慧人居应用提供商开始尝试以各个发展成熟的智能产品为基础，建立互联互通的生态，通过统一的中枢和终端应用控制，典型应用如：通过智能音箱控制空间中的智能产品。
未来在智慧人居3.0阶段，智慧人居应用提供商希望打造与人居空间高度适配的整体解决方案，全屋智能应用互联互通，实现全屋智能交互、自我更新和迭代。
智慧人居应用向整体解决方案的转变，反映了智慧人居应用提供商从供给端的角度逐渐适应住户需求的过程：其一，应用互联互通及精确的智能交互降低了住户操作智慧人居应用的复杂程度，为住户提供便捷的交互体验；其二，智慧人居应用应基于空间设计做出调整，与空间高度契合，更自然地满足住户需求；其三，智慧人居作为整体解决方案，可更全面地理解和分析住户在空间内的行为和背后的需求动因，实现根据住户需求自动调节；其四，智慧人居解决方案需做到自我更新和迭代，使解决方案与空间和住户在不同人生阶段的需求共同演进，保证且满足住户在人居空间全生命周期的需求。
企业竞争层面：地产企业转型的优势抓手
智慧人居是地产开发商打造产品能力和延伸运营服务的重要抓手，地产开发商打造智慧人居也更具优势。
近年来，在供给侧，地产行业政策趋紧，土地供应政策改革使土地供给进一步受限，政策引导“稳地价、稳房价、稳预期”，地产开发商在住宅开发和销售的利润空间不断被挤压；在需求侧，用户改善房需求被进一步释放，对住宅产品的品质需求提升，市场将由供给侧主导逐渐转变为需求侧主导。地产开发商亟需打造有显著竞争优势的产品能力，并通过业务向后端运营服务延伸，寻找新的业务增长点。
智慧人居应用借助智能化技术，满足住户对住宅产品的高品质和个性化需求，吸引住户购买转化，是地产开发商打造有竞争性的产品能力的关键。此外，对于住宅这类开发物业，智慧人居应用是地产开发商将后端运营服务引入人居空间的重要抓手之一。地产开发商可通过智慧人居应用引入满足住户多元化需求的增值服务，这是从快周转模式转向资产运营模式的关键窗口。
地产开发商在打造智慧人居整体解决方案上也更具优势。智慧人居整体解决方案与空间高度契合的要求，决定了智慧人居提供商需要对人居空间充分理解，在空间设计上给予智慧人居应用灵活性。因此，在实现上，地产开发商更具优势。同时，智慧人居提供商对住户在人居空间的行为和背后需求的深刻洞察，是智慧人居应用满足住户差异化需求的前提。地产开发商具备物业运营经验，通过智慧人居应用和配套的物业运营服务，更能识别和满足住户在人居空间内的差异化需求。
住户需求洞察
普华永道联合中海地产展开智慧人居入户深访调研，深入了解住户在人居空间内各个场景中的行为，以及不同行为背后反映的需求。调研发现，住户在人居空间不同场景下的需求可归结成六大主题（见图1）：
图1：人居空间住户的六大需求主题
空间属性明确划分
即使在空间受限的情况下，住户对于不同场景会规划设定专属的空间，且希望其保持空间的可变性和互动性。住户对空间专属性的需求不仅受既定的空间大小和设计所限，更体现出住户在人居空间日常行为中折射出的空间要求。
陪伴人生不同阶段
随着人生阶段的变化，住户将产生新的需求场景。尤其是，购置房产对于大多数住户而言是人生的“新里程碑”，住户更倾向于在购置房产时考虑空间弹性，使空间在未来更适应新需求。
孩子相关场景为优先
在有孩家庭中，孩子相关场景需求的重要性普遍超过其他家庭成员的场景需求，住户一般会以孩子的需求为最优先。但是，住户在希望尽可能陪伴和关爱孩子的同时，也希望适当降低照料孩子的负担。
新鲜感可打动客群
住户注重通过主动营造生活新鲜感，增添家庭生活的乐趣，并尤其注重新鲜感与人生中重要时刻的结合。新鲜感在住户独处和与家人互动时都非常重要，如果住户能在相对固定的空间内和生活节奏中不断拥有新鲜体验，住户对居家空间感知的价值感会显著提升。
智慧需要自然真实
住户积极拥抱智能化手段提升生活体验，但希望空间设计和应用不影响日常行为和互动的自然性和真实感。特别是在智慧化应用辅助下，住户期待保持空间内人和环境的互动、人和人之间的互动，以及人在空间内行为的自然真实。
行业发展层面：交互融合的解决方案
住户希望在购置住宅产品和智慧化应用后，能够轻松、省力、便捷、低成本地享受持续稳定的服务。在住宅产品和智慧化应用的使用全生命周期中，住户面临众多无法满足，或需要花更多时间、成本和精力满足的需求痛点，并希望通过外部服务更好地解决。
产品体验原则
随着物质水平的逐步改善，住户对未来的生活体验将有更多超越物质层面的精神需求。住宅空间作为住户生活的最重要空间之一，承载着住户大部分的生活场景。住户在住宅空间的活动中将演化出更多样化、更深层次的需求。
住户在人居空间中的行为及行为背后反映的需求具有高度复杂性。基于空间、时间和互动对象的不同，住户对不同需求满足的体验期待之间存在“被动和主动”、“熟悉和新鲜”、“个体和群体”、“智能和人情”的矛盾性。智慧人居提供商需深入理解住户在不同情境和互动对象下的需求矛盾，在体验上寻求产品设计和功能上的平衡。
基于住户对未来人居产品体验期待的矛盾点，以及矛盾点下的各个需求痛点，未来人居产品的设计应基于“懂我”、“专属”、“信任”、“新鲜”、“人情”五大体验原则（见图2），打造陪伴人生旅程、有温度的空间。
图2：智慧人居产品的五大体验原则
智慧人居的价值主张
住户对智慧人居住宅产品的需求虽呈差异化、个性化发展，但总体可以通过安全、健康、便捷、品质、舒适、社交、归属、新鲜等九大价值点（见图3）进行总结。智慧人居提供商需锚定住户的价值诉求，结合自身优势，围绕数个价值点打造产品和服务，并在价值沟通时强调产品和服务在目标住户关注价值点上的卓越特性，引起住户共鸣。
图3：智慧人居的九大价值主张
随着一系列智能化解决方案的出现，需求和解决方案相互影响，“家”将会被重新定义，领先的地产企业、科技企业需要重新思考行业格局的变化，构筑核心竞争力，围绕着未来智慧人居的行业生态共同组成解决方案，满足全体人类对于居住品质升级的共同需求。