400万，在北京能买到什么房？
上个月『地产营销人』写过一篇《500万，在北京能买什么房？》得到不少用户的点赞和留言。有人还非常热心的继续添加信息，比如建议买燕郊的，买长阳的等等，给人感觉选择空间也并不狭窄。
不过，有朋友连500万总价的房子也嫌贵，毕竟工作时间不长，再加上不断提高的首付比例和贷款利率，实则变相降低了大家的购买力。
因此，新的难题又抛了出来：如果现阶段只能接受400多万总价，在北京该如何选房？
我们知道，总价越低购房的可选范围越小，400万相对于北京6万的二手房均价而言，大概只能买67平米，也就是一居室的面积。就算找到符合此类总价的房源，也未必满足对功能和品质的要求。
那么，我们下面来看看，400多万在北京大概率能买到什么样的房子。
1、五环内的二手房
在这里我们就无需再用二、三、四环的维度去筛选了，不是说内城400万买不到房子，而是能买到的基本都是看不上的房子。
建于80年代甚至更早，没有电梯，没有车位，没有完整的社区概念，砖混结构，完全与时代脱节的户型，50多平米只能容纳单身居住的空间，相信如果不是为了对学区有特殊要求，一般购房人不会拿宝贵的购房资格买这种类型的二手房。
当然也有一些区域可以买到年代近一些，面积大一点的房型，譬如在旧宫、方庄、潘家园、刘家窑等具有南城属性的五环内板块，可以买到建于90年代老式塔楼中的二手房。
这些房源面积不会超过80平米，能当两居使用，但几乎没有带窗的客厅，且室内过道较多，浪费空间严重，社区环境缺少维护，入住群体多以老年人为主。
这种二手房虽可以住，但需要降低对品质的要求，且折旧和耗损也吃掉了不少未来升值的空间，就价值而言，没有太大潜力。
2、五环外的二手房
如果选择五环外，符合400—500万总价段的区域能更多一些，譬如：昌平回龙观、朝阳常营、石景山古城、通州潞苑等板块。
这类二手房建造的年代多在90年代末到本世纪初，最近可找到2006年至2008年入住的社区。
十年前的房型设计虽然也过时，但功能基本完整，有了客厅、餐厅的概念，面积有80多平米的两居，由于塔楼户型居多，很难做到南北通透，对居住舒适性不能有太高要求。
数据截屏：买房查房价—兔博士APP
买这种房子对初次置业者有一个隐形门槛，就是首付四成基本不太可能。
因为众所周知的原因，签约单价要做低，无形中提高了首付，贷款额度无法充足利用，400万的房子在真正交易时，往往首付合计税费和佣金要到达60%以上，没有200多万垫底这种房子也买不下来。
3、少部分的限竞房
很多人在等限竞房，认为总价较低，首付不用抬高，又是新房，选择范围较大。其实，深入了解之后也并不像想象起来那么乐观。
首先，大部分的限竞房即使最小户型也多在90平米左右，按照多数限价5万多的市况，总价也在500万左右，最低首付也是200万的水平，这对首次置业来说压力不小。
当然也有少数项目提供70—80平米的两居户型，总价能降下来，但由于不是主力产品，房源有限，购者众多，未必买得上。
另外，前不久颁布的限竞房销售管理政策中，限竞房不采取政府摇号模式，这样开发商就有开盘筛选客户的自主权，对于抢手的户型有可能优先给首付比例高的或者全款付的客户，由此购买几率会更低。
所以，我们可以看到，400多万无论是二手房，还是限竞房都是比较尴尬的总价线，不是丧失面积，就是丧失品质，甚至在限竞房制定的销售规则中也处于弱势境地，因此淘房真心不易。
『地产营销人』给出的建议是，买新房，买靠近地铁的纯商品房。用轨道交通的便利弱化距离的影响，用符合当下居住潮流的产品，满足对品质的要求。
也不必非要去追逐限竞房，购买几率低不说，未来因为限售，7—8年无法转卖置换，会影响资产的流动性，纯商品房显然不存在这个问题。
那么，有没有符合这个条件的新房？
答案是：有！位于房山的天恒·京西悦府项目就是一个不错的选择。
之前『地产营销人』多次提到，谈及房山就不能略过天恒，“居房山、选天恒”已经成为市场共识。上周末位于良乡大学城的天恒·水岸壹号叠拼和院正式亮相，而位于阎村的天恒·京西悦府新的实楼体验区也盛景待放。
天恒·京西悦府紧邻已经开通的地铁“燕房线”，距离阎村站只有300米，标准的地铁改善型社区。
天恒·京西悦府交通条件极为优越，坐拥燕房线地铁阎村站，直通9号线，接驳10号线，快速公交一站直抵西三环。近享京港澳高速、京昆高速、京周路等城市主脉，城市交通枢纽之地，畅达北京全域。
新零售商业——华冠超市旗舰店一路之隔，周边社区配建4万㎡商业，另有规划中7万㎡自建综合商业，步行范围内生活所需可一站购齐。
同时，天恒·京西悦府乘地铁10分钟可达良乡商圈，尽享家乐福、国泰百货、华冠购物中心，苏宁生活广场、良乡医院等成熟配套。驾车10分钟可达长阳商圈，可享奥特莱斯、半岛购物中心等6大购物中心。
天恒·京西悦府地块南北两侧各有公园绿地。北侧城市公园待开放，是业主入住后“窗前可赏、出门即逛”的绿野田园。
南侧规划为体育公园，大型体育馆配备全运动设施，成为北京屈指可数的自带大型体育馆的优居项目。
在社区规划上，天恒·京西悦府拥有“一横两纵”三条景观轴线，巧妙串联儒林院、兰亭院、凝翠院、暗香院、丹枫院等八座花园院落，匠心营造府门凝辉、山水照壁、芳草晴川、凌波飞虹、竹林幽篁、春晓花语等十六处景点，新中式美学尽显当代雅集格调。
天恒·京西悦府关注人性化细节及各年龄段居者的活动所需，全龄化健康住区，细节处见真章。无刺植物、无棱角设施、防滑缓坡、柔光照明……无处不在的温情关照，只为业主生活考虑。
天恒·京西悦府以花园洋房跟叠拼别墅构成产品主力，是超低容积率的墅质低密社区。
洋房产品96—120㎡的创新户型，三居可扩展的功能预埋，每一款户型都特别设计了N处额外惊喜空间。业主可根据自身需求，3居4居任意切换，空间灵动多变，功能拓展性极强，合理布局老人房与儿童房，全面满足三代同堂的居住需求。
最低400万起的洋房总价，160万的首付，无疑最大程度的降低了入手门槛。
而120平米的产品与大部分90平米的限竞房总价接近，但得到的是更加舒适的空间和无需限售的交易自由。
值得再次重申的是，无论是400万，还是500万的总价，不管是纯商品住宅，还是限竞房，今年都是买房的最佳周期。
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