要买别墅，先拨开迷雾！
到底什么样的别墅好，最近争论确实比较多。
随着限竞房时代的到来，原本就种类丰富的别墅，又生出几大支脉，消费者看花了眼，业内也徒增分歧。
『地产营销人』认为，住别墅是相当个性和私密的事。与普宅不同，别墅的特点就在于空间多变和功能各异，并不存在划一的标准。
再加上别墅客户的预算不同，位置偏好不同，审美趣味不同，即使类别深度细分，也存在各取所需的可能。
不过，有朋友告诉『地产营销人』，现在的别墅创新如同变魔术一般，经常被现场的展示搞得晕头转向。看一圈下来，弄不清楚哪里是地上，哪里是地下；什么是好的，什么是坏的；什么是真的，什么是假的。
这种感受，不要说普通购房者，连『地产营销人』有时也会被迷惑其中。
别墅产品的设计变得越来越复杂是不争的事实。这里面有主观因素，但更多是客观原因。在主观上，开发商希望能持续创新，满足客户需求的同时，增加开发利润；在客观上，政策的多变，控规指标的限制，都变成了设计需要逾越的难题。
不过，有一些产品呈现的“迷惑”性比较大，给大家判断带来一定障碍，比较明显的几处可以说说：
1、样板间单独造，看不到未来密度
很多别墅期房阶段卖得快，但一到现房就慢下来了，这种现象很普遍。主要原因在于样板示范区带来的迷惑性。
特别是一些合院产品，其实在沙盘上并不容易看出规划密度，而且样板间往往也是临时建造，在一片绿地上只有一栋建筑，看不出未来前后左右的建筑关系，感受不到未来的社区密度。现场空间体验、景观视野都很好，但一到交房就击破了幻想，感受到了现实的落差。
这就是为什么一些经验丰富的购房者愿意买现房的原因，即使现房可能存在少许不如意的地方，但起码真实可靠，所见即得，没有把控不了的迷惑性，只要接受瑕疵，就能踏踏实实的买下，最大程度降低了置业风险。
2、庭院下沉一层，分不清地上还是地下
当地下成为增加利润的空间时，把面积做大就成为一种冲动。
在纯商品住宅时代，不少地下面积是赠送的，被消费者视为附加值。但在限竞房时代，别墅的地下是为了弥补地上空间不足而存在，而且是销售空间，目的已发生根本变化。因此我们看到了突破地下二，到达地下三的设计。
不过，地下层数过多，面积过大，居住使用起来确实不舒服，所以很多项目通过挖“下沉庭院”的方式来优化地下一层，美其名曰：花园层，而不是地下一层。
不过，这种下沉庭院的设计，不同于坡地中“前二后三”的别墅形态，花园层依然不能等同于地上一层的居住感受，采光和通风未见得更好，特别是当花园面积较小，进深偏窄时，地下的感觉无法明显提升。
3、户型拐弯做合院，南向采光少一半
关于合院好，还是联排好，公说公有理，婆说婆有理，意见纷争，各有一派。
不过合院的概念确实是从南方传过来的，而且这五年可以说在北京楼市风光无量。它的优点显而易见——中式传统院落氛围，聚合内敛的形制，室内外的强互动性等都获得了不少客户的簇拥。
但同时，缺点也很突出，除了前文提到的容积率比较高，建筑密度比较大，另外在采光上确实比联排，甚至叠拼要差一些。
合院户型折角90度的采光，无论怎样排布，都会出现一间东西向房间，与联排180度的采光面相比，一天的采光时长少了一半。而且在宣称私密的同时，观景的视野和角度也受到遮挡，某些客户认为开阔度不足。
综上分析，其实当下很多别墅的创新都是为了“补救”，尽量让别墅回到层层约束之前的居住体验。这让『地产营销人』想起一个金句：只有努力奔跑，才能保持原地。不断走向复杂的别墅，也许仅仅是为了找回曾经的舒适。
对于以上种种，如果你觉得别墅已经背离了原有形态，感到迷惑、纠结，甚至不踏实、不放心，那么建议你还是选一个简单纯粹的别墅——拥有更多地上面积，采光充分，而且是现房状态的产品。
这样的别墅还有没有？最近『地产营销人』参观了一个北部的项目——首创河著，非限竞房，社区达到全部交付状态，绝无仅有的独院产品，品质值得一鉴。
首创河著位于顺义赵全营片区，望京北全国首个新三板小镇内。项目享有“三横、四纵、三轨道”的多维立体式交通网络，约在半小时内可到达望京商圈、国贸CBD和首都机场，交通便捷。
项目北依燕山，东临温榆河上游牤牛河。周边海德公园、牤牛河公园等围合成一道隔尘降噪的天然屏障，在观景同时确保空间的安静和私密。
区域拥有良好的产业发展前景，“两大引擎，一加速器”即：创意天承产业园，兆丰产业基地两大经济引擎，以及新三板加速器。目前已吸引几百家企业落户于此，让赵全营近几年保持了60%以上的经济增长，精英人才纷至沓来。
早在2010年，首创置业便以超前的眼光，进驻顺义赵全营板块，携手政府斥资200亿规划打造200万㎡的理想宜居大城。
首创不仅对牤牛河做了绿化改造，提升了河岸景观并设置了慢跑道，改善了区域的生态面貌，还重点引入了教育、医疗、商业等配套。
从15年一站式名校，到北医三院的落址（拟选址），再到以麦当劳、物美超市等2.3万㎡商业配套陆续开街运营，区域的成熟面貌开始整体展现。
首创置业深耕区域10年，引入高端禧瑞产品系，2016年首创禧瑞墅就夺得过顺义别墅销冠。2019年首创河著面世，作为区域内唯一纯商品房独院产品，现在完全实景交付，社区完整呈现。可谓：所见即所得。
首创河著总占地面积为13万平米，总建筑面积为9.6万平米，整体容积率只有0.76，是一个低密、宜居的纯别墅社区。项目以“中学为体，西学为用，传承传统街区”的规划理念，借鉴传统的街坊概念、对称的礼序格局，营造一步一景的生态文化社区。
在产品营造上，独院共分为A、B、C、D四种户型。A户型产权面积约246-286平米；B户型产权面积273-316平米；C户型产权面积293-358平米；D户型产权面积310-350平米。
整体户型均采取地上三层、地下一层的格局，地上空间占比超过70%。单层使用面积高达93平米，几乎为多数限竞房合院单层面积的1.5倍，居住舒适度更佳。270度的采光，甚至超过不少合院的2倍时长。
细看C户型五室五厅的样板间，布局规整，分层有序，功能完善，附赠独立内庭院，保证了南北室内空间都拥有270度采光，同时加大内部空间通透性，为室内空间提供了多变的可能。该户型地上三层、地下一层，地下层高达5.7米，可实现一夹层设置。
整个户型充分考虑到居者全家庭成员的生活所需。每一户都预留有电梯井，让室内立体交通更为便捷。首层层高3.4米，采取南北双入户、双门厅的设计，主仆分门入户，更能彰显居者尊贵。
户型图格局仅作为装修示意展示
首层面宽11.5米，尺度奢阔，南向采光充分。进深14.5米，与面宽拥有黄金比例搭配。南侧超大会客厅，挑空6.7米，享有270度全角度观景视野。北侧餐厨厅连为一体，功能复合，兼具社交属性。
二层层高3.3米，可以根据家庭结构的变化，调整空间结构增设老人套房；同时北侧设有南北通透的套房，可作儿童房使用；另一北向房间，可以做客卧亦或书房。
三层整层为主人空间，配有独立卫生间和衣帽间。主卧室南向附赠阳台，北向连通超大室外露台，大大增加了空间感和舒适度。在这里可以饱览牤牛河全景，也可做家庭聚会和娱乐休憩的场所。
首创河著的地下空间均设有采光窗井，光线充足。可在挑空部分做出约70平米拓展夹层，作为孩子的活动天地。地下有足够空间可布置成超大图书馆或收藏室，也做当做茶室和欢聚空间使用。
户型图格局仅作为装修示意展示
首创河著凭借诸多差异化优势超越了当下别墅的品质标准。从纯改善商品房别墅、高比例地上空间设计、独院采光优势，再到现房别墅以及万科物业的导入，使项目一经推出，便获得了广泛市场关注。
最终买什么样的别墅，每个购房者都有自己的主见，但在做出决定前，尽可能了解产品，剥开迷雾，洞悉真相，才能躲过沟坎，不留置业遗憾。
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