今年上半年，外资机构大手笔收购、买入国内一线城市商办物业引起媒体关注。三四个月的时间，几百亿的成交量，让不少人感慨：不知不觉，优质资产都被国外基金买走了！在这里我们要问：为什么国外基金，热衷于在北上广深这样的一线城市收购公建产品？一方面，商办市场完全不同于住宅的运行轨迹，该类物业正处于资产被低估的周期，买入风险小，增值几率大，这一点海外基金显然看的非常清楚；二是国外基金有多元且低廉的融资方式，而且有给投资者满意回报的金融产品，形成了闭环模式，因而比国内买家更具优势。水面之上，商办市场波澜不惊；水面之下，却暗流涌动。过去三年，虽然整体经济不好，但北京商办大宗资产交易额从500亿元跳升至900亿元。保险、外资、科技巨头等纷纷重手布局北京商办资产，证明这类资产安全性更强，在特殊经济周期有压舱石的价值。那么，如何洞见商办市场的走势？发掘其中的好产品？哪种资产可选择坚定买入？『地产营销人』集合行业权威观点提供几个维度的参照：在去年发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录》中，明确规定北京主城区禁止写字楼和大型商场的建设。可见疏解大潮下，主城区可售商办资产必然会越来越少。未来向外围新兴区域增加供应的趋势更加明显。不过，从另外一个层面，企业对于主城区不断上涨的租金和购置成本，也逐渐难以承受。新的经济环境，要求企业节省开支，选择更具性价比的写字楼，从而也给新兴区域的公建产品带来机会。随着企业对租买商办观念的转变，以及新总规确定的多中心产业格局，传统商圈垄断的模式正被打破。而新兴区域基础设施的加快建设，包括地铁轨道、高速路网等逐步完善，也让员工维持了通勤效率。产城融合与职住平衡的理想画面正徐徐展开。其实，我们对比购物中心现在与过去的形态就有深刻感受。当下人气爆棚的购物中心已经与传统商场完全区隔，属于两个完全不同的物种。而写字楼形态的发展也在与时俱进，在科技力量推动下实现进阶升维。北京统计局数据显示，近几年科技行业GDP的年度增长率，远高于整体GDP的年增长率。未来科技行业对写字楼市场的影响越来越深远。科技不仅影响写字楼的租赁需求，也影响着一个城市的年龄生态和产业变迁，更影响着产品的进化和创新。因此，未来的商办形态必然要植入更多科技要素，实现跨界、跨产品的混搭、围绕客户商业模式和崭新的组织构建，去构建新的使用场景。将来定义优质公建项目，区位和产品固然重要，但最具提升价值的是服务和运营。如何通过运营使产业聚集，降低空置率，是所有写字楼都需要慢慢补上的一课。无论面对自用客户，还是投资客户，重度运营开始变得无比重要。譬如：营造品质化的商务配套，把在场景中人、物连接起来；为办公人群提供点对点的定制服务；创建智慧化、社交化、场景化办公平台，通过资本、资源、产业、政策等领域的深度整合，助力企业成长，赋能资产升值。公建产品通过重度运营，形成符合中国本土特色的商办服务模型，长此以往，才有可能在未来激烈竞争中脱颖而出，获得持久生命力。
效果图：TBD万科天地（昌平·朱辛庄地铁旁）
那么，针对日新月异的公建市场发展，有没有企业能够窥见趋势，先行一步呢？前不久，北京万科搭建公建平台的消息一经公布，便引来业内高度关注！北京万科公建平台成立，以及伴随首开万科中心城市展厅的开放，展现出北万在商办领域锐意进取、积极主动的竞争姿态。
实景图：首开万科中心（大兴·义和庄地铁站上盖）
此前，北京万科给大家的印象一直在做住宅+物业，是一个传统的住宅开发商。其实近几年已经比较快的调整到资产+服务的路上。在北京市场，北京万科基础开发业务以及持有的城市更新业务的项目有20多个，其实已经超出住宅项目的数量，在售的商办物业有100多万方。所属区域分布很广——东部板块：通州副中心、亦庄台湖总部基地、首都机场；南部板块：大兴国际机场、丰台总部基地、长阳；西部板块：新首钢功能区；北部板块：海淀、回龙观、亚奥北。
不同板块的十几个公建项目，包括：首开万科中心(新机场临空经济区 ) ，云创天地 ( 通州台湖 ) ，万科翠湖国际 ( 海淀环保园 )，西长安街项目，通州运河核心区等。这些板块遍布北京各个区域，覆盖了北京现有新兴潜力板块，能很好的满足各板块区域发展中，企业对商办投资或自用的需求。
实景图：万科翠湖国际（海淀·稻香湖路地铁旁）
北京万科商办涵盖的物业业态非常丰富（全业态公建产品），包括：甲级写字楼、企业独栋、产业园区、酒店、长租公寓、购物中心、商街、养老等业态。北京万科紧贴城市发展脉络进行资产布局，通过自身的产品建造、设计能力，从场景营造、办公体验等方面为项目赋予全新的价值。辅以阶段性的产城、产办、自持等品牌运营能力作为提升资产价值的手段，在项目发展成熟后完成资本退出，形成完整的良性生态闭环。
效果图：云创天地（通州·亦庄火车站旁）
北京万科正在从前期投资决策到产品规划设计，从阶段性运营管理到实现城市优质资产变现，以“融投管退”资产管理全流程的视角出发，构建属于自己的公建地产发展模式。最终凭借出色的产品打造能力加优质的资产流量，打造突围市场的核心竞争力。北京万科公建平台依循企业客户需求思维的深层逻辑，引入“1+3”专业服务体系，为入驻企业提供高精尖的全球创新服务平台。
效果图：长安万科中心（长安街西延线核心区）
创新加速中心为企业提供全生命周期的专业化服务，助力国际项目成功落地及开拓中国市场。创建科创资本联盟以一线城市核心区域的商业地产为标的物，重点面对专业房地产投资机构提供房地产资产服务、资产管理全链条服务，以及双方协商同意下的其他资产类衍生经济业务，链接金融资本行业合作资源，助力资产价值的提升。除了自身资产资源以外，北京万科公建平台还有强大的外部资源网，60多家金融机构、五大行（戴德梁行、仲量等）、产业运营服务商、其它地产开发商、行业协会联盟等。
效果图：多特蒙德（案名未定；昌平·新龙泽地铁上盖）
V-space万创汇和乐工场商办地产联盟，分别从塑造生态互联的办公环境与商业地产项目及客户代理渠道的资源整合两方面，创造同温层效应企业生态圈。借助北京万科产业研究院，可引入私董会平台，通过名师讲堂、名企交流、主题沙龙、业主互访等方式，为企业主搭建交流平台和智慧道场，从企业发展的战略层面助力企业寻求突破和升级之道。通过内外部资源整合，北京万科公建平台给客户提供一系列的资产配置解决方案。实现自我迭代，打造自身专属的重度运营模式，构筑独具特色的专属企业服务平台，提升自身竞争力的同时，也助力了项目资产升值。
实景图：首开万科中心（大兴·义和庄地铁站上盖）
紧随时代步伐，与城市功能和产业升级同步发展。万科努力尝试的是，实现产业办公的互连体验，寻求公建市场的破局之道。
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