多年后，90平小三房会不会不好卖？

后台有小伙伴给我们留言：现在市面上小三房这么多，五年、十年后会不会不好卖？

首先，我们需要定 义一下，什么是小三房？

房间数量肯定是3个，但整个户型是紧凑型的，而不是舒适型的，根据这个概念，我们把小三房的面积段界定在： 85-95平的三房户型。

小三房真的太多了？

小三房多不多，得和它的竞争对手相比，而同等面积段下，小三房最大的竞争对手就是大两房了。

那么，我们来看看， 究竟是小三房多还是大两房多？

根据链家的挂牌数据来看，从2012年到2020年，市面上挂牌的85-95平的三房户型为2510套，而这个面积段的两房则高达7809套。

同等面积段下，三房户型是两房的32%，这个比例真的不多。

那么新房呢？现在的供应量是什么状态？

目前市面上小3房户型现在已经几乎成了，上海每一个楼盘的主力户型，大两房还是相对较少的。

这是7090的土地政策和贷款政策双重约束下的结果：

2006年，上海颁布了7090政策，自此以后，上海的新房供应的主力户型集中在90平以下，受制于土地政策，房企不再像过去，可以肆无忌怛造豪宅，多数房企只能做中小户型。

而后来二套置业成本的抬升，导致更多的人，想要在买第一套房子的时候，更倾向于一步到位，也就是总价和面积段不变的情况下，拥有更多的房间。

为了迎合市场，比起过去的舒适大两房，房企们开始集中火力，做紧凑小三房，也造就了今天的新房市场的供应结果。

但目前而言，无论是在郊区，还是市区，房屋的供应量还是以二手房为主，因此目前小三房的数量其实没有大两房多。

未来5年内，买小三房的人多，还是大两房的人多？

首先可以确定的一个大前提是， 在上海，买中小户型的购房者仍然是主流。

就拿上个月的二手房成交数据来说，上个月二手房成交主力总价段普遍小于400万，占总房源套数的74%；

而户型面积段上，50-90平仍然是目前的主力户型，成交套数占总房源的50.7%。

所以，无论是小三房还是大两房，75-95平的户型面积段，都是目前购房的主流面积段。

第二个问题来了， 未来买小三房的人多，还是大两房的人多？

虽然在同一个总价段里，但其实是两类购房者的需求，小三房的购房者的基本需求是住得下；

而大两房的购房者，在明明可以选择小三房的情况下，选择了大两房，他们的住房需求是住的好。

总的来说，小三房的购房者更多。

对很多人来说，并不是当下一定需要三个房间，而是在现在首套三成，二套七成的贷款政策下，二套置业成本是首套的一倍，很多人担心未来置换不起，所以尽量买到小三房，万一以后生一胎，二胎，都不用特别担心。

也就是说，小三房是很多人心里的一道底线。

而大两房的购房者则相对小众，这类人分三种，一类是丁克家庭，一类是空巢家庭，还有一类是打算生一胎的小夫妻，以后有情况打算再置换。

因此，小三房的购房者是比大两房更多的。

未来5-10年，小三房有没有可能被取代？

在75-95平内做三房，已经是户型空间的极致，在保证三房的前提下，想要住的舒适，唯一的可能性就是换成120平大三房。

但对于在上海置业的年轻人来说，一步到位的压力还是比较大的，因此小三房成了大多人的选择。

而户型上，下一步的更新迭代，除非可以做到室内没有承重墙，自己随意DIY，自己需要几个房间就做几个房间，那时候，被淘汰的也不仅仅是小三房，而是颠覆的旧的户型体系。

从技术的角度已经可以做到这样的水平，但是对于房企而言，这样做的造价太高，可推广性太低。

而且，目前房企比拼的是规模，不是产品，也没有动力对产品更新迭代。

因此小三房在未来5-10年，是不会被更新的产品取代的。

同样是三房，怎么选择更明智？

在市区，开发饱和，地皮稀缺，新房本就风毛菱角，更何况还是小三房产品，如果有这样的产品，我们要担心的是抢得到抢不到的问题。

而在郊区，遍地是小三房的情况下，如果想要买一套流通性好的小三房，那么建议，地铁旁，低总价，户型设计上，没有太大的硬伤即可。