普法便利贴｜出现这五种情况，真的可以不交物业费吗？

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速裁团队 陈寅雪

物业服务合同作为生活中最常见的合同之一，关系到我们每个人的切身利益。《民法典》作为一部社会生活的百科全书，将物业服务合同列为有名合同纳入合同编，对日常生活中涉及物业服务的许多有争议的问题进行了明确规范。物业纠纷案件中常见的法律误区有哪些？业主理性维权都有哪些注意点？物业公司应当如何履行义务？今天闵法君带您了解物业服务合同中有关物业费的那些事儿。

案例一 

张三在花好月圆楼盘一手购入一套房屋，并办理了交接手续顺利入住。月圆房地产开发公司（以下简称“月圆房产”）是该小区的开发商，其与月圆物业公司（以下简称“月圆物业”）签订了《前期物业服务合同》。张三入住后，其发现所购房屋存在质量瑕疵，与月圆房产协商后，其同意进行一定赔偿，但赔偿款久未到位，张三为表不满，一直不支付物业费。后月圆物业将张三诉至法院，要求其支付物业费。

张三不同意支付并辩称：

作为业主，一未授权开发商签订物业服务合同，非合同的签约方，物业服务合同对其并无约束力；二月圆房产承诺因房屋质量问题进行赔偿，其与月圆物业系同一企业，若月圆房产未按时支付赔偿款，也不同意支付物业费。

问题来了：未直接签订物业服务合同，是否可以作为拒付物业费的理由？

问题一

业主没有签订物业服务合同，能否成为拒付物业费的理由？

不能！！！

前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业就物业的有关事项所达成的协议。物业服务合同一经订立，即对全体业主具有法律约束力。业主不得以并非合同签约方为由，拒绝履行支付物业费之义务。

法条链接：

《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

问题二

开发商和物业公司属于一个集团公司，能否作为拒付物业费的理由？

不能！！！

开发商和物业公司虽属于同一集团公司，但确为两个不同的民事主体，应独立承担民事责任，且房屋质量问题与物业服务合同纠纷也并非同一法律关系，不可在同一案件中进行处理。若业主与开发商存在纠纷，业主可以通过包括诉讼在内的其他途径予以解决。

案例二

之后，月圆物业又将张三诉至法院，要求其支付新欠付的物业费。张三辩称其房屋漏水，虽多次报修，月圆物业都未及时维修，导致墙体开裂、墙皮脱落；而且家中失窃，由于安保设施维护不力，监控设备损坏，致使其被盗后无法调取监控，因此拒付物业费。

问题来了：房屋漏水、小区遭遇偷盗案件，是否可以作为拒付物业费的理由？

问题三

漏水问题是否必然属于物业服务瑕疵？

不必然！！！

物业公司负有妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分的责任。而导致漏水的原因有很多，例如：若楼上或者隔壁邻居的房屋漏水，则多为相邻关系纠纷；若楼顶、公共管道等公共部位漏水，可使用公共维修基金进行维修。如业主遇到房屋漏水问题，物业公司应积极协助查找漏水原因，待查明原因后，业主向相应的责任主体追责。

针对张三的抗辩，若经审查认定，月圆物业没有按照有关规定和约定对公共设施设备进行维护或者采取合理措施防范安全隐患，物业服务存在严重瑕疵，造成张三房屋漏水或者失窃，则可适当调整张三支付物业费的标准。

问题四

失窃问题是否必然属于物业公司未尽到安保义务？

不必然！！！

物业公司的安保义务源于法律规定和合同约定。在失窃案件中，侵权方应承担责任。而在物业案件中，业主常常混淆侵权责任和安保义务。物业公司提供的安保服务仅是基本秩序的维护，若物业公司提供的安保服务符合法律规定和合同约定，则业主应按约支付物业费；若物业公司的安保服务存在瑕疵，虽然一般情况下亦不构成根本性违约，但是法院可综合有关法律规定和合同约定、安保服务情况等，酌情调整物业费。

法条链接：

《民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

案例三 

最近，月圆物业与花好月圆小区业委会签订的物业服务合同到期，但双方一直未就续约事宜达成一致意见，迟迟未签订新的物业服务合同。在此期间，月圆物业继续为小区提供物业服务。现月圆物业再次将张三诉至法院，要求其支付新欠付的物业费。张三辩称，《物业服务合同》已经到期，其不需要再按照合同约定支付物业费。

问题来了：物业合同期限届满，是否可以作为拒付物业费的理由？

问题五

物业合同期限届满，是否可以作为拒付物业费的理由？

不可以！！！

物业服务合同期限届满并不必然导致物业服务终止。本案中，虽然物业服务合同已经到期，物业公司与业委会也未续签合同，但月圆物业仍然为该小区提供物业服务，业主亦实际上接受该服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。该事实物业服务关系受法律保护，业主仍应按照原物业服务合同支付相应的物业费。

法条链接：

《民法典》第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

《民法典》第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

物业服务有瑕疵，拒缴并非最优选

混淆概念要不得，找准第一责任人

合同虽非本人签，合法合规也受限

物业未续仍在位，业主无权拒交费

理性沟通是前提，共创和谐新社区

闵法君温馨提醒

张三的故事，也许就在你我身边。物业公司是小区的“大管家”，物业服务具有长期性，相较于其他服务合同，物业服务合同中提供服务和接受服务的两方彼此更应互相配合协作。业主有权对物业服务的不足之处提出合理化建议和意见，物业公司也应积极改进完善服务工作，有效提升物业服务质量，从源头上减少物业服务合同纠纷发生。

美好的社区生活、优质的物业服务，不是靠“搞花头”营销，也不是靠“不交物业费”式的维权就能实现。良好的物业服务，需要换位思考、理性对话，期待大家在合理维权的基础上，求同存异、和谐相处中多一点行动，人人都是美好社区生活的创造者。

责任编辑 ：陈淋清

视频拍摄 ：审判监督庭 顾颖婷

视频制作 ：审判监督庭 陈逸韵