实务经验 | 关于房地产公司规避政府限价法律风险与规避
写在前面
近一年来，本律师团队服务的多家房地产开发企业为规避政府限价，反制逆市场化的调控手段，通过各种方式增加销售回款，提高销售价格，包括“新房”变“二手房”，“毛坯”销售变更成“精装”销售等，这些方式有一定的可操作性，亦有一定的法律风险，在此，本律师根据自己的执业经验，结合目前类似销售出现的一些问题，本团队特就相关问题进行了归纳和分析并简单撰写出本文，希望为行业内的各家地产企业的相关决策提供一定的参考，减少项目营销服务的法律风险：
一、 “捂盘”法律风险与规避
根据本律师的的理解，“捂盘”有两种形式：一是在完全达成取得预售许可证条件的情况下，不申请预证，以拖延开盘，上海这种情况有一定的普遍性；二是拿到预售许可证但是不对外进行预售。
就第一种情况而言，有些地方并不在政府的直接监管范围之内，不管是工程延期问题、还是故意拖延，政府并不直接通报或追责。但是如果政府出让土地有开盘时间的要求，这一种方式还是要谨慎操作，防止政府根据土地出让合同追究开发商延期开盘的法律责任。拿到预售许可证拒绝对外预售的法律风险较大，在一些地方是行不通的，会遭到政府房地产行政主管部门的约谈，显然风险较大。故，要采用“捂盘”的形式来等待市场的春天，首先要了解各城市对“捂盘”的监管要求及查处的力度，据此，来具体判断能否“捂盘”，以及决定“捂盘”的具体操作方式。
二、“新房”变“二手房”法律风险与规避
本律师认为，“新房”变“二手房”亦有两种形式：一种操作模式是将“新房”按照政府限价出售给指定主体后完成过户，再进行销售，这是真正的“新房”变成“二手房”；另外一种操作是将房屋出售给指定主体后，并未办理过户手续，仅仅是让真正的购房人与指定主体交易，指定主体收取一定的差价，最后差价通过各种形式再回归到公司，这其实并不是真正的法律意义上的“二手房”销售。
通过第一种方式将“新房”变“二手房”，显然法律上风险并不大，甚至没什么风险，但是由于大多数城市受到限购的影响，公司员工也不是每个人老板都信的过的，所以操作的空间并不是很大。当然这一方式可以通过注册公司的形式实现，由公司购买房屋再出售，但是有些城市已经出台了公司购房的限制，操作空间受限。通过第二种方式操作的风险较大，如果大批量的如此进行操作，显然也一定会被购房人投诉，按照现在各级政府的对房价严管的要求，显然会被叫停的，所以，不宜对整个楼盘进行大规模操作。对部分房源进行操作还是有一定可行性的。
三、“毛坯房”变“精装房”出售
“毛坯房”变“精装房”的具体操作各家开发商操作各有不同，但是可以大致分为两种模式：一是与购房人单独签署装修费单独协议。与客户协商签预售合同的主房屋价格为备案最高价，剩余超出总价部分，折算到装修费用，由指定的第三方装修公司与购房人另立协议。如河南郑东碧桂园某个项目3000元/㎡装修协议拆分。有些开发商会将装修设计成各类“套餐”，“套餐”分为必选项目和可选项目，由购房人自行选择；二是将“毛坯房”预售变“精装房”预售，这种操作的方式是可以与政府主管部门协商，由于“毛坯房”变成由开发商装修的“精装房”，故可要求政府提高预售价格。
从政府监管的角度看，精装房屋的价格也在部分城市受到限制，开发商难以就“精装房”定价过高，另外，如果政府备案价格是“毛坯价”，开发商不按照“毛坯价”进行预售，而要求购房人一定要购买装修，可能会被认定为法律所禁止的“搭售”行为或附加不合理条件行为，《反不正当竞争法》将违法搭售和附加不合理条件行为明确规定为不正当竞争行为，该法第十二条规定：'经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。'实施违法搭售和附加不合理条件的不正当竞争行为应承担的法律责任，主要为行政责任和民事责任。但是不可否认的是，“以毛坯房变装修房”方式来突破政府限价的法律风险尚有一定的可行性，但是要注意上述风险。
四、第三方收取“茶水费”或类似费用
在各地城市严格执行限价备案的情况下，楼盘容易出现“卖方市场”。所以各地楼市再出现“茶水费”问题。“茶水费”的具体表现形式有佣金、介绍费、信息费、团购房、网络平台费等等形式。
根据本律师经验来看，这一操作风险较大：一是现在的购房人如果对收取“茶水费”的过程进行录音、录像（这种可能性极大）基本上政府一查一个准；二是这本来在各地政府严格房价监管之内，如《重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案》规定，房地产开发企业在销售中，通过第三方收取除房屋网签价款以外的额外费用属于违规行为。同时，第三方公司直接收取现金，而不开具发票，这种避税方式也是一种违法行为。2017年1月13日至2017年2月14日，苏州市吴江区物价局先后对四家开发商开出罚单，就上述四家开发商不执行明码标价、不正当价格行为进行处罚，合计罚款金额78.54万元。
从操作风险看，如果是收取与市场价格匹配合理的“佣金”或者“团购费”，或许不属于收取额外费用的行为，如果过高的“佣金”显然是难以过政府的限价关的。如果是大型的品牌公司，建设不采取这种风险较大的操作模式，如果是只有一、两个楼盘的小型开发商，不防试一下无防。
五、通过补充的“阴”合同来补足差价
双合同，顾名思义，意即一套房子得签两份合同，一份是需网签备案的购房合同，另一份是以装修等名义补充收费的合同。在政府限价、限签的双重压力下，还有部分开发商采取捆绑车位销售的形式构成“三合同”，以补齐“差价”。
这一操作的手法，如果让购房人直接在备案之外签署一份更高价格的合同，没有任何看似客观的理由存在，风险显然是比较大的，有种直接朝“枪口上撞”的感觉，至于“创设”的补充协议收款的理由，可以是上述的装修费、车位费、佣金等等，也可以其它可以讲得过去的“客观原因”如交付赶工费，当然也可以不签署补充协议，直接收取现金，没有任何收据的野蛮方式。
从操作上看，这种方式增加购房人的首付成本，可能一定程度上影响销售，从法律风险看，较其它方式更容易受到政府的监管和处罚，采用这种方式应当多观察各地政府对价格管控的力度，看是否在政府主管部门的明令禁止之列，审时度势，审慎操作。
六、与车位、储藏室等捆绑销售
1、 储藏室捆绑销售。与客户协商签约价为备案最高价，剩余超出总价部分，折算到储藏间，另立协议。如某项目签约价格在33000以下，但都额外签了天价储藏间协议。对于储藏室如果没有预售许可证（一般情况下是没有预售许可证的），从政府监管的情况看，显然政府主管部门是有权认定捆绑销售实际上是出售储藏室，可以直接叫停，甚至行政处罚。
2、 车位捆绑销售。与客户协商签约价为备案最高价，剩余超出总价部分，折算到车位，另立协议。如上海某项目60万元/个车位。这一方式，在一些车位售价未受到限制地方有一定的可行性。如果一些地方是不允许车位进行销售的，开发商只能与购房人签署车位的长期租赁协议或出售车位使用权协议，不管是长期租赁协议还是出售车位使得权协议，其本身都存在法律的“擦边球”问题，所以，如果再定价过高的车位租赁费用，显然有难以操作，也容易引起业主的投诉以致被监管。
七、政府攻关，尽量争取较高价格
“限价”是各级地方政府必须执行的行政命令，但是，政府不可能对每个楼盘都进行精准定价，最终，决定楼盘价格的还是人，是政府相关部门的行政领导。楼盘价格是定在3万元，还是3.1、3.2万元，政府还是有政策空间的，在限价的区间内我们不排除政府的决策权，政府攻关是必要的，争取较高的预售价格是安全的方式，当然，与政府的沟通应当不碰触法律的红线，不能与政府官员有利益输出的舞弊行为，否则便会得不偿失。
结语
在分析了多种规避措施及风险后，我们想说……
上述方式几乎涵盖的开发商规避限价的常见形式，但是也有一些更为“小众”的操作手法，如“出售”改“出租”，一些开发商一次性签约分期付款，整租十年。十年后或许还可以高价出售。再如有些开发商采用“包销”方式进行销售，将突破限价的工作交由包销商来搞定。
最后，开发商作为市场经济主体，保证出售的楼盘不亏，或者是追求更多的利润无可厚非，采用规避政府限价的手段从一定意义上讲也是无奈之举，我们建议要对各类规避限价的手段多作研究，对政府的各类明确限价措施多作研究，根据自己的项目特点，找出规避政府限价的“组合拳”，以减少企业可能由于限价造成的亏损，进而找出合理的盈利空间。
本文作者
宋安成律师