绍兴土拍热度难抑？“回锅”宅地楼面价一年半暴涨80%，中海溢价30%突围成功

经历退地、撤销挂牌后，这宗镜湖宅地的“身价”在一年半内暴涨80%，折射出绍兴土拍市场近年来的持续火热。

1月12日，绍兴的宅地“新年第一拍”落槌。经88轮报价，中海以19.45亿元的总价，20226.5元/平方米的楼面价摘得镜湖新区03-09-1号地块，溢价率达30.1%，已逼近上限价。

记者发现，该地块实为一宗“回锅”宅地。2019年8月9日，该地块曾由绍兴轨交以楼面价11631元/平方米摘得，溢价率为20.41%。后又经历退地、撤销挂牌等，直到去年年底重新挂牌出让。

挂牌公告显示，该地块起拍价14.95亿元，起始楼面价15547元/平方米，比起2019年的成交楼面价11631元/平方米已高出3916元/平方米，而最终的成交价更是比当年高出了8596元/平方米。

“杭州调控严格，很多房企选择在环杭城市布局，不过绍兴去年的土地市场太热，已经引来了调控。”一位市场人士告诉《国际金融报》记者。

退地后“焕新”出让

据出让文件，镜湖新区03-09-1号地块位于绍兴奥体中心南侧，佳源广场以北，三面环水，南面为绍兴市政府、文化中心、科技中心等，属镜湖新区中心区域，地处绍兴城内热门板块。

地块距离在建的绍兴地铁1号线梅山广场站不足500米，该站也为2号线的换乘站。同时，邻近的洋江西路可直达柯桥等地。

记者注意到，区域内优势的区位价值已经吸引不少房企入局——地块西侧即为绍兴知名的 “官渎豪宅一条街”。其中，宝能藏珑、星尚镜廷、武地融创滨湖湾、武地融创奥璟园等高端楼盘云集。据房天下数据，宝能藏珑目前在售均价为26000元/平方米，而武地融创奥璟园的在售均价为28800元/平方米。

一年半以前，该地块首次出让，为绍兴轨交摘得。值得注意的是，当时的03-09-1号地块内需配套一座110KV地铁主变所，须在2020年2月底前开工，2021年6月底前通过验收并具备送电条件，建成后无偿移交政府相关单位。

但后因规划调整，土地被回收，再次公开拍卖后，地块内原配建的110KV地铁主变站被取消，容积率也由2.0提高到了2.3至2.4，建筑限高则由60米降为54米，预计规划12-18F小高层、高层项目。

火热行情引调控

地价暴涨的背后，折射出的是近年来绍兴土地市场的火热。作为2021年的宅地首拍，不少相关人士紧盯着本次拍地的结果，视之为今年绍兴土拍市场的风向标。

竞拍开始前，就有业内人士预测，该地块溢价率将达25%以上。

回顾去年年初，众安集团以14754元/平方米的楼面价拍下绍兴越城区原震元制药厂地块，不仅在开拍前就创下绍兴起拍楼面价纪录，最终21569元/平方米的成交楼面价也成就了其单价地王的地位，开启了绍兴土拍市场一整年的火热行情。

据浙江省土地库，2020年上半年绍兴有5宗宅地溢价率超过50%，溢价率前十的地块均高于40% ，高溢价成交成为绍兴土拍市场的常态。

同策研究院分析师丁垚表示，绍兴受亚运会、融杭以及大规模拆迁等内外部因素影响，近两年市场需求较高。

2020年7月，绍兴正式对拟出让涉宅地块实施“限地价竞配建”政策，严控地王。同年10月，绍兴再次发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，明确“五个严格”调控措施，包括“双备案”、规定项目加推价格不得高于首开价格等内容，为市场降温。

但此后，土地市场并未因此明显转冷。据wind数据，截至2020年12月21日，绍兴以29.96%的溢价率位列住宅用地成交楼面价过万城市土地溢价率排行榜一。

虽未触顶，但已逼近顶价成交的“新年宅地首拍”是否预示着绍兴土拍2021的火热行情将会持续？

易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，绍兴土地市场确实有可能继续升温，因为目前周边宁波、杭州等城市调控政策比较紧，绍兴相对比较宽松。其中，尤其柯桥和越城区的土地市场表现应该会比较好。