终于，茶园或将迎来价值回归！
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五个月过去了，重庆市场变化很大。
DDK破万、2路炸！ZYGY王炸！JLP喜提新王...于是，大家变得“愈炸愈勇”。
有一次我经过小区门前，听到几个跳广场舞的大妈居然在讨论地价和房价！
二手房东也响应得很积极，当天都会通知他的中介“小李啊，挂牌价给我再调调，再调调...”
但如果要用一个词来给今年前五个月的重庆楼市定调，我觉得“回归”二字最贴切。
信心回归，价值回归！
在回归的路上，我其实关注到有两点：
第一点，也是购房者最关注的--“价格”
向来被视作“掌中宝”的北区，如今大部分的新房价格已经和核心区肩并肩了。
套内15000一平，似乎已经买不到位置不赖，产品像样的了。
越来越多盘，直奔着去了套内20000一平！
一些新兴区域，也不消停，随着低价盘被消化！
主城涌现出了单价3开头的楼盘，单价4位数的楼盘，基本被消灭，全面站上5位数。
同时，不同区域之间的分化，开始拉大！
价格的变化趋势，值得思考。
第二点，土拍的变化。
前5个月，核心区域，内环以内，有多少土地入市呢？
屈指可数！
有一个道理，人人都懂，那就是物以稀为贵。
但这不是重点。
说到核心区，无论是20多年以来各大工厂的搬迁，还是现在的拆迁改造，其本质其实都是为了疏解城市中心的日益拥堵，把城市变得更漂亮，把更多的空间腾出来给“生活”。
于是，最近我们发现，以土地价值为驱动，板块轮动之间，内环以内，核心区域！似乎正在被人（qian）重新认识
顺着往下想。
接下去的路，3/2/1格局，极有可能是
中心区域，品质上乘的新房、次新房
位置次之，品质上乘；或中心位置、品质一般的新房、次新房
郊区，无特色，缺乏卖点的住房
...
如果以“价值回归”的眼光看。重庆会不会按照其他城市那样，以城市几何中心，或以多年来凝聚成的中心，CBD为原点。
依次向外围扩围？
从城市发展的角度，好像是这么回事。
先有渝中母城，后有五大商圈，再有一路向北。
我以解放碑区域为原点，画了一个10KM的城市半径，得到了以下区域。
东至茶园，南至二塘附近，西至彩云湖、小龙坎，北至照母山！
假设未来大桥、隧道、轨道交通彻底改变通勤问题，以物理距离判断价值发展轨迹，10KM这个圆，值得重点关注！
又或者，按重庆多中心的格局看，以传统大商圈为中心辐射区，并考虑到两江四岸往广阳岛方向、弹子石CBD、高铁东站往茶园方向的三个关键的发展要素。
又会形成一个圈。
你注意观察，其中有一个有意思的现象，我举2个例子：
观音桥新房2.5-3W，圈内的照母山新房2W，再往北，水土方向1W+
杨家坪2.5W，圈内的盘龙2W，再往南，钓鱼嘴方向1W
很显然，老牌商圈，加上周边大型的居住区，再算上一些大大小小的拓展区，俨然已经“像3/2/1那么回事”了！
那么，解放碑呢？
我突然想起了已经低调一段时间的茶园，他的价值似乎也比较符合“圈内人物设定”。
解放碑周边的新房，已经站稳了3W+，圈内的茶园，会因为“中心复兴”而价值回归吗？？
回顾茶园的时间轴，是这么几个顺序。
2013年，南岸区政府搬迁到茶园，后面逐步带来了70多个行政单位！
2017年，重庆东站定址茶园，将与西站、北站、重庆站形成四大主力站，预计每年人口吞吐量在6000万人次以上；
2018年2月，中国智谷（重庆）落户茶园。现有阿里巴巴、重邮讯飞等20多大数据智能产业项目入驻茶园；
2018年，刘家坪多宗地块拍卖，楼面单价，8000+/平。
组合到一起来看，他是一个很清晰的新兴区域发展模式。
几个关键节点的意义：
1）政府、政务中心的持续迁入，目的是想带动人气，让本区的人过来。
2）建高铁东站，是为了聚集人气让外区的人过来！据官方预计，茶园东站的预计年发送量高达6000万人次，远超西站设计的4218万人次！
我们常说，有人的地方就有江湖，其实是，有人的地方就有生意！
我统计了一下东站就近辐射区域内的人口状况。
1500多万人！
进一步说，还是重庆连接武汉、西安、长沙、深圳、广州、上海等大都市的重庆东部门户！米字型高铁网重要枢纽！
高铁时代，陆权会复兴，建成以后，茶园的虹吸作用将非常明显！
大量的人流将登陆茶园！
3）建产业园区，是为了留住人气，给板块注入源源不断的活力。
4）当一切尘埃落定，那么土地的价格，自然就是昭示信心，赋予买家和卖家足够的信心！
当然，他们都不会单独存在，高铁和产业园都需要有大量配套来支撑，例如地铁、长途汽车、公交换乘枢纽，商圈，以及商务办公、酒店、餐饮等多种配套，核心目的是把人留下来！！
因此，在大茶园区域，一共规划了4条轨道交通！
根据官方数据，茶园常住人口在2018年预计为60万，未来3-5年，这个数字将增长到100万。
茶园的整体规划
高铁站+4条轨道线路规划+新品质住宅区+产业，带来40万人口，算很务实！
茶园的最大价值，就是来源于与主城最传统的核心区较近的物理距离。
当有交通和产业实质性利好刺激后，“距离优势”就会出来！
相比于北区的高冷、西区的新概念，茶园一直很低调。
不过成交量却比较大。
多年来，茶园的年销售量都在百万方上下。
2018年，茶园地价就破纪录，楼面价到达8845元/平米。
到目前，已经有30多家品牌房企在茶园拿地并开发建设。
交通网络初步成型、商业配套基本完备、人口增长利好不断...
从各方面看，与解放碑最近2个站的茶园区域，已经来到了突破的前夜。
如果从楼市价值维度看，唯一的问题是，在现在的茶园，什么样的产品升值前景更好？
我认为大概率是品质改善。
1）高品质的改善住宅，能引领板块价值。
2）高品质的改善住宅，能提升区域形象。
茶园北的刘家坪，也是按高品质、低密度的改善区域定位。
刘家坪这个地方兼具了几个要素：
有别于茶园旧的规划，进行了全新优化！是一块好胚子
一整片都是低密度建筑为主
拥有丰富的景观资源，包括8万方的运动公园和木耳场水库公园等
云集了优质的品牌开发商
刘家坪是茶园的一部分，但又是与老茶园“划界限”的一个“新区域”，
老茶园开发的早，经历了重庆超低价时代，楼盘的布局零乱，缺乏品质感。
而刘家坪，相当于茶园地界上的一块新绿洲。
也因为新，所以好规划。
17年起，短短一年多，就汇聚了保利、金科、荣盛、碧桂园、远洋、东原、财信等。
到2018年，又有首创、北大资源、财信等开发商，新进茶园...
至此，刘家坪再无一块土地出让！
2018年刘家坪土拍价
现在的刘家坪，新房层面，集中亮相的都是高等级系列产品，例如：
保利的“悦系”；首创的“禧瑞系”；
北大资源的“紫境府”；财信+融创联合打造的“九阙系”；
均是top系，每个作品放出去重庆市场上，都会是高品质、低密度的代表性楼盘。
这几个盘关注度也都很高。
比如最近微博上有一个话题，有几百万阅读。
我看到业内朋友圈也刷屏了
又有一个全新的项目要出来，首创的禧瑞系。
楼盘名叫禧瑞山河，源自首创旗下的禧瑞系。
是一个已有近10余年历史的高端产品系，第一次在重庆落地！
首创是一家京系龙头房企，光看“禧瑞”两个字，就已经有了点那种皇城根长大的孩子--自带贵气。
禧瑞山 别墅
2007年，在北京国贸CBD，禧瑞系开山之作--禧瑞都，被誉为“国家地标级”高端物业！
2015年的禧瑞墅、2016年的禧瑞山，包括2017年的上海禧瑞里，都是非常经典的品质作品。
这一次放在了茶园北，刘家坪地铁站附近。
我们知道京派开发商对地段和城市发展主流的方向是十分执着的！
禧瑞系放在离解放碑两个站的茶园北-刘家坪，在立意上，大概这就是以核心地段+绿色低密+TOP产品力+自然资源+高端配套为主要逻辑的开发理念！
首创在重庆有12年，楼盘位置都不错，很明显是个地段至上的开发商。
茶园风光
禧瑞山河的产品本身，属于禧瑞系3.0升级版的TOP系产品，由花园洋房、叠拼别墅、大平层和院落别墅构成，是个圈层很纯粹的低密楼盘！
最难得的是，他是现房销售！所见即所得。
在品质层面，亮点也比较多，例如：
小区加配智能系统，是南区第一个市级2星级智慧小区
地上/地下五重归家礼序，专供尊崇私享物业服务
24h专享管家服务/生活服务/首创证券理财服务
下沉式中庭景观、自然采光天井、车库也拥有景观通道，在禧瑞山河的车库，似乎可以听得到潺潺水声，鸟叫虫鸣！
对于那些想在重庆核心区不远的地方，找到价值的洼地，找到一个高舒适性，低密度，生态环境好的生活区域。
刘家坪，是一个难得的地方！
他的价值，有望进一步回归！