招商、平银Vs 保利、万科的投资机会对比

我从2016年开始买银行股，花了好多年时间研究银行股，一直以来，我的银行股仓位占比都比较重，2020年9月底，银行股仓位一度超过了50%。虽然我对于银行业，特别是银行的对公业务不看好，但是对于平安银行和招行这两个零售行，我一直以来还是非常喜爱。特别是平安银行。平安银行也争气，涨起来完全不像一个银行股。

但是从2020年下半年开始，我减仓银行，布局地产。建仓了10%的万科与保利。那么站在当时及目前的眼光，如何看待银行与地产的投资机会。

这里首先做一个声明，我说的银行与地产不是银行股和地产股整体，而是局限在优秀的银行，例如平银、招行及优秀的地产公司，例如万科、保利。其他银行、地产公司一概不在思考范围之内。

这组数据是几个公司2019年/2015年的净利润增长倍数，及最新的PE-TTM估值。因为有几个公司2020年的年报还未发布。所以我们的净利润数据只取到2019年。其中PE-TTM数据取自2021年3月2日。

从这组数据我们看到一个非常有意思的情况，地产股的净利润增幅远高于银行股，但是估值却比银行股低很多。其中的估值数据是我3月2号取的，如果取一周之前（在这一周中，地产股大涨，银行股大跌）的数据，数据对比会更离谱。

为什么市场给了地产股对比银行股更低的估值，不外乎就是市场对于地产业的前景不看好。虽然说根据历史数据，地产股的增长更好。但是看未来，市场认为银行更有前景。

在我对于地产业还不那么了解的情况下，我之所以换了一部分银行股到地产股，是我认为地产不至于这么惨。当前背景下，地产股还是非常有性价比。

我选择龙头地产大致有几个原因：

1、地产股的静态估值确实便宜，动态估值是否便宜要取决于地产股的成长性。

2、影响龙头地产股成长性的因素有这么几个：

A、随着中国城镇化率达到60%，未来对于住宅的需求量会下降；

B、短期房价不好说，长期房价应该会随着通胀走；

C、地产业集中度会提升，龙头公司的占比会提升。

那么综合几个因素，未来十年龙头地产商是否会保持10%左右的增长率，对此我并没有把握。整体市场都没有把握。但是哪怕只有5%的增长率，我认为目前的估值都偏低了。甚至说如果万科、保利完全不增长。因为地产公司的净利润更具含金量，我认为以目前的估值持股收息，也是一个不错的选择。

就我看来，在地产公司增速放缓后，其实龙头地产公司的日子并不难过。他们处于产业链的核心位置，向上欠着供应商的钱，向下拿着客户的预付款，其实地产公司的资产质量非常好。我认为这是一个非常好的行业。即使地产公司停止发展，也是妥妥的现金奶牛。从资产质量角度，我认为地产公司要比银行好。

虽然我对于地产业的前景看的不是那么清楚，但是个位数的PE-TTM，非常好的资产质量，我认为地产公司不应该比银行股低估这么多。相反，我认为银行其实更苦逼一点，即使是招行、平银这样的零售行，受经济周期影响太大，除了目前的成长性看的比地产更清楚一点外（但是未来真实成长性未必会高于地产），资产质量、现金流是比不过地产公司的。

在A 股这个结构性牛市的可能的结构性调整之际，布局一些地产股还是有必要的。

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