最高法院案例：开发商逾期交房导致合同解除，业主无需偿还房贷
最高法院案例：开发商逾期交房导致合同解除，业主无需偿还房贷
在现实生活中，因开发商原因（最常见的原因是资金链断裂等），未能按照《商品房买卖合同》约定的期限交房，购房者依据合同约定行使解除权，解除与开发商签订的《商品房买卖合同》情形较为常见。
在业主采取“首付 按揭贷款”买房的模式下，由于《商品房买卖合同》的解除，又导致购房者与贷款银行签订的《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。
在此情形下：
开发商——因其不能交房的违约行为导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；
贷款银行银行——依据贷款以及抵押合同的约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；
购房者——未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。
若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其继续对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
最高院近期公布的一个案例，对此类案件各方的权利义务关系进行了梳理并最终作出判决：因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。
案件号：（2019）最高法民再245号
案情简介：2015年8月，买受人王某与开发商越州公司签订《商品房预售合同》购买商业用房，王某等三人与贷款银行也签订了《借款合同》以及《抵押合同》。随后王某按约支付了首付款，贷款银行也将按揭款支付给开发商。
后因开发商未按照约定期限交付房屋，经法院生效判决确认，案涉《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除。
贷款银行起诉至法院，要求判令买受人王某等三人与开发商共同偿还贷款本金并按年利率计算资金占用损失至实际清偿之日止，并判令王某等三人承担律师费以及诉讼费等费用。
一审法院判决驳回了贷款银行对王某等三人的诉讼请求。
贷款银行不服，上诉后，二审法院改判支持了贷款银行的诉请。
王某等三人不服二审判决，向最高人民法院申请再审。
最高法院经审理后认为,本案再审的争议焦点是案涉《借款合同》解除后，王某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，最高法院作了如下评析：
“第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”
综上，最高法院认为贷款银行请求王某等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某等三人承担。王某等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，应予以纠正。
经最高法院审判委员会讨论决定，撤销二审判决，维持一审判决（即驳回贷款银行要求买受人王某等三人向贷款银行偿还剩余按揭贷款本息的诉请）。
该判决中所体现出的最高法院对于此类案件的裁判观点，对于以按揭方式购买房屋的购房者来说，毫无疑问是一个利好消息：
在开发商逾期交房行为导致购房者享有合同解除权的情形下，购房者行使了合同解除权，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，作为出卖人的开发商，应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还贷款银行和购房者。在此情形下，购房者至少不必再继续背负偿还按揭贷款本息的巨大“压力”，尤其在现有商业按揭贷款的模式下，前期偿还的按揭款中，相当比重的金额都是利息而非本金。
至于购房者首付款退还的问题，就需要购房者与开发商协商，或者依据在处理前述合同解除纠纷时的法院裁判文书，向开发商主张权利。
以上
作者简介：赵世峰，法学硕士，三级律师，河南荟智源策律师事务所合伙人，中国法学会、河南省法学会会员，具备上市公司独立董事资格，河南省首批公司法领域、建筑房地产领域专业律师，河南省律师协会直属分会公司证券业务委员会委员。