先看个视频。
如果你要让我最通俗的话解释怎么就有这么多人去买璧山，这个段子最生动。之前我们已经写过一次璧山，但那次的内容偏概念，比较悬浮。上周去璧山实地看了一圈，这次的内容就很接地气了。会讲清楚璧山分为几个板块，每个板块的优劣势、发展程度和房价。以及，不同需求的购房者去璧山看房，该怎么选。
璧山的格局，简单来说，由一条黛山大道区分出三大板块。
北端是城北、中端是绿岛、南端是城南。
三个板块大致的位置关系，我在地图上粗略地标了一下。它们各自的发展程度、配套、环境、价格，差别比较大。所以三个板块的买房逻辑也不一样，肯定不能一概而论。一是离主城很近，穿过一条璧山隧道就能到大学城。轨道1号线璧山站落脚的地方也是在城北。二是配套规划和建设比较完善。现有的核心配套是已通车的1号线璧山站、云巴站点。商业、大学等正在建设，另外规划了15号线和27号线等配套。如果你是纯刚需，比如在大学城上班但是又买不起大学城的房子，这种情况下去璧山买房肯定是优先选城北。绿岛最大的优势是公园多、环境好，是璧山本地人买房的选择。板块内的房子也偏改善，面积比较大，目前房价建面九千到一万多点。如果你去璧山买房是冲着宜居和养老去的，优先选绿岛。因为城南离主城最远，比起城北和绿岛，目前在配套和环境上也占不了什么优势。但城南不是毫无优点，璧山的产业、划入科学城的部分主要集中在城南，是个讲前景的板块。现在的产品也以小面积、低总价为主。房价低、有前景，城南更适合投资。低门槛入手一套房子，长期持有博未来。
上周组织考察团去璧山实地走访，主要看了5个楼盘。城北两个、城南三个。
先讲城北。
开车出璧山隧道后，15分钟左右就能到融创云湖十里和融创0238。把这两个项目放在一起讲，是因为两个盘的隔得很近，分别在1号线璧山站两旁。因为地段差不多，两个项目周边的配套也大体一致：规划了重庆科学城首个TOD商圈、爱琴海购物公园、轨道15号线和27号线等。目前在售LOFT公寓，建面约36-53m²、建面均价8800元/m²，总价36-45万。一是投资者，因为项目周边有学校、产业园区等，未来可以通过出租来获得收益。二是极刚需，LOFT公寓水电气三通，经济能力很有限但又必须买房自住的年轻人，可以用来作为过渡性居住。目前在售建面约83-92m²的三房高层，建面均价约8800-9500元/m²，总价约75-88万。首先，离主城区近，穿过一条隧道就到大学城。其次，离1号线璧山站和云巴站点很近，交通方便。项目也会自建block街区等商业配套，基本生活需求可以被满足。
重庆第二机场已经确定建在璧山正兴，和城南靠得比较近。所以城南的楼盘会把重庆第二机场作为一个重要利好来宣讲。
如果是冲着机场去璧山投资，并且希望通过机场收获房价的暴击，不太现实。
《重庆新机场总平面和航站区规划设计方案创意征集公告》显示，重庆第二机场预计2035年建成，离现在还有14年之久，房子的持有周期太长。以江北机场为例，附近3号线碧津站、T2航站楼周边房龄15年以内的二手房，高一点的房价建面一万二三，低一点的建面七八千。这样的价格也算不上暴击。
所以指望机场带来可观的回报，不是很现实。更多是通过重庆第二机场带给璧山预期和发展来提升房子的溢价空间。
目前在售建面约69m²的两房、80m²和88m²的三房，建面均价约8000元/m²，总价58-70万。三种户型中，个人认为69m²的两房更适合投资。首先是总价低，59万左右，意味着投资成本和投资门槛都比较低。这一点对于投资预算本来就有限的购房者，非常重要。其次是性价比更高，目前璧山两房的租金在1700元左右、三房的租金2000元左右。三房租金比两房只多300元一个月，总价却贵了十来万。从这个角度来讲，69m²的投资性价比更高。预计2024年9月建成的金凤隧道在项目附近，目前已经进入进洞施工阶段。通车后，将大大缩短高新区到璧山的距离，也拉近了城南和主城区的距离。重庆当代城MOMΛ
对于这个项目的开发商，当代置业，很多人可能会比较陌生。这是一家2003年成立、总部在北京的上市房企。目前在重庆有4个项目，渝北空港的光明拾光里MOMΛ、当代阅MOMΛ，璧山的重庆当代城MOMΛ，涪陵的春风印月·星空小镇。重庆当代城MOMΛ在售建面约66-90㎡的小高层，建面均价约8300元/㎡。对比城南其它项目，个人认为当代城的自住属性会更强一点，其次才是考虑投资。这是一个占地约500亩、规模比较大的楼盘，后期会自建约50万方的商业体。周边有近万亩的自然生态公园、2个云巴站点。从配套和环境讲，比较宜居。没错，就是那个开盘以来连续两个月认购破千套的楼盘，创了璧山楼市的纪录。是一个非常热销的楼盘。目前在售3期高层，建面约66-75m²、建面均价约8800元/m²，总价56-75万。个人认为这个楼盘很适合投资。最重要的一点，总价低，最低四五十万就能买一套房。其次，预期比较好。项目附近的曾家隧道通车后将直达沙坪坝，缩短了和主城区的距离。也有规模比较大的产业区，存在大量人口和潜在购房需求。独占3个云巴站点，最近的一个站点离项目不到150米。小户型、低总价、有前景，从这个角度讲是比较合适的投资标的。
最后总结一下。
1，城北。目前璧山离主城最近、配套规划最丰富的板块，更适合在大学城、西永或者1号线沙坪坝沿线上班的刚需。
2，绿岛。璧山的行政和文化中心，公园多、环境好、产品偏改善。更适合去璧山养老、不主要考虑投资的朋友去买。
3，城南。三个板块中房价最便宜但有前景的板块，现在小户型比较多、买房门槛低。更适合以投资为主且准备长期持有的朋友。
