林中：增长的“底牌”
在发展中解决问题
“保持增长”才是硬道理
文\潘永堂
嘉宾：旭辉集团董事长 林中
演讲主题：《增长的“底牌”》
在第5届中城联盟论坛，面对后千亿时代，面对不确定的未来，旭辉董事长林中带来房企增长的底层逻辑分享——《增长的底牌》。
1，这个行业能不能再增长，企业能不能再增长，不用1年、10年，如果用一个50年、100年来看，中国房地产是这300年以来最好的时期。
2，这个行业即使天花板了，规模量也是巨大的。房地产即使未来每年萎缩5%的话，10万亿还可以保持10多年。
3，7年前旭辉到香港去上市，两个月到三个月时间内，我拜访100多家投资者，见过无数个证券分析师，也拜访了很多优秀的企业和前辈，向他们请教——什么叫优秀的企业？
关于高价值的企业，他们讲了很多，但总结下来有四点。
首先，他要有增长，企业和所有生物一样，它要不断的生长，他才会有巨大的生命力，要去突破去生产。
其次，它光生长还不够，还要可持续，你不能生长两年后明年就不生长了。
第三，不能今天涨了50%，明年涨到10%，后边又涨30%，必须稳定的持续增长。
第四，他们认为增长模式要有价值，即有经营的质量、财务质量、产品质量的增长。
所以一个优秀的企业，一个未来高价值企业，一定要去实现一个持续的、稳定的、有质量的增长。
3，如何去做到有质量的增长？主办方要求总结为几张底牌，所以我想来想去，你可能就三张牌。
第1张牌 首先要做到均衡增长策略
均衡的增长空间，我们经常用的是一个铁三角，增长率、负债率、利润率，三者如何保持一个可能40~50的增长率？同时你控制住你的负债率不超过70，而且同时你还要保持你的盈利能力，比如说你有12%的利润率，这就是财务铁三角的平衡。
均衡的增长是很难的。
难在哪里呢？
用一句通俗的话就是——既要……又要……还要……。
有个朋友，企业董事会给他下了一个经营的指标，超过1000个亿，我说没了吗？就这个吗？我说这个很容易做到。比如老板你多借我几百个亿，去大幅度买地，我负债率我不管的，我随着市场去卖，不管他挣钱亏钱，我不管定位，我说如果这就这一个千亿规模指标，其实并不太难。
真的高难度的是均衡。
即有时候旭辉下年度任务时候，董事长要求太不合理。因为做到确实很困难，因为很多既要又要，是带着太多镣铐去跳舞，但是往往你持续持之以恒去去努力做到的时候，你才能成为一个优秀的企业，你才能成为一个有质量增长的企业。
我们既要规模，又要品质，还要利润，我们既要快，我们要稳，还要做的好。
所以这就是一个优秀企业增长的一种策略，就是均衡的政策。
第2张牌 在不同阶段选择不同的增长模式
到底是做大还是强？
经管学院老师都在讲，企业要先做强再做大，走到哪都是合理的。
但是我们经常在做，什么时候什么行业、什么阶段的企业可以先做大再做强，我们经常反思这个理念的例外条件是什么？
以房地产为例，回头来看看地产这个行业，过去20年的高速发展期，所以我们现在正在进入了平稳发展期，未来这个行业20年以后一定会进入成熟发展期。
高速发展期的特征是什么？是一个上升周期，无论是房子、无论是价格，无论是交易量，都可能规模上涨了10倍，房价上涨了6倍，所以那个时候你们未来可能你很难进到这样一个20年持续涨价的市场。这个阶段，你的模式选择最好是“先做大”这个路线。
因为市场发展的速度，应该让你很多做不到很精细，市场让你犯错误的空间还很大。但反过来，如果你的那个机会错过了，以后就不会再拥有。
但是到20年以后，行业进入另一个发展期，即横盘下行阶段，这个时候你要既做大又做强。
所以，综合来看，不同的行业、不同的阶段以及企业处在不同的生命周期，我们要去选择一个合适我们不同阶段的增长模式。
未来这个行业到底有什么变化？
其一、从行业来看，房地产已经过了从过去的外延式的增长，已经转向到内涵式的增长。
未来的增长更多靠的是我们经营效率的提高，更多靠的是成本的投入，而不是靠过去更多的这种冒险，更多的加杠杆。
其二、企业一定会从过去高速的粗放型增长，要转向这种高质量的增长。
早期粗放，是因为这个行业有太多的空间，未来艰难时代，如果不能做好高质量的增长，精细化的增长，我们就不会很困难。
我们要去适应过去很容易挣钱，到未来很容易亏钱的时代。
过去能快速扩大规模，到未来规模增长速度逐步的变慢的时代。
其三，未来几年房地产行业都会处在去杠杆降负债的阶段。
所以这个行业的调整也在于去杠杆作为一个标准。在中国经济资金流向当中都在整体控制流向房地产业，房地产不能占用太多的金融，所以房企必须进入去杠杆、降负债的阶段。
第3张牌 用一个平稳增长策略来获得一个高质量增长
未来房企要采取“低财务杠杆，中合作杠杆，高经营杠杆，高投资杠杆”的策略。
第一、 未来资金收紧后更多要用自有资金去发展，要降低财务杠杆。
第二、 适度的合作杠杆，太大也不好，太小也不行，
第三、 应该保持高的经营效率，经营效益是每个房企都应该追求。通过自己经营效率的提高，经营质量的提高，来获取一个更高的经营杠杆。
第四、 高投资杠杆，降低地价在售价中的比重，提高货地比，让投资更有效益和空间。
如何去做一个高的经营杠杆高的经营，第1个就是高度经营质量。
如何提升高经营质量？
旭辉内部用用5个方面来衡量高经营质量。
第一个有回款的销售，回款率超过了90%，如果没超过90，销售的质量是有问题的，经营的质量就是有问题。
第二有现金流的利润，而不是只有会计的有会计利润都是一堆存货，那是没有质量的。
第三有盈利的增长，而不只是有规模的增长。
第是个有品质的产品，产品做的好不好？开发商越来越注重品质。
第5个有口碑的品牌。
如果把5个方面做好，说明什么？就说明我们整个的经营质量是做的比较好，是做的比较好。
增长=投入*产出效率。
我们的增长来自哪里？来自投入和产出效益的乘积。所以我们要使我们企业有增长，我们第1个来自于在负债率控制下面，我们如何能提高投入？第2个再投入一定的情况下如何能提高产出效率？
其一、如何增加“投入”？
房企未来如何去增加投入，在负债率控制下面增加投入，而不是靠借债。怎么做？
首先是增加股本。
其次是减少营运资本占用，过去房企运营资本的确占用太大。
其三，增加经营性自由现金流
其四、加快资金周转
其五、减少库存，少闲置。
地产上涨的时候库存不会有问题的，在未来房价平稳增长甚至不涨的时候，库存就是有问题的。库存就像服装行业，最大的问题是不能有库存。未来地产可能与服装行业一样。
未来囤地，可能不是一个好的模式，而是一个很大的包袱。
未来是否有零库存，是评价房企效率高低的一个指标。
怎么做了？核心策略有“提升重资产增长率，提升货地比，去化率，回款率，ROE，产供率”。
比如提升货地比，即你投100亿的地，你能产生多少的销售，你是产生200亿300亿400亿，这个很关键。
比如你的一个运营指标即“产供率”，即买完地之后能够生产供应出来的比率如何？即你未来第2年、第3年能生产、能供应的比例有多少。
比如你你的去化率，你的回款率，这些都在衡量里。
小结
整体而言，均衡增长，高质量增长，平衡增长都是术，其实支撑任何一个企业的增长的背后，核心还是他的道，即大爱利他，长期主义，大道当然。这也是旭辉所坚持的。
房地产这个行业，目前的确面临一些短期的困难，但是长期还比较好，房企需要
在发展中去解决问题
但是保持增长才是硬道理
我相信优秀的企业一定会持续长大，他们——会在第一增长曲线接近失速的时候，就提前布局第二曲线。
END
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