居住权设立的落地与实操全解析
律师视野 弘扬法治精神，传递律师声音，提供法律服务。68篇原创内容公众号
近日，上海市第二中级人民法院审结了一起房屋居住权确认纠纷案。案件以设立附期限居住权、支付补偿款的方式调解结案。上海二中院出具调解书后，为保障居住权顺利登记，承办法官陪同双方当事人一同前往上海市静安区自然资源确权登记事务中心办理登记手续。据悉，该次居住权登记系上海市因人民法院生效法律文书设立居住权的首次登记，登记时间为 2021 年 4 月 29 日，设立的居住权期限为一年。
党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）专门增设一章规定了居住权。如今，随着各地“首例居住权案”的纷纷出现，居住权再次成为了人们关注的焦点。此次《民法典》在第三百六十六条至第三百七十一条中规定了居住权，但这六条条文仅涉及了居住权的部分事项，不能完整反映居住权制度的全貌，难以体现其完整的规则体系，这也给实际操作带来了难题。比如，第三百六十六条和第三百七十一条规定了居住权的两种设立方式，即“按照合同约定”和“ 以遗嘱方式设立”。而在合同、遗嘱之外是否还有其他的设立方式，则并未言及。又如，第三百六十八条明确了以合同方式设立居住权将登记作为设立要件，而第三百七十一条仅规定了“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，对于以遗嘱设立居住权时是否以登记为设立要件并未明确。因此，在有限的条文下，在日常生活中人们如何设立居住权，如何使用法律工具保障自己的居住权益，则成为了一个值得探讨的问题。何种情形适合设立居住权？通过合同、遗嘱设立居住权，却担心没有法律效力？居住权该如何申请登记？需要做哪些申请前的准备？本文将为大家一一解答，助您有效设立居住权，为您的居住权益保驾护航。一、《民法典》施行前的居住权《民法典》施行以前，法律中没有明确规定居住权。2001 年“居住权”一词在最高人民法院的司法解释中首次出现——《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》（下称“《婚姻法解释一》”）第二十七条第三款中首次使用了“居住权”的概念，以解决当时实践中存在的离婚纠纷中没有分得房屋的一方居住困难的问题。《婚姻法解释一》第二十七条第三款：离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。然而，司法实践中涉及居住权益的案件种类繁多，远不止于离婚纠纷，笔者对《民法典》施行前的居住权案例进行了类型梳理。需要注意的是，由于《民法典》的出台，这些案例所适用的法律依据现均已失效，仅作参考。（一）案例分析《民法典》施行前，居住权规定的空白与现实中人们的居住需求的矛盾，导致了实践中不同法院有不同的处理方式。主要有以下四种处理方式：《民法典》施行前法院针对居住权的处理方式及典型案例序号处理方式案号裁判要点1支持当事人合同约定的居住权（2019）浙 07 民终 1320 号双方签有《离婚协议书》一份，协议约定：位于金华市婺城区房产归徐某1所有；韩某享有该房产的居住权，直至韩某再婚。法院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（下称“《婚姻法解释二》”）第八条的规定，当事人因离婚就财产分割达成协议，对双方具有法律约束力。故韩某要求徐某1交付该处房产的居住权，于法有据。2支持当事人遗嘱设立的居住权（2020）苏 10 民终 2982 号2001 年被继承人田某 4 与徐某、田某 3、田某1签订《继承协议书》，明确表示其去世后，诉争房屋由田某 3、田某 1 继承；在田某 4 与徐某夫妻关系确定的情况下，保证徐某生活居住使用终身。法院认为，上述内容系被继承人生前对其个人合法财产的处分，属于遗嘱，不违反法律规定，该遗嘱合法有效，法院予以确认。因此，依照《中华人民共和国继承法》（下称“《继承法》”）第十六条第二款的规定，诉争房屋应依照遗嘱内容由被上诉人田某 3、田某 1 继承。上诉人徐某对诉争房屋依法享有居住权。3直接以生效法律文书为当事人设立居住权（2015）浦民一（民）初字第 8432 号原告戴建平认为被告邵中玉的行为是恶意占有并侵害原告的物权，起诉要求被告搬离涉案房屋。法院认为，被告并非涉案房屋的权利人，本无权在涉案房屋居住，但由于被告母亲王金娣在涉案房屋内享有法定居住权，鉴于王金娣目前的身体状况以及被告系王金娣的法定赡养人的事实，王金娣和被告所称被告需要居住在涉案房屋内照顾王金娣亦合情理，因此不应认定被告恶意占有涉案房屋，不宜强制被告搬离。但即使被告基于照顾王金娣而居住在涉案房屋，其获得了实际的居住利益，因此，依据《中华人民共和国民法通则》（下称“《民法通则》”）第四条规定的公平原则，被告应当支付一定的其居住在涉案房屋期间的房屋使用费。4认为当事人是否享有居住权不属于人民法院受理民事诉讼的范围，予以驳回（2019）沪 02 民终 6726 号法院认为，物权的种类和内容由法律规定。原告主张的居住权非属法律规定的物权种类，其要求确认居住权不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应裁定驳回起诉。裁定：驳回施咸达、何宪俐的起诉。笔者在 Alpha 法律数据库中以“2020 年”、“上海市”、“居住权”等关键词为检索条件，共检索到约 1000 件案件。其中，“支持当事人合同约定的居住权”的情形约有 260 件；“支持当事人遗嘱设立的居住权”的情形约有130 件；“直接以生效法律文书为当事人设立居住权”的情形约有 100 件；“认为当事人是否享有居住权不属于人民法院受理民事诉讼的范围，予以驳回”的情形约有 6 件。
可以看到，有的法官通过解释法律来赋予当事人居住权，有的法官则直接以法律没有规定为由驳回起诉，这种同案不同判的现象时有发生，损害了司法公正和公信力。（二）法律依据在《民法典》之前，法律中没有明确规定居住权，涉及当事人居住权益的案件所适用的法律依据主要有以下八条，包括离婚一方对另一方住房的居住权益、遗嘱遗赠的一般性规定、生效法律文件导致物权设立的一般性规定和公平原则等，相关法律条文请见文后附录。效力级别法律名称及条文内容概括实施日期时效法律《继承法》第十六条第二款遗嘱与遗赠的一般规定1985.10.01失效《中华人民共和国婚姻法》（下称“《婚姻法》”）第四十二条离婚时一方从其住房等个人财产给予适当帮助2001.04.28《中华人民共和国物权法》（下称“《物权法》”）第二十八条特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定2007.10.01《民法通则》第四条公平原则2009.08.27司法解释《婚姻法解释一》第二十七条对《婚姻法》第四十二条“一方生活困难”的解释2001.12.27《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称“《物权法解释一》”）第七条对《物权法》第二十八条“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的解释2016.03.01《婚姻法解释二》第八条离婚财产分割协议的效力2017.03.01司法解释性文件《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条离婚后无房居住一方对另一方所有房屋的居住权益1993.11.03二、依据《民法典》设立的居住权（一）案例分析《民法典》于 2021 年 1 月 1 日施行后，各地法院依据《民法典》确认或设立居住权的案例势必逐日增多，但受限于案件的审理周期及审判文书公开的时间，截止本文发出时，可以公开查询到的法院生效裁判案例较少。因此，笔者整理了部分法院公众号及其他媒体发布的涉居住权案件，希望在有限的信息中提炼出《民法典》施行后各地法院有关涉居住权案件的审理观点和裁判方向。这些已知的涉居住权案例在居住权设立方式上包括了以合同方式设立和以生效法律文书设立两种情形，以遗嘱设立的案例有待发现。1.以合同方式设立居住权北京市海淀区人民法院宣判的首例涉居住权案件（内容来源于北京市海淀区人民法院官方公众号“北京海淀法院”）时间2021 年 1 月 4 日一审判决案情概述王迪系王家和与李芳之女，王家和与李芳离婚，王迪随王家和共同生活在涉案房屋内。后王家和与张杨再婚，王迪称张杨不让其在涉案房屋内居住，依据王家和与李芳签订的离婚协议及王家和单方书写的承诺，要求确认对涉案房屋享有居住权。法院观点1.王家和、李芳的离婚协议中约定王迪由王家和抚养，涉案房屋归王家和所有。2.王家和单方承诺王迪可在涉案房屋中居住，该承诺是王家和作为王迪监护人应履行的监护义务，而非法律意义上的居住权。3.王家和再婚后对涉案房屋进行了产权变更，王迪与现房屋所有权人王家和、张杨并未签订书面合同，亦未向登记机构办理登记。综上：王迪作为成年人要求确认对涉案房屋享有居住权，无权利基础，其主张既不具有《民法典》施行前的相关法律依据，亦不符合《民法典》中关于居住权的规定，故法院不予支持。2021 年 1 月 4 日，海淀法院对此案进行一审宣判，判决驳回王迪的诉讼请求。该案系《民法典》施行后，海淀法院宣判的首例涉居住权案件。案件结果法院不支持当事人的居住权诉讼请求2.以生效法律文书设立居住权上海市首例因人民法院生效法律文书设立居住权的首次登记（内容来源于上海市第二中级人民法院官方公众号“上海二中法院”）时间2021 年 4 月 29 日居住权登记案情概述高甲与高乙是兄弟关系，原共同居住在 A 房屋。1995 年，高乙增配 B 房屋。双方协商由高甲居住 B 房屋，高乙居住 A 房屋。后两套房屋均被拆迁，A 房屋拆迁所得款项由高乙支配。B 房屋拆迁后，安置 C 房屋，产权登记为高乙，但该房屋自安置开始由高甲居住。高甲要求高乙将 C 房屋过户至其名下，遭拒后提起诉讼，要求确认其享有 C 房屋的完整产权。法院观点一审法院认为，高甲在 B 房屋不具有常住户口，不属于共同居住人，因此该房屋的全部拆迁安置利益应归高乙所有，故驳回了高甲的诉请。二审中合议庭注意到，A 房屋的拆迁安置款有高甲的份额，但高乙未将该款项分配给高甲，而是全部用于购置商品房。合议庭最终促成双方达成了 C 房屋归高乙所有，高乙为高甲设置附期限居住权及支付补偿款的调解方案。案件结果上海二中院出具调解书后，为保障居住权的顺利登记，承办法官陪同双方当事人一同前往静安区自然资源确权登记事务中心办理登记手续。2021 年 4 月 29 日，该中心在核查了民事调解书后，依照《上海市不动产登记技术规定》第 11.1.3 条的规定办理了登记。（二）法律依据《民法典》在“物权编”中新设了第十四章用以专门规定居住权，法律条文共六条，即第三百六十六条至第三百七十一条。此外，“物权编”通则中的第二百二十九条还对因法律文书导致物权设立的情形进行了一般性规定。相关法律条文请见文后附录。
司法实践中，争议焦点主要在对于上述条文中的“生活困难”应做何种解释。《婚姻法解释一》第二十七条规定，“婚姻法第四十二条所称'一方生活困难’，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”从该司法解释可以看出，只要一方离婚后没有住处的，则属于“生活困难”，可以设定居住权，通过上文三个案例也可以得出相同的结论。另外，在离婚后没有住处的基础上，身患疾病、肢体残疾、无固定收入等情形也是实践中法院设定居住权的考虑因素。
（2）赡养纠纷①典型案例赡养纠纷中以生效法律文书设立居住权的案例案号(2020)苏 10 民终 1578 号（2016）黔 23 民终 1025 号（2015）浦民一（民）初字第 23393 号案情概述原告钱素珍和丈夫栾曙明（早已去世）共生育子女四人，分别为四被告栾福顺、栾小顺、栾粉华、栾福平。现原告年事已高，无劳动能力，收入来源为社保部门发放的农保 1800 元/年、政府为 80 岁以上老人发放的补贴 50 元/月以及所在村集体口粮分红 460 元/年。原告现居住在被告栾福平家中，原告请求判决四被告轮流给原告提供合适的住所。原告王某某与丈夫贺儒玉（2012 年去世）共生育四个子女,即四被告贺某2、贺某 1、贺某 3、贺某 4。2011 年，原告及其丈夫与被告贺某 1、贺某 2 签订分家协议，约定了土地分配情况及由被告贺某 1、贺某 2 每年各支付赡养费 800 元等内容。现原告以四被告不履行赡养义务为由起诉，请求被告贺某 1 将位于安龙县的一间房屋给原告居住。原告系被告母亲。2007 年，原告将系争房屋过户给在被告。2013 年，原告丈夫去世。2014 年，原告入住敬老院。原告要求确认其在系争房屋中有居住权，并要求被告将大门钥匙一把交给其。被告对于原告在系争房屋中有居住权表示同意。关于钥匙的问题，被告提出，原告在目前的身体、精神状况下，已不适合携带钥匙进出门或独自在屋内居住。法院了解到原告于 2014 年已被诊断为老年脑，大部分时间需要他人护理，对于自己行为的控制力较弱。法院观点法院认为，赡养父母是子女应尽的法定义务。原告年事已高，仅凭现有收入难以维持生活，亦难以凭借自身劳动能力再获得经济收入。鉴于原告并无房屋可住，其要求四被告轮流提供居住房屋合情合理。依据《中华人民共和国老年人权益保障法》（下称“《老年人权益保障法》”）第十四条规定，判决四被告每三个月轮流提供合适房屋给原告居住使用、并在轮流期间负责照料原告的生活起居。法院认为，赡养老人是中华民族的传统美德，亦是法律规定的法定义务，不能通过约定的方式加以排除和限制。原告年事已高，已丧失劳动能力，被告系原告之子理应向老人尽赡养义务，该义务不能以各方签订的《分家协议》而排除。依据《老年人权益保障法》第十三、十四、十六条规定，判决被告贺某1位于安龙县的房屋由原告王某某居住。法院认为，被告对于原告在莲园路房屋中有居住权表示同意，于法无悖，本院予以确认。关于是否应当将莲园路房屋进户门钥匙交予原告的问题，基于原告目前的生理状况、精神状态，考虑到其人身安全、房屋安全等因素，其不宜持有莲园路房屋进户门的钥匙，故对于原告的该项诉请，法院予以驳回。法律依据《老年人权益保障法》第十四条《老年人权益保障法》第十三、十四、十六条《婚姻法》第二十一条第一款、《老年人权益保障法》第十六条②法院观点总结生活中，父母子女间常通过赡养协议来约定子女为父母提供房屋居住。此外，父母子女还会在法院的主持下达成由子女提供房屋给父母居住的调解协议。然而，在没有形成上述协议的情况下，子女不提供房屋给父母居住的，父母也可以请求法院判决子女向其提供房屋。那么，在满足何种条件时，法院会支持父母的诉请，为其设立居住权呢？首先，通过上文中的三则典型案例，我们可以发现，这类赡养纠纷多发生在老年夫妻中的一人去世之后，另一人由于年事已高，且无房可住，仅凭现有收入难以维持生活，亦难以凭借自身劳动能力再获得收入，因此有必要让子女提供房屋给其居住。其次，赡养义务既是中华民族的传统美德，更是一种法定义务，不能被当事人之间事先约定的协议所排除，如（2016）黔 23 民终 1025 号案件中的《分家协议》就不能排除被告的赡养义务。再次，（2015）浦民一（民）初字第 23393 号案件还涉及了一个细节问题，即取得子女房屋居住权的老人，是否必然有权持有该房屋进户门的钥匙。一般情况下，没有钥匙势必导致居住权人行使权利的不便，但本案中法院经过实地走访，基于老人的生理状况、精神状态，考虑到其人身安全、房屋安全等因素，虽为其设立居住权，但驳回了其持有房屋钥匙的诉请。最后，在有多名子女的情况下，老人既可以请求其中一名子女为自己提供房屋居住，也可以请求多名子女轮流为自己提供房屋居住。2.登记注意事项（以上海地区为例）以生效法律文书设立居住权的登记注意事项注意事项法律依据登记效力与遗嘱继承设立的居住权相同，虽然登记不是此种情形下居住权的设立要件，但为更好地保障居住权利，也应及时办理登记。《民法典》第二百二十九条申请人生效法律文书等文件确定的享有居住权的当事人。《上海市不动产登记技术规定》第 11.1.3.1 条申请文件申请人应当向登记事务机构提交下列文件：1.《上海市不动产登记申请书》（原件）；2.身份证明（复印件）；3.人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解等文件（原件）。《上海市不动产登记技术规定》第 11.1.3.2 条结语“让全体人民住有所居”，《民法典》增设居住权制度的终极目标在于解决老年人、妇女以及未成年人等弱势群体的住房问题。我国目前已经有经济适用房、廉租房、住房公积金、限价房和公共租赁房等多层次的保障性住房，居住权的设立有利于进一步完善住房保障体系。《民法典》为老百姓在离婚、赡养、继承等多种场景下的住房需求提供了新的法律武器，只有正确理解居住权的法律规定，在适当的情形下以有效方式设立居住权，才能在风险到来时，维护自身合法权益。附录1.《继承法》第十六条第二款 公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。2.《婚姻法》第四十二条 离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。3.《物权法》第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（与《民法典》第二百二十九条内容基本相同）4.《民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。5.《民法典》第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。6.《婚姻法解释一》第二十七条 婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。7.《物权法解释一》第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。8.《婚姻法解释二》第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。9.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条 婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。【作者简介】：徐军律师曾被业内推荐为上海市首届'东方大律师'候选人、上海市司法系统先进个人，担任上海市虹口区政府法律顾问、虹口区委政法委法律专家咨询小组成员。曾应中央电视台邀请，参加中央电视台电视系列片《购房合同指南》节目录制并担任主讲律师。