专题研究丨上市首月，公募REITs表现如何？

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REITs指数 REITs指数（REITsIndex）是中国首个REITs指数综合分析信息平台。REITs指数聚焦REITs行业产业和相关企业的覆盖跟踪、调查研究和综合分析，致力于提供全面精准的数据信息、前沿专业的研究报告和服务。50篇原创内容公众号

摘 要首批基础设施公募REITs自2021年6月21日上市，已经经历了1个月的二级市场交易。我们梳理9单REITs上市首月的价格涨跌、成交活跃度等表现，并总结REITs在上市初期的共性及个性特点。基础设施REITs在上市首日均高开收涨、成交活跃。上市首日竞价，首钢绿能涨幅最高，高开在20%，蛇口产园和盐港高开10%。蛇口产园收涨14.72%，是首批项目中涨幅最高的产品。广州广河收涨0.68%，换手率为2.6%，是首批项目中涨幅最小和换手率最低的产品。发行折溢价方面，采用升贴水率指标来衡量，即（市价-净值）/净值，该指标大于0为溢价，小于0则为折价。发行首日9单REITs全部溢价发行，其中蛇口产园溢价程度最大（15%），东吴苏园和广州广河溢价程度最小（1%）。上市首月，基础设施公募REITs价格经历了先涨后跌到趋稳的过程，成交量在首周放量之后也逐步回归常态。具体来看，上市首周前3个交易日，REITs价格和成交量波动幅度均较大。在首周高涨的情绪交易之后，价格逐渐回调，成交量和换手率也逐步回归常态水平。第三周，收盘价涨跌幅和换手率趋于稳定，同时价格也形成分化，广州广河持续破发，7月6日东吴苏园和中金普洛斯破发，7月7日盐港破发，而蛇口产园、首钢绿能和富国首创水务维持高于发行价状态。第四周，价格先跌后涨，换手率和成交量也有所上升，投资者开始关注超跌后的配置机会，部分破发REITs价格调整到位后出现反弹。不同REITs的价格涨跌和成交活跃度也出现分化，上市首月的价格和成交活跃度表现与REITs认购热度有较为显著的关系，尤其是公众认购热度。公众认购热度越高的项目（公众投资者有效认购申请确认比例越低），在上市首月的价格表现越好，成交也相对更活跃。如价格涨幅排前三的富国首创水务、首钢绿能和蛇口产园，公众投资者有效认购申请确认比例均低于3%。上市一个月，公募REITs的交易情绪逐渐降温，由情绪交易逐步回归价值交易，市场将更加关注REITs底层资产及其现金流稳定性。从香港市场的经验看，香港REITs的市净率基本遵循均值回归的特点，市净率可以作为买入时机的参考因素。我们采用基础设施公募REITs市值/项目估值计算市净率PB。随着时间的推移，每只基础设施公募REITs将形成自己的PB中枢，在资产分红保持良好的前提下，市净率低于中枢的幅度越大，则进入时机越好。核心假设风险：基础设施项目未来营运收入及现金流不及预期。首批基础设施公募REITs自2021年6月21日上市，已经经历了1个月的二级市场交易。我们梳理9单REITs上市首月的价格涨跌、成交活跃度等表现，并总结REITs在上市初期的共性及个性特点。1REITs上市首日高开收涨、成交活跃基础设施REITs上市首日均高开收涨。上市首日竞价，首钢绿能涨幅最高，高开在20%，蛇口产园和盐港高开10%，华安张江高开7.02%，广州广河高开5.91%，沪杭甬、东吴苏园、普洛斯、首创水务高开在1%以内。从首日收盘价及成交活跃度看，蛇口产园收涨14.72%，换手率为12.02%，是首批项目中涨幅最高的产品。首钢绿能收涨9.95%，涨幅仅次于蛇口产园，换手率也较高（11.9%）。华安张江收涨5.89%，换手率达14.47%，是首批项目中换手率最高的产品。普洛斯收涨2.11%，成交额3.05亿，是首批项目中成交额最高的产品。广州广河收涨0.68%，换手率为2.6%，是首批项目中涨幅最小和换手率最低的产品。发行折溢价方面，采用升贴水率指标来衡量，即（市价-净值）/净值，该指标大于0为溢价，小于0则为折价。发行首日9单REITs全部溢价发行，其中蛇口产园溢价程度最大（15%），东吴苏园和广州广河溢价程度最小（1%）。

2REITs上市后先涨后跌，第三周以来价格趋稳（一）上市首周价格波动大，上市第三周以来价格趋于平稳从收盘价看，9只REITs在上市首周价格振幅较大，均为上市首日大涨，其后2个交易日下跌。第二周受节日效应的影响，价格波动也有所放大；第三周以来价格趋于平稳。上市首周，前3个交易日的收盘价涨跌幅波动幅度较大，其中蛇口产园上市首日涨幅最大（14.72%），东吴苏园、广州广河上市首日收涨较小。上市首周，蛇口产园涨幅位于首位，主要由于其底层资产优质，而且其募集资金较底层资产估值的折价幅度较大。按发行价格算，蛇口产园REITs募集资金规模较底层资产估值的折价为17.76%，因此蛇口产园的潜在增长空间也相对较大。上市第二周，6月28、29日，9只REITs价格大多处于下跌状态，7月1日由于节日效应，各只产品均在当天出现不同幅度的价格反弹，其中蛇口产园涨幅最大（2.91%），但7月2日，除富国首创水务的价格略有上升外，其余8只REITs的价格均回落。上市第三周，REITs价格大多小幅下跌。除首钢绿能和富国首创水务在7月9日有小幅收涨外，其余REITs在当周均为价格持续下跌状态，不过下跌幅度相对较小，7月9日收盘价较7月5日收盘价的跌幅在0.14%-1.53%之间。上市第四周，前3个交易日REITs价格大多延续下跌趋势，在周四周五出现反弹。较上周五收盘价，除了广州广河下跌0.28%之外，其余8只REITs第四周价格都上涨，其中涨幅最高为中金普洛斯（1.17%）。从趋势看，上市第三周以来，REITs价格振幅变小，逐渐趋于平稳。

（二）广州广河率先破发，首钢绿能、富国首创水务和蛇口产园保持较高程度的高发状态我们观察上市初期REITs收盘价相比发行价的表现，如果收盘价低于发行价，则为“破发”；如果收盘价高于发行价，则称为“高发”。上市首周第4个交易日（6月24日），广州广河成为首只破发REITs，其余8只REITs在首周均维持高发状态，其中蛇口产园、华安张江、首钢绿能和富国首创水务高发程度较大。上市第二周前3个交易日，广州广河持续维持破发状态。从上市第二周整体来看，高破发状态较为稳定，除广州广河外，其余REITs均为高发状态，其中蛇口产园、首钢绿能和富国首创水务的高发程度维持在较高水平，但东吴苏园、中金普洛斯和盐港收盘价接近于发行价，有破发趋势。上市第三周，广州广河持续破发，7月6日东吴苏园和中金普洛斯破发，7月7日盐港破发，当周后3个交易日该4只REITs持续破发，而蛇口产园、首钢绿能和富国首创水务维持高于发行价状态。第三周，特许经营权类和不动产类REITs高破发表现开始出现分化，除广州广河持续破发外，其余3只特许经营权类REITs周五收盘价相对发行价涨幅均超过1%；而5只不动产类REITs中有3只周五收盘价低于发行价。上市第四周，分化进一步加大。第四周周五收盘后，产业园类项目均为高发状态，仓储类项目与发行价持平或略有破发。环保类项目均保持较高程度的高发状态，高速公路类项目中，广州广河仍然处于破发状态，而浙商沪杭甬保持高发。

进一步观察收盘价与单位净值之比，截至2021年7月23日，富国首创水务和首钢绿能的溢价程度最高，分别为5.3%和4.97%，而广州广河折价程度最大，为2.67%。

3REITs上市后成交活跃度下降（一）上市第三周以来，成交活跃度降至平稳从换手率看，9单REITs均是上市首日换手率最高，第二日大幅下降，此后小幅波动呈现整体下降趋势。其中，蛇口产园、首钢绿能的换手率相对较高。上市首日REITs的成交活跃度最高，其中华安张江换手率最高为14.47%，广州广河换手率最低为2.60%。第二日、第三日，REITs换手率大幅下降。第四日盐港REIT换手率有所上升，第五日东吴苏园、中金普洛斯、浙商沪杭甬换手率也有所上升。首周日均换手率来看，华安张江最高为4.46%，其次为蛇口产园（4.41%），广州广河最低为0.78%。上市第二周，蛇口产园依然保持较高的交易活跃度，第二周日均换手率为0.97%，其次为华安张江、首钢绿能，日均换手率分别为0.61%、0.59%，活跃度最低为中金普洛斯，日均换手率为0.10%。上市第三周交易活跃度继续下降，除了中金普洛斯的第三周日均换手率略高于第二周，其他8只REITs第三周日均换手率均下降。总体来看，换手率变动程度均不大，表明成交活跃情况逐步趋于稳定。上市第四周交易活跃度保持平稳，换手率整体与上周相当，REITs的交易活跃度已基本进入平稳期，其中较为活跃的REITs为蛇口产园、首钢绿能，第四周日均换手率分别为0.62%和0.45%。

（二）REITs主力交易差异化根据Wind成交统计，挂单额20万元至100万元之间的记为大单，挂单额大于100万元的记为超大单，大单和超大单成交合并记为“主力交易”。主力净流入率=（主力买入总量-主力卖出总量）/成交量。主力净流入率可以较好地反映资金量较大、持仓较多的机构投资者在REITs项目的整体交易情况。上市首日主力以抛售为主，卖盘远多于买盘，是打新后抛售的体现。首钢绿能、蛇口产园和富国首创水务主力净流入率最低，分别为-43.16%、-39.55%和-32.35%。首周主力抛售情况来看，浙商沪杭甬持续处于主力抛售状态，华安张江、东吴苏园和中金普罗斯主力抛售程度不高，交易量较为均衡，首钢绿能和富国首创水务在上市首日主力大幅抛售后，后4个交易日的抛售程度有所缓解。上市第二周，主力交易整体较为均衡。其中，东吴苏园维持主力净流入状态，其中7月1日主力净流入率最高（35.57%）。中金普洛斯除7月2日外，也处于主力净流入状态。蛇口产园主力交易持续抛售，7月1日大幅上涨也处于主力抛售状态。上市第三周，不同项目的主力交易差异较为明显。其中，蛇口产园、盐港REIT整体处于主力净流出状态。而富国首创水务、首钢绿能、东吴苏园和中金普洛斯整体处于主力净流入状态，7月8日富国首创水务净流入率最高为25.30%，主力净流入伴随着价格下跌，反映了部分投资者关注超跌后的配置机会。上市第四周以主力净流出为主。蛇口产园和东吴苏园5个交易日均呈现主力净流出。盐港REIT、浙商沪杭甬、富国首创水务整体也处于主力净流出状态。4上市首月，REITs由情绪交易逐步回归价值交易上市首月，基础设施公募REITs价格经历了先涨后跌到趋稳的过程，成交量在首周放量之后也逐步回归常态。具体来看，上市首周前3个交易日，REITs价格和成交量波动幅度均较大。在首周高涨的情绪交易之后，价格逐渐回调，成交量和换手率也逐步回归常态水平。第三周，收盘价涨跌幅和换手率趋于稳定，同时价格也形成分化。第四周，价格先跌后涨，换手率和成交量也有所上升，投资者开始关注超跌后的配置机会，部分破发REITs价格调整到位后出现反弹。不同REITs的价格涨跌和成交活跃度也出现分化，我们发现，上市首月的价格和成交活跃度表现与REITs认购热度有较为显著的关系，尤其是公众认购热度。公众认购热度越高的项目（公众投资者有效认购申请确认比例越低），在上市首月的价格表现越好，成交也相对更活跃。如价格涨幅（7月23日收盘价相比发行价）排前三的富国首创水务、首钢绿能和蛇口产园，公众认购热度很高，公众投资者有效认购申请确认比例均低于3%。

首批基础设施公募REITs上市首月的总体表现，基本符合我们在报告《专题丨借鉴香港经验，展望基础设施REITs上市后表现》的分析和判断。上市一个月，公募REITs的交易情绪逐渐降温，由情绪交易逐步回归价值交易，市场将更加关注REITs底层资产及其现金流稳定性。从香港市场的经验看，香港REITs的市净率基本遵循均值回归的特点，市净率可以作为买入时机的参考因素。我们采用基础设施公募REITs市值/项目估值计算市净率PB。随着时间的推移，每只基础设施公募REITs将形成自己的PB中枢，在资产分红保持良好的前提下，市净率低于中枢的幅度越大，则进入时机越好。

风险提示基础设施项目未来营运收入及现金流不及预期。

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