房市漫谈之唐山，典型的传统老城
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十三篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
上篇文章，分析的是徐州，其实唐山和徐州类似，也是18年开始来了一拨大涨，尤其是19年，唐山的涨幅非常惊人，远比徐州要夸张。
如下图安居客的数据显示，过去三年唐山二手房挂牌均价从0.71万涨到10年初最高点1.05万，上涨最高约3000元。其中，涨幅主要集中于19年，大约2000的涨幅。
但是疫情以来，唐山的上涨趋势基本上停止了，而且转为下降。个人观点是唐山的房价会就此转向，目前唐山二手房挂牌均价为10342元，比长沙略高。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
唐山房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
1、人口方面
年末全市常住人口796.4万人，比上年末增加2.8万人，其中城镇人口512.3万人，增加11.2万人。常住人口城镇化率64.32%，比上年提高1.18个百分点。城镇居民人均可支配收入42632元（还记得长沙的数据吗？）。
拉长时间线，13年至19年，唐山常住人口增加26万有余，非常有限，差不多就长沙一年的量吧。
2、经济方面
2019年，全年地区生产总值6890.0亿元，比上年增长7.3%。其中，第一产业增加值531.2亿元，增长2.1%；第二产业增加值3613.3亿元，增长8.0%；第三产业增加值2745.5亿元，增长7.3%。三次产业增加值结构为7.7:52.4:39.9。
工业方面，全年全部工业增加值3241.3亿元，比上年增长8.4%，其中规模以上工业增加值增长8.7%。但是，其中四大支柱产业增加值增长仅5.7%，这四大支柱占规模以上工业的比重为84.7%。全年规模以上工业企业主营业务收入完成10756.4亿元，其中四大支柱产业主营业务收入完成9151.3亿元（占比85%），增长3.3%；
这四大支柱分别为：钢铁、煤炭、水泥和陶瓷。可以说是传统得不能更传统的产业了，而且唐山对四大支柱产业非常依赖。虽然唐山在宣传其新三样：：一，高铁装备；二，特种机器人；三，港口。但是它们还有很长的路要走，任重道远。
固定投资方面，全年全社会固定资产投资比上年增长10.0%，其中第一产业投资增长14.6%；第二产业投资增长11.5%；第三产业投资增长7.0%。工业投资增长11.7%，其中工业技术改造投资增长17.0%，占工业投资的70.4%。在工业投资中，采矿业投资增长15.2%，制造业投资增长9.3%，电力、热力、燃气和水生产和供应业投资增长49.1%。
固投方面唐山也在加码产业升级，但是也需要注意到技术升级的行业也是集中于传统优势行业。还有，固投中的民间投资增长仅1.5%，其中私营企业投资甚至下降2.7%。可见唐山民间资本并不活跃，主要是国家投资占主导。
对外贸易方面，全年进出口总额760.5亿元，比上年增长24.9%。其中，出口额320.7亿元，下降2.4%；进口额439.8亿元，增长56.3%。对外出口乏力。
总的来说，唐山是一个典型的传统工业城市，因此和我们国家面临的问题一样，就是产业升级的问题，鉴于传统四大支柱的占比，唐山的新兴产业的发展还有很长的路要走。
结论：
人口、经济和政策，显而易见，不是说不能支撑唐山房价上涨，甚至可以说唐山现在的实力都不能支撑住当前的房价。
唐山想发展港口，但是考虑到唐山距离天津太近，以及还有大连港，对于唐山的港口发展持有谨慎态度。
唐山发展高铁装备是可以的，但是高铁装备必须要走出去，过去十年是中国房地产的十年，也是中国高铁发展的十年，未来高铁发展也不会像过去19年那么迅速了。
按照唐山均价1万算，跌个三成也不足为奇。
不建议朋友们投资唐山房地产，十有八九就是高位接盘。刚需的朋友谨慎选择吧。