万科净利率为何这样稳？原来财报也有技巧

在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的盈利空间被逐步压缩，利润率下滑成为房地产行业的趋势。根据目前已公布财报的房企数据，2020年的净利润率普遍下滑。

其中，招商蛇口下降6.3个百分点；龙湖下降1.9个百分点；碧桂园下降0.9个百分点。作为房企调节利润的常用手段，利息资本化比例在2020年也普遍得到提升。

其中，碧桂园连续几年保持在100%，融创提升11个百分点至96%；利息资本化比例较低的招商蛇口和万科也提升了约10个百分点，分别达到57.3%和47.9%。

下面我们重点分析如何利用利息资本化来调节财报利润。

一、利润下行期，房企利息资本化比例呈上升趋势

由于房企普遍财务杠杆高，利息支出金额大，所以利息支出的资本化和费用化程度对利润的影响也较大。

根据会计准则，房企对开发项目开工至竣工阶段的利息支出进行资本化处理，确认为一项资产并计入资产负债表中的存货。由于不同房企经营特点、管理水平不同，利息资本化水平也有差异。

一般来说，项目周转速度越快，资金使用效率越高，利息资本化比例也就越高。例如，碧桂园一向实行项目快周转的发展战略，其利息资本化比例自2017年开始就达到100%。

对于房企而言，在会计准则范围内，对当期借款利息的资本化或费用化的选择，可以在一定程度上调节当期利润。

根据克而瑞数据，2017年至2019年期间，典型房企的净利率增速由53.1%逐年下降至13.2%，而利息资本化比例由72.9%逐年提升至74.8%。

由此可见，在利润下行期，房企更倾向于将利息支出资本化，通过减少当期费用来提高当年盈利水平。

二、房企如何通过资本化利息调节利润？

若房企将较多的当期利息支出资本化，则这部分费用支出在当期计入了存货中，当期财务费用较低，从而提高当期利润。

待以后年度项目交付结算的时候，再将存货转为营业成本。由于存货金额较大，结转的营业成本也相应较高，结算期的利润降低。

不过总的来说，资本化的处理是会计上的调节，对企业实际经营情况不存在影响。

一般来说，房企在利润上行期更倾向于将利息支出费用化，可通过降低当期利润减少所得税费用支出。而在利润下行期，房企则更倾向于将利息支出资本化，通过减少当期费用来提高当年盈利水平。

此外，由于房企从预售到交付结算的周期一般为2-3年，房企可根据当年的销售情况对未来盈利进行预判。若预计未来盈利能力下降，为减轻未来的成本压力，会选择将利息支出费用化。

万科2010-2014年的利息资本化比例呈上升趋势，在2013-2014年达到顶峰后，开始逐年下降。

若不考虑其他因素，随着经营管理效率提高，利息资本化比例也相应提高，万科在2013年的利息资本化比例就已经达到77.3%，说明其经营管理效率并不差。

2014年郁亮提出房地产的黄金时代已经过去，进入白银时代。2018年，万科又高喊“活下去”的口号。可见，万科2015-2019年的利息资本化比例逐年走低，与其管理层对行业下行的预判相契合。

我们假设万科2015年及以后年度的利息资本化比例维持在2014年77.3%的水平，并且当年的资本化利息随着存货成本在2年后进行结转。

通过计算发现，万科2015-2019年调整后的净利率均比财报净利率高。

在利息资本化比例持续走低的年份，万科的毛利率和净利率水平都非常稳定。尤其在2019年行业毛利率下滑较严重之时，万科的毛利率达到36.2%，比中海的毛利率还高出2.6个百分点。这与其之前年度通过降低利息资本化比例前置费用有关。

三、房企调节利润的常用手段有哪些？

除了利息资本化，房企还有很多调节利润的手段。根据净利润的计算公式：

净利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-研发费用-财务费用+其他收益+投资收益+公允价值变动收益-信用减值损失-资产减值损失+资产处置收益+营业外收入-营业外支出-所得税费用

利润调节的手段就是以上项目的简单加减法。

以下是房企调节利润的几种常用方法：

1、控制交楼时间

由于房地产实行预售制，房企将收到的预收款作为一项负债，在项目竣工交付结算的时候才结转收入。房企可适当通过控制结转进度来控制当期确认的收入及利润。

如果当年利润目标已实现，可以优先结转清尾的、打折力度较大的、毛利较低的房号，将毛利率高的延至下年结算。

2、土地增值税清算准备金

一般情况，房企在项目全部竣工之后进行土地增值税清算，此时才计提土地增值税费用。

土地增值税清算准备金则是房企对未来可能缴纳的土地增值税进行预估，提前计提的费用。房企预提的土地增值税计入“税金及附加”科目，从而减少当期利润。

同时，负债也会增加，在“其他应付款”的明细科目体现。万科2019年万科土地增值税清算金为367.9亿元，较2018年的219.9亿元，大幅增加148亿元，同比增长67.3%。如果万科2019年未计提土地增值税清算金，则净利润由551.3亿元提升至662.3亿元，净利润率由15%提升至18%。

3、投资性房地产计量模式

投资性房地产包括成本模式和公允价值模式两种计量方式。按成本模式计量的投资性房地产每年需要计提折旧和减值，会减少当期利润。

万科、保利、绿地等房企的投资性房地产均按成本模式计量，随着房价上涨，大部分投资性房地产的公允价值提升，但升值部分并未得到体现。

按公允价值模式计量的投资性房地产，每年可根据市场行情重估价值，通过公允价值变动损益来调节利润。新城控股2019年的投资性房地产公允价值变动收益为25.50亿元，占公司当年净利润的19.1%，对盈利情况影响较大。

4、存货跌价准备

存货通常是房企资产占比最大的科目，由于存货减值准备在未来可以转回，部分房企可能通过当期多计提存货减值准备减少当期利润，隐藏部分利润。

某房企2019年利润为正，但2020年业绩预亏，最近就收到深交所下发的《关注函》，被要求对相关存货在以前年度减值准备计提的充分性进行回复。

小结

由于会计准则的适用范围及主观判断，房企存在一定的利润调节空间。在利润下行期，房企为实现盈利目标，可能存在调高当期利润的情况。

我们可以通过一定方法找出房企调节利润的迹象，辨别房企真实的盈利能力。