德国年轻家庭无法实现的自住房梦想

在过去的20年里，德国中青年业主的比例不断下降。专家认为房价问题只是一个原因，政府应该向邻国学习，从系统入手。

专家认为，拥有自住房有很多好处：可以加强退休后的养老保障，财富分配更加均匀。但和其他欧盟国家相比，德国的自住房比例相当低：在全德范围内，仅占所有家庭的 46.5%。这意味着德国仍然是一个租户国家，而最重要的原因是，缺乏年轻的业主。

年轻人购房可能越来越小

研究表明，许多年轻人和年轻家庭希望买房，但能实现梦想的却越来越少。至少德国经济研究所(IW) 和弗里德里希·瑙曼基金会的最新调查证明了这一点。

近年来，居住在自住房屋中的年轻人比例甚至有所下降。2000年，拥有房产的45岁之下的人，占德国所有业主的31% ，而到2019年，这个年龄组段业主只占所有业主的 15%。

同时，拥有房产的老年人口比例稳步上升。在65岁以上的人群中，业主比例从1990年的近27%上升到2019年的40%。该研究的作者写道，这些老年人通常在1980年代和 1990年代购买的房屋，那时候德国房产还比较便宜。
如图，德国业主年龄比例：

价格上涨不能解释这种发展

在 IW 研究作者的眼中，这些变化主要归咎于人口结构的变化。高昂的购买价格对许多想买房的年轻人来说当然是一种威慑。实际上，德国许多地区的房地产价格大幅上涨，尤其是在大都市地区。但与此同时，房贷利息负担也有所下降。根据IW专家的计算，如果把2020年和2011年直接进行比较，所调查的德国50个城市中有30个城市的贷款成本是有所下降的。所以，价格上涨并不能说明这种发展的原因。

首付是买房最大的障碍

在研究人员看来，首付才是最大的障碍。“任何在德国购买房产的人都必须支付购买价格的 4.6% 至 8% 的房地产转让税、公证和土地登记费。除此之外还有经纪人的佣金，加上要拿到好的房贷利息，至少要支付相当于购买价格的 10% 到 20%的首付。因此，如果想购买房产，必须至少准备房价的20%到30%。”这对于德国年轻家庭来说，很难筹集这笔巨款：以德国购房平均价格30万欧元计算，一个家庭必须节省约6万欧元，而在德国40岁以下的人口群体中，拥有这笔资金的甚至不到12%。

参考外国的解决方案

为了提高业主尤其是年轻业主的比例，研究人员研究了其他欧洲国家的经验，向政府提出了三项关键建议。

首先，在研究作者看来，改革房地产转让税：“具有津贴和分级缴税的英国模式可以作为这方面的典范。” 这种模式可以减轻购买购买小型廉价公寓的家庭的负担，而如果购买地段好的大型公寓，那么家庭则需要支付更多税款。

德国基民盟和基社盟部分采纳了这一建议。从选举宣言草案中可以看出，如果他们上台，他们计划对自住房免除房地产转让税：“免除每位成人25万欧元的房地产转让税，以及每位儿童10万欧元的房地产转让税。”也就是说，如果一个四口之家购入一套房屋自用，那么房产在70万以内就不用交房地产转让税了。

其次，应根据荷兰模式为抵押贷款引入信用违约保险。这样，对银行本身来说，安全保障更高了，那么银行就不会要求房贷申请人支付首付。对购房者自然减负。

第三，应该让德国人重新考虑对房屋所有权的态度。置业不仅可以积累财富，还有助于避免老年贫困。只有树立这种观念，德国人才能不被租赁所困，进一步增加业主比例。