苦等15年，一朝商业变商住！双银地块变更，独墅湖西业主心碎一地！

01双银地块最新公示

独墅湖西商业彻底凉凉

近日，双银地块二期风险评估公示出炉，同时地块建筑业态也正式曝光。

根据规划，项目规划用地面积为31532.60平方米（约合47.3亩），容积率约2.485，建筑限高80米，将建设6栋高层，1栋酒店及1栋商业，另配有社区服务配套设施。

总投资金额为16亿元，建设工期为32个月。

作为独墅湖西正核心地块，双银地块的规划建设问题一直是板块人民的过不去的坎。

一是，双银地块是独墅湖西首个官宣的“超百万方的都市综合体”，可以说是一炮打响了独墅湖西楼市价值，可是前期占位太高，后期进度未更上，甚至一度搁置，成了一个笑话。

二是，独墅湖西商业太紧缺，且没有代表性大商超，双银地块成为了板块内商业规划建设唯一的救命稻草。可是，地块属性突然由商业变更为商住用地，彻底断了独墅湖西人民的大型商业之梦。

02被遗忘的15年

双银地块的坎坷前世

2006年10月份，独墅湖双银商业地块被双冠开发商底价竞得，总价约5.4亿元，楼面价632元/㎡。

后来双银国际金融城在独墅西岸横空出世，官宣的100万方都市综合体让独墅湖西一跃成为苏州楼市的焦点。

（宣传海报）

本来一切都很美好，可惜，东侧地块开发部分之后就停滞不前，之后就衍生了一系列事件。

2014年，西侧地块总面积约256603㎡被吴中区政府回收。

2015年，回收的西侧339.747亩地块，再加上另外东侧部分回收46.532亩地块，被华润和万科竞得，也就是现在的华润金悦湾和万科湖西玲珑。

虽然地块开发经历比较曲折，但是从下方的示意图中可以看出，整体也已基本上被开发完了。

目前，仅剩下双银地块一宗地无人问津，甚至一度沦为周边居民生活的垃圾堆、私人小菜园等。

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15年过去了，双银地块终于迎来了新生！

哪怕不是周边居民喜爱的商业，但占据着独墅湖西正核心的优质地段，双银地块能够被利用起来总好过继续搁置在那。

03商业变商住双银地块，真的就一无是处？

实际上，关于双银地块的规划问题，寒山闻钟上业主们的投诉一直不断，尤其是在商业变更商住属性之后。

那么，业主为何如此纠结必须要商业属性呢？

一方面，缺什么就想要什么。

板块内前期集中开发后，外来人口已达15万，后期还将继续增加。日益增长的人口自然会带来更多的商业需求。

但板块内目前只有一个成型的集中商超——万科美好荟。虽然区域内还有0.8万方的独墅湖水乡邻里中心和0.6万方的华润星港湾商业，但是前者未开业，后者未开建。

综上，板块的商业资源真的是非常紧迫。

另一方面，富人区没有大型商超，心里不平衡

根据贝壳数据显示，区域内二手房挂牌价在2.6-3.7万/㎡左右，该价格可是比肩乃至超过当下楼市热销的“一核四城”的新房价格，可以称得上是富人区了。

但是如此高价的区域，却没有一个拿得出手的大型商业，既有点跌份，也不利于后期二手房的升值。

可是，商业用地变更为商住用地，真的有那么不好吗？要知道，政府的规划肯定是有其合理性的。

关于业主投诉的商业诉求问题，实际上由于独墅湖西特殊的地理位置，近距离直线2-3公里可到尹山湖商圈，超远一点，直线5.6公里可至苏州中心。基本上开车约10-20分钟就能满足购物需求。

此外，近年来板块的新房市场基本上是断档的，而今年吴中的土地供应中，又没有涉宅地出让计划。

也就是说，接下来2-3年内，双银地块的住宅将成为板块内唯一的新房支撑。

写在最后

由于前期板块开发早，且都集中于独墅湖西核心地段，所以板块内很少有新的空地规划能够开发。

虽然，前期南环桥拆迁变为住宅，但是什么时候上市是个未知数。所以，双银地块成了板块内唯一的可操作用地。

此外，今年郭巷被划入园区飞地，后期板块在得到《独墅湖开放创新协同发展示范区》的助力下，或将迎来不一样的发展契机。

所以，此时历时15年的双银国际地块规划出炉，实际上也能看出，郭巷正积极响应园区飞地号召，加快促进板块内部土地空间合理化利用，进一步做好迎接新发展的准备。

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