佛山学长沙?说句不好听的,佛山PK东莞,这方面还是差太远了·······
这几天,楼市的焦点肯定要数东莞住建局到长沙学习。
东莞楼市调控要升级了?
深圳客都杀到佛山来了?
佛山也要准备向长沙学习了?
太多太多不可预测的问题,为佛山的准房奴们提供了丰富的话题。
但说句不中听的,论起楼市热度,佛山还是差东莞太远了······
向长沙学习!东莞楼市调控要敝大招?
近日,东莞住建局官方公众号的一条头条推文,成为了楼市焦点:
官方很直白,去长沙学习房地产调控工作了!
而内文,是这样总结长沙经验的:
一是坚持定位,将政治站位落实到高位统筹。
二是着眼长远,利用调控持续优化营商环境。
三是步步为营,扎牢织密扣严调控政策笼子。
四是房地联动,稳定土地供应保障供需平衡。
五是从严控价,合理引导商品房定价预期。
六是联动集成,形成调控监管工作强大合力。
七是严格执法,强势挤压市场乱象生存空间。
八是多措并举,全方位成体系保证住房供给。
这八个事儿长期贯彻下来,就成就了文章里面的一句话——“一座让炒房客有来无回的城市”!
看到这样正儿八经的调控总结,东莞要加码调控,恐怕是要坐实了。
要知道上一次楼市红遍全国的深圳,在7月8日去长沙取经回去之后,就马不停蹄地在7月15日出台了“史上最严”的深八条调控政策。
其后东莞官方表示,网传东莞将升级楼市调控,是一种误解——“东莞市住建局近日到长沙调研,是为了研究东莞市住房保障领域的“十四五”规划,并非为了出台新的楼市调控政策。”
但数月以前的深圳,在新政出台之前,也是如此说的。
未来东莞楼市调控力度有多强?
事实上,今年以来,东莞一直在加码调控,过去三个月,东莞先后出台了5次调控措施:
图源:渔村楼市
关于长沙的调控,常规的手段主要还是限购、限售、限贷、限价的传统组合拳,非常规的手段则有明确商品住房房地产开发企业计提平均利润率为6-8%等强制定价机制。
非常规的,其他城市学不来,那么,后面如果东莞要加强调控,更有可能还是:
1. 加强限购,主要方向还是限外,提高社保年限可能是主线。目前外地人咋东莞买房,首套需要2年内连续缴纳1年以上社保,2套须3年内连续缴纳2年以上社保,这相当于在东莞,缴纳1年社保即可买房。
而深圳的715政策规定非深户想要买一套深圳的房子,至少要交5年社保才有购房资格。
提高社保购买年限的要求,是最有可能的一种操作。
2、增加刚需住房的供应,尤其是加速人才房、保障房的建设。
3、限售升级。现在是3年的房屋转让年限,可能要继续增加。
东莞楼价的持续上涨,很大程度上是深圳外溢购买力带来的,如果调控真要这样升级,深圳客要往其他地方跑吗?
深圳客到佛山了?
深圳客到佛山了?
近期,有楼盘传出,有大量粤B车牌到访,网传图片是这样的:
奥迪、宝马、保时捷,骤然看来力度很猛!
深圳客要来!佛山楼市要涨!未来要走东莞的路向长沙学习才行!
一时间,话题不少!
但事实上,这可能仅仅是一次人为组织的炒作活动:
一些流量大V,带着他们的粉丝们,来佛山“考察交流”!一场不可持续的活动而已。
当然,作为万亿城市的新晋代表、大湾区核心城市之一,佛山不少楼盘都有可能有来自深圳的客户,但远未及得上东莞的程度,甚至很多方面,数据要远远落后于东莞。
说到楼市热度,佛山真心不及东莞!
既然深圳客没有大批到来,那么要佛山向长沙学习,继续加强调控,只可能是佛山楼市的火热赶上东莞,招惹到全国眼光了!但这成立吗?
在10月底公布的中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示,东莞是所有纳入计算的城市中同比上涨幅度最高的城市,涨幅达到了29.13%。
与东莞相比,佛山楼市除了备案价比较有意思,实际涨幅远远不及东莞。
根据中国房价行情网的数据,过去10年,东莞房价年均涨幅是12%,全国范围内仅次于深圳。而佛山的涨幅是6%,仅仅是东莞的一半。
目前大家觉得佛山楼价高不可攀的主要原因是被玩坏的备案价格。
但在佛山备案价格真的做不得真。
以大沥某盘为例,备案单价一度站上4.9万+,但近期项目打出的促销图片是这样的:
直接打了个对折!
当然,不可能所有房源都特价,但这些特价房源价格都“降”得离谱。
以该项目4-1栋2004房为例,建面143.43㎡,5月14日备案单价49250元,总价7063928元!到了11月6日的备案单价已经调整为33889元,总价4860722元!短短数月,这套房子的备案价下调了两百多万!
或许,这才是佛山楼市的真实。
反观东莞,别人家可是“全面领先!”
刚刚过去的10月,东莞新房网签均价直接来到了2.6万/㎡,同比上涨25%。
至于二手房,根据全国二手房冰山指数排名数据显示,今年6月东莞第一次超越深圳出现在榜首,之后多次蝉联全国第一。
二手房价也从5月的19911元/㎡上涨至11月第3周的24178元/㎡,涨幅达21.43%。
无论新房还是二手房,都是涨涨涨!
根据安居客的数据,东莞二手业主的房源挂牌价格比佛山的新房备案价格有过之而不及:
单价五万、六万的房源一手抓起一大把!
当然,按照市场规律,最终决定房价波动的还是供求。这,也是东莞与佛山的最大不同。
根据东莞中原战略中心的数据,截止到10月底,东莞的住宅库存为25238套,库存面积下降到了311万㎡,已经创了近4年的新低。
住宅库存消化周期缩短到了4.1个月!而以住房供应稀缺闻名的深圳,10月份的消化周期也比东莞高,有6.4个月,可见,现如今东莞的供需矛盾比起深圳是有过之而无不及。
反观佛山,又是另一种光景。佛山世联最新库存数据显示,截至10月底,佛山五区商品住宅静态库存量为1083.97万㎡,按照最近的12个月的月均去化计算,在不增加新供应情况下,去化周期约10.4个月。是东莞的两倍有余。
更关键的是,未来佛山的住宅供应还将持续充裕!
根据去年年底佛山住建局发布的“关于征求《佛山市住房发展规划(2018-2022)文本(征求意见稿)》社会公众意见的公告”,规划期内,即2018年至2022年,佛山将新增各类住房7185万㎡,72.3万套(户)(含租赁补贴发放)。
其中市场化住房7062.05万㎡,69.10万套(租赁住房647.34万㎡,10.79万套;商品住房6414.71万㎡,58.31万套);保障性安居工程122.95万㎡,3.2万套(户)。
保障性安居工程供应占总体住房供应套(户)数比例达到4.43%,非商品住房供应占总体住房供应套(户)数比例达到20%左右。
至于此前我们重点分析过的廉价刚需“共有产权房”,里面是这样表述的:预计2019年起共有产权房将首次提供300套房源。预计到2022年,共有产权房的供应量将达到3675套。
当然,楼市最重要的支撑还是商品房。2020年-2022年,市场化的商品住房供应量将达到34万套,平均每年在11万套左右。
有大约10个月的库存,还有充足的新房供应,加上虽然数量有限但价格非常低廉的共有产权房,要佛山紧随东莞向长沙“学习”,我们真的还需要大量的深圳客、广州客才行。至于他们是不是真要在东莞调控升级后大举杀到,那么我们拭目以待就好了!
—— END ——