爱恨情仇：房地产企业的成本核算与土地增值税清算

房企转让商品房土地增值税怎么算？

房地产项目开发成本核算明细

一、土地征用及拆迁补偿款

1.土地出让金或转让款

2.契税

3.大市政配套费

4.耕地占用税

5.土地闲置费

6.土地拆迁补偿与安置费

二、前期工程费

1.项目报批报检费用

2.土地腾平费用

3.临时设施费用

4.勘察勘探设计等技术服务费用

三、建安工程费

1.建筑工程费用

2.安装工程费用

3.装饰工程费用

四、基础建设建造费

1.社区官网工程费

2.园林绿化环境工程费

五、公共配套设施费

1.无偿移交政府相关职能部门

2.产权属于全体业主

六、开发间接费

1.项目部直接发生的支出（费用：人、资产、时间）

2.营销设施建造费（红线内临时收入、会所用作收入、租赁收入，不包括家居家电）

3.资本化的利息和融资费用

4.其他应计入成本的费用（监理费、工程管理费、前期物业费）

房地产项目开发成本核算与土增清算口径

举例

案例讲解：

• A房地产公司项目开发成本一直未结转，土增清算如何实施成本分摊?

• B房地产公司项目开发成本核算较为精细，按照不同业态区分了直接成本和间接成本，并就共同间接成本按照合理方法做了分摊，土增清算能否认可这种分摊?
• C房地产公司向地下车库分摊了土地成本，税务机关在清算中认为不应该分摊，请问谁是对的?

解析1：没有结转税务局就会认为你分不清，税务局就会选择一刀切的建筑面积法帮你分，结果会变成商铺跟住宅的成本变成一样，所以肯定会吃亏。

解析2：完全可以。只要是合理，税法是完成承认的，所以这种情况下，共同的项目、总的成本是一样的，用不同的方法来分摊，土增的结果差距很大。

解析3：有很多的分摊其实很有讲究，实务中争议非常大，税务机关没有共同的标准。我们建议根据土地成本的容积率的相关性，如果地下车库在计容面积内，应该分摊，不在就不分摊，大多数地下车库不在计容面积内，所以不应该分摊。

总结：

1、开发成本核算是土增清算的基础，也会严重影响土增清算结果；

2、会计对于成本核算的口径与土增区别很大，实务中应注意区别；

3、会计中的成本分摊方法（直接成本与间接成本）对于土增清算影响巨大，但实务中争议也非常巨大；

4、企业应当及早规划，在成本核算阶段就考虑到未来土增清算的结果影响。

所以土增包括整个地产的税务的管理都要有前瞻性，我们也希望在成本核算中具有前瞻性，能够影响到未来土增的记录，规划到土增的记录。