爱恨情仇:房地产企业的成本核算与土地增值税清算

房企转让商品房土地增值税怎么算?

房地产项目开发成本核算明细

一、土地征用及拆迁补偿款

1.土地出让金或转让款

2.契税

3.大市政配套费

4.耕地占用税

5.土地闲置费

6.土地拆迁补偿与安置费

二、前期工程费

1.项目报批报检费用

2.土地腾平费用

3.临时设施费用

4.勘察勘探设计等技术服务费用

三、建安工程费

1.建筑工程费用

2.安装工程费用

3.装饰工程费用

四、基础建设建造费

1.社区官网工程费

2.园林绿化环境工程费

五、公共配套设施费

1.无偿移交政府相关职能部门

2.产权属于全体业主

六、开发间接费

1.项目部直接发生的支出(费用:人、资产、时间)

2.营销设施建造费(红线内临时收入、会所用作收入、租赁收入,不包括家居家电)

3.资本化的利息和融资费用

4.其他应计入成本的费用(监理费、工程管理费、前期物业费)

房地产项目开发成本核算与土增清算口径

举例

案例讲解:

  • A房地产公司项目开发成本一直未结转,土增清算如何实施成本分摊?
  • B房地产公司项目开发成本核算较为精细,按照不同业态区分了直接成本和间接成本,并就共同间接成本按照合理方法做了分摊,土增清算能否认可这种分摊?
  • C房地产公司向地下车库分摊了土地成本,税务机关在清算中认为不应该分摊,请问谁是对的?

解析1:没有结转税务局就会认为你分不清,税务局就会选择一刀切的建筑面积法帮你分,结果会变成商铺跟住宅的成本变成一样,所以肯定会吃亏。

解析2:完全可以。只要是合理,税法是完成承认的,所以这种情况下,共同的项目、总的成本是一样的,用不同的方法来分摊,土增的结果差距很大。

解析3:有很多的分摊其实很有讲究,实务中争议非常大,税务机关没有共同的标准。我们建议根据土地成本的容积率的相关性,如果地下车库在计容面积内,应该分摊,不在就不分摊,大多数地下车库不在计容面积内,所以不应该分摊。

总结:

1、开发成本核算是土增清算的基础,也会严重影响土增清算结果;

2、会计对于成本核算的口径与土增区别很大,实务中应注意区别;

3、会计中的成本分摊方法(直接成本与间接成本)对于土增清算影响巨大,但实务中争议也非常巨大;

4、企业应当及早规划,在成本核算阶段就考虑到未来土增清算的结果影响。

所以土增包括整个地产的税务的管理都要有前瞻性,我们也希望在成本核算中具有前瞻性,能够影响到未来土增的记录,规划到土增的记录。

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