现在投资重庆的房子，很难赚钱了！不亏钱算你幸运
岸上，20年地产从业经验，曾任国内知名房企总经理。阅盘无数、眼光毒辣、见解独到。
昨天和今天，你们的朋友圈，肯定都被一位外地神秘土豪“承包”了。
绝大多数人对买房投资兴趣浓厚，除了投资渠道有限，更因为房价一直在涨，诞生过太多造富神话。
重庆也是这样，这两年虽然行情一般，但挡不住新房房价一直在涨。很多人就是以新房的涨幅涨势，来决定要不要买房投资。
错！
而在「赚多少」之前，你要先知道涨多少才能基本不亏。
目前重庆首套房的利率是5.25%、二套房是5.45%，这是贷款成本。买房的钱如果存银行，定存利率在3.5%上下，又涉及资金占用成本。
再加上后期装修、交易等环节的成本，每年的房价涨幅在10-15%，才能满足保本需求。
若是以三年为一个持有周期，三年后没有30%左右的涨幅，基本是处于亏损状态。
但现实是什么？
重庆的二手房涨不上去，因为它缺乏上涨的动力和原因。
上一期《明年是重庆房价大涨的前夜？不可能！》里我们讲过，重庆房价要大涨的必备要素之一，是“供需关系不平衡”。
但重庆楼市的供需关系，目前来看，不具备失衡的条件。
去年重庆的土地供应面积是2290万方，比2019年增长39%。成交面积的增幅更大，49%、2097万方，这个数字在全国一二线城市中排名第一。
图表来自贝壳重庆研究院
天花板很难被突破，房价自然拉不上去，核心区和新区的价差也拉不开。
5%属于正常且合理的涨幅，称不上大涨。最根本的原因还是“房住不炒”，只要它坚定执行一天，就不可能出现全国普遍性大涨，重庆也不可能借到东风。
一面是天量供应不缩减，一面是新房的压制，一面是全国房价以稳为纲要，短期内重庆二手房很难看到大涨的希望。
这种形势下，我个人是不太鼓励买房投资的。但我知道你们依然会对买房投资充满兴趣。
既然如此，你必须选好投资对象，要知道哪种房子可以投、哪种房子不要碰。
第一，选二手房。
期房有1-2年的交付周期、半年左右的办证周期，再加上2年限售期，要在手上持有至少3-5年才能出手。但二手房只有2年限售期，时间和资金成本投入更低。
第二，选核心区、带装修的二手房。
由于限售，现在投资房子的持有周期会比之前更长。
同等价格下，买核心区地段好、轨道旁、带装修的二手房，更容易出租。如果是买清水房，装修要新增成本，不装修又很难出租。
房子持有期间，多一份租金收入，可以提高收益或者减少亏损。
第三，不要选新区尤其是郊区的新房。
重庆很多二环板块尤其是远郊板块，都在炒政策、炒规划。很多人投资就跟着这些虚无的概念走。结果配套跟不上、成熟周期长，你也变成了一颗韭菜。
举个例子。
中央公园的新房价格普遍2万+，但现在地段比中央公园更成熟、价格也在2万+的二手房都不容易卖掉。那你又有什么信心，认为你在中央公园买的新房以后变成二手房时，可以卖出比“2万+”更高的价格且能卖掉？
第四，核心区的高价新房，慎买。
一套地段很好的核心区新房，套内72㎡、两房、清水，总价180万左右。加上税费和装修，实际总价在200万以上。它附近的租金水平，目前在3000元上下。
如果三年后有明显的涨价预期，即便持有期间不出租也可以买。关键在于重庆没有这个预期，并非三年就能上涨去。
所以，这样的核心区新房，从投资的角度，肯定是亏的。
新房怎么样，那是ZF和开发商的事情。你以投资为目的买房，应该盯着二手房，它才是你的“战场”。
记住，一座城市的房子能不能投资，一定是去关注它二手房市场的活跃度。包括，成交情况、价格涨幅等。其次再是去挑选具体的区域、地段和房子本身的素质。
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