普法专栏|借名买的房，产权属于谁？

现实生活中，存在大量借名买房，导致产权登记人与实际买房人不一致的情形，对此如何认定借名买房行为的效力以及房产权属，将关系到合同双方重大利益。

什么是借名买房？

借名买房通常指借名人与出名人相互以协议方式约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理相关产权登记，但该房屋的占有、使用、收益、处分的权限仍归借名人享有的一种行为。该现象在实践中经常发生，特别是在近年来房地产宏观调控政策实施的大背景下，使得为规避税收、限购、限贷等调控政策而出现的借名买房现象越来越多，随之带来的纠纷也日益增多。

借名买房合同效力如何？

按照民法私发自治的原则，在法律允许的范围内，民事主体可以自由的基于其意志去进行民事活动。所以，借名买房协议的效力认定，首先应当审查协议是否符合合同成立的一般要件，且不存在合同无效的情形。如果其内容违反法律法规强制性规定，损害社会公共利益，将被认定为无效合同。例如，严重规避法律、政策，借名购买经济适用房的合同应认定无效，为逃避债务，恶意串通损害债务人的借名买房合同也是无效的。

借名买的房，产权属于谁？

在借名买房合同合法有效的情况下，出现产权登记人与实际买房人不一致的情形，应该如何确认房屋所有权，实践中存在争议。一种观点是“物权说”，即如果当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，其为房屋的真实权利人，请求确认其享有房屋的，即可申请法院物权变更。其依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。另一种观点是“债权说”，即借名行为系债权契约，不能直接发生物权效力，只能要求过户履行，不能直接确权。依据该观点，借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院不予支持，借名人只能依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋产权转移登记。

借名买房情形下房屋产权的认定，一方面要认定借名买房合同的效力，另一方面需考虑物权法规定的不动产物权生效要件。对于房屋实际权利人即借名人而言，其中存在巨大风险，在实践中要谨慎为之，避免财、房两空。

文稿|实习律师杨雄行

编辑|东方律所品宣部