张佳佳
北京市康达律师事务所
婚姻家事律师
ACT心理咨询师、6年北京法院工作经历、1000+案件实操经验
案情
2015年，小丽和阿强婚后不久，购置了一处房产作为婚房。当时房屋总价170余万元，其中首付100余万元由小丽的母亲出资，剩下70余万元则由小丽和阿强共同申请公积金贷款进行支付。办理房屋登记时，产权登记在了小丽和阿强名下，之后便是两人共同偿还贷款。婚后三年，小丽和阿强的感情渐渐出了状况，常常因家庭琐事产生矛盾，直至2018年阿强搬离了这套房屋，两人自此开始分居生活。两年后，小丽向法院提起诉讼，要求判两人离婚，并对夫妻共同财产依法进行分割。一审法院认为小丽曾向法院提起诉讼要求离婚，法院判决不予离婚后，两人的关系并没有得到改善，且目前二人分居已满两年，便支持了小丽的离婚诉求。对于两人共有的这套房产，经查实，现市值330万元，剩余贷款金额50余万元。且当年两人将产权登记为按份共有，小丽占99%的份额，阿强占1%的份额。一审法院认为这套房屋的房款由100余万元首付款和70余万元贷款组成，在小丽母亲出资占一半多比例情况下，阿强仅分割房屋1%，与其对房屋贡献严重不符，有失公允，遂以房屋产权登记为基础，综合考虑小丽、阿强对房屋的贡献，照顾女方原则等因素，判令这套房屋归小丽所有。在扣除目前剩余贷款后，小丽支付阿强房屋折价款共计50万元。方弘：本案在生活当中具有普遍性，父母出资付首付或者付主要部分，小两口还贷，但是一旦离婚，这个房子到底归谁？法律上有没有判断的标准？张佳佳律师：法律上没有特别明确的规定，但是在《民法典》配套的司法解释里，有对相关问题进行解释。关于房子归属上，法律的判断标准，总结下来就是判定房子的归属、分割，一般情况下是界定这个房子是在婚前买的还是婚后买的。如果在婚前买的就是买方的婚前个人财产，如果房子是在婚后买的，那就是夫妻共同财产。在婚后买的房子，只要是在婚后用夫妻共同财产购买的，无论是否有贷款，无论贷款在是一个人的名下还是两个人的名下，都是夫妻共同财产，无论是登记在一个人的名下，还是登记在两个人的名下，都不影响。这个案子其实涉及到的就是婚前付首付款，婚后共同还贷的情况，如果婚前的首付款也是双方共同支付的，婚后还贷也是共同的，可能就按照夫妻共同财产来进行分割。如果首付款是父母支付的，可能这个性质就要界定一下了，到底是父母对子一方女的赠与，还是对两方子女的赠与，还是对小夫妻的借款。如果是借款，这个首付款可能就是父母对子女形成的债权债务关系；如果是赠与，那就要明确是赠与给自己的子女还是赠与给双方。在没有明示的情况下，如果首付款在婚前支付，就默认是对自己子女的赠与，如果这套房子登记在自己子女的名下，这种情况就很清晰。在婚前为自己的子女支付首付款，而且房产登记在自己的子女名下，那就默认是对自己子女的赠与。方弘：如果双方已经结婚了，父母再拿钱买房，怎么来分？可能在实践当中比较复杂，因为一般父母也没有意识要给子女写一个赠与的合同。如果是借的还要小两口一起签字，有一些父母可能也抹不开面子，这就比较麻烦。张佳佳律师：对。中国的家庭关系大家都碍于面子，不愿意说的太清晰，这就为后续埋下了隐患。其实《民法典》婚姻家庭编的司法解释也对这些问题进行了界定，在婚后双方父母出资购房的情况下，如果有明示的协议表明是赠与给自己子女，那就按照协议进行；如果没有明确的表示，直接就视为对夫妻双方的赠与，这是《民法典》新的规定。但是也有一个问题，以前的婚姻法司法解释中，结婚之后，父母为子女全款买房和部分出资买房，是有区别的。如果是部分出资，可能就推定是对夫妻双方的赠与，但如果是为自己的子女全款买房，而且登记在自己子女的名下，那就推定为对自己子女一方的赠与。现在为了避免这种纠纷的发生，法律也鼓励大家即使是父母和子女之间、夫妻之间，也尽量把这些涉及到金钱的事情进行事先的约定，这样没有区分是全款还是部分出资，一般情况下在没有明示的赠与给个人还是赠与给夫妻双方的情况下，直接推定为是赠与给夫妻双方。当然这种父母婚后全款为子女买房的情况，在新的《民法典》出台，包括司法解释出来之后，虽然有这样的规定，但是司法还没有相关的判例，这也有待司法实践的进一步明确。方弘：本案当中夫妻对房产的份额产生了比较大的争议，通常所说的夫妻共同财产，也就是这个房产，无论是登记在哪个人的名下，或者是登记在两个人的名下，都属于夫妻共同财产。夫妻共同财产是指大家的份额均分吗？张佳佳律师：共同共有是不分份额的，只有在离婚进行分割的时候才会去界定多少份额，一般情况下基本原则也就是各自50%，再参考对房产的贡献，出资多少，结婚时间的长短以及其他一些因素来进行具体的分割。方弘：这个案子比较特别，因为夫妻两人是按份共有的，他们去房产部门登记的时候已经明确登记了份额，阿强占1%，小丽占99%。其实这样有份额的登记在实践生活当中还是比较少的，但是一旦登记了，是不是就有法律效力了？比如这个案件一审法院就认为1%的房产份额对于阿强来说是不公允的，和阿强的贡献严重不符。虽然房产登记上是这样登记的份额，但是按照阿强对于房屋的贡献，支付给阿强的房屋折价款是50万，并没有严格按照1%的份额让阿强来分。您怎么看这样的判决呢？张佳佳律师：这个案子特别典型，也充分的说明了司法实践的导向。因为，在之前通常情况下的婚姻纠纷或者是家庭纠纷，处理的基本原则确实是兼顾公平，兼顾无过错方，兼顾女方。这个案子中有进行份额的登记，这种份额的登记是不是能够对抗法定的夫妻共同财产共同所有的基本原则。在一审判决中，其实没有排除适用夫妻共同财产共同所有这个大的基本原则。即使双方登记了各自的份额，小丽名下99%，这个99%是夫妻共同财产，阿强名下1%，这个1%也是夫妻共同财产。所以，我觉得，这是以前可能也会是今后很多婚姻案件中法官采用的基本标准。我们国家确实也规定了夫妻双方可以对财产，包括婚前财产和婚后财产的归属以及份额进行约定，这种约定是书面的约定。这个案子中没有书面的约定，但是有一个事实行为是在房管部门的份额登记中进行了约定，这种约定到底是不是我们说的书面的夫妻共同财产的约定，其实上海一审法院并没有采用。二审的时候，法院认为在房管部门登记份额，其实就是对夫妻共同财产的约定，既然约定了，那对夫妻双方就有效力。我觉得这也是未来司法的一个导向，鼓励大家进行书面的约定。方弘：作为我个人而言，我可能更理解二审法院的判决，否则在房产证上按比例的约定，似乎就没有任何意义了。上海一中院判决小丽和阿强离婚，房屋归小丽所有。在扣除目前剩余贷款后，改判小丽支付阿强房屋折价款2.8万余元，剩余贷款由小丽归还。也就是严格的按照1%的份额给到阿强，阿强这一方觉得不公平，因为自己还贷的这些钱肯定不止2.8万，那么还贷这部分是不是就白还了？怎么来理解呢？张佳佳律师：房子是一个综合体，在有贷款的情况下，其实它是一个有负资产的房子，整个财产的价值可能要除去剩余的贷款等的方式去界定。针对这个房子就不会再区分是房屋的价值还是房屋的贷款。整体来说，法院会进行房产的综合价值界定，除去剩余贷款的情况下，房屋现价值多少，按照现价值来进行处分。方弘：这也是讲究一个契约精神，既然之前愿意只占1%的份额，就要对自己的承诺负责。民法的基本原则，可能多少也会考虑一方对于家庭的贡献，比如女方长期没有上班照顾老人和孩子等等，是不是就会有多分的可能？张佳佳律师：会的。婚姻关系中，夫妻共同财产处分的基本原则就是在平均分割的基础上，适当考虑结婚时间的长短、对于财产的贡献以及无过错方，还有一个基本原则，就是照顾女方以及子女的利益。所以，一般情况下会在财产分割的时候，会对女方还有抚养孩子的一方以及无过错方进行适当的倾斜。方弘：房子对于很多家庭来说，可能都是一辈子的血汗钱，与其离婚的时候，为了分房打得你死我活或者是关系闹得非常僵，还不如在买房子的时候就对这个房子权属份额进行明确。尤其是老年人，一定要有这方面的法律意识，因为年轻人还年轻，有大把的时间和精力再去赚钱，但是对于老年人来说，可能就是倾其所有了。张佳佳律师：对。我经手的90%的婚姻案件，最主要的争议点除了孩子之外就是房产，房产肯定是夫妻非常重要的资产，所以一旦有纠纷，真的会导致夫妻关系恶化，甚至纠纷多年未解决，有的诉讼对双方来说是时间、精力以及精神上非常大的消耗。方弘：还有情感消耗，本来双方做不成夫妻，还有亲情的纽带在，但是最后因为房子可能变成仇人了，也会牵连到孩子的抚养、成长等等。张佳佳律师：大家无论有没有进行财产份额的登记，包括房产、股权，有没有在房管部门或者工商部门进行份额的登记，如果当下是夫妻之间真实的意思表示是要对夫妻双方的财产进行约定的话，保险起见都建议再签署一份配套的夫妻财产份额的书面约定。如果是房产的话，可以在房管部门直接进行材料的备案，就是房产证和购房合同等其他材料同时进行备案。如果是工商这一块，也可以在工商部门进行备案。这样的话后续就不会再有像这个案件中一审、二审不同的情况了。结语
亲兄弟明算账，有了有效的约定，会避免很多不必要的麻烦。尽管结婚时，大家都想白头偕老。2020中国婚姻调查报告，90后离婚率高达56.7%。所以，离婚容易，但老人的财产来之不易，年轻人们需谨慎！
