上周全国第七次人口普查数据公布后两天，重庆就公布了自己的第七次人口普查数据，包括各区县过去10年人口的流入情况、年龄结构、受教育程度等。
很多人没有关注到这些消息——对于投资买房，它们太重要了。从根本上决定了我们的收益空间。
看完这些数据，在重庆投资买房，哪些区域该买、哪些区域要谨慎、哪些区域不要碰，会非常明确。
1，除了九个中心城区，重庆其它区县最好不要碰，包括主城新区。2，在九个中心城区里，投资首选渝北和沙坪坝，其次是渝中、江北、南岸和九龙坡，巴南、北碚、大渡口主要考虑自住，投资须谨慎。
核心结论的主要依据，是基于4个人口维度：重庆各区县过去10年的人口流入数量、15-59岁和65岁以上的人口比重、每10万人中受教育程度是大学的人口数量。
简单讲，
人口流入数量——增量购房需求。
人散财也散，没有需求就没有市场，房子必然很难值钱。再直接一点，就是接盘侠数量够不够多。
15-59岁的人口比重——生产力和劳动力。
这是发展经济和产业的基础，为什么一二线城市之间会爆发“抢人大战”，拼命吸引年轻人口的进入，这就是原因。
而经济和产业的发展程度，反过来又将为房子的收益空间保驾护航。与15-59岁的人口比重相反，65岁以上的人口比重是风险指标。它意味着人口红利的收缩、生产力和增量需求的流失。一般来说，65岁以上人口比重超过7%，就进入了老龄化阶段。超过14%，进入深度老龄化；超过20%，则是超老龄化。每10万人中受教育程度是大学的人口数量——人才聚集程度。人口决定“量”，人才决定“质”。它的背后是人口的购买实力、对房价的承受能力。通俗点讲，接盘的人越有钱，房子越有可能卖出更高的价格。
2011年到2020年，这十年间整个重庆的常住人口新增320.8万。其中，288.58万人都流入了九个中心城区，占比90%。
剩下29个区县，只分到了32万人左右。平均下来，相当于每一年每个区县只新增了1100个常住人口。过去10年，九个中心城区“抢”走了重庆90%的新增人口。未来10年，这个趋势会继续保持且会更加明显。我们常说只有大城市才有房地产。同样的道理，一个城市当中只有发展走在前列、高度聚集资源的区域才有房地产。人口流向，就是这句话背后最底层的逻辑。
聚焦到九个中心城区，过去10年里，渝北、沙坪坝、九龙坡的新增人口数量排名前三，分别为84.61万、47.73万、44.24万。
北碚、大渡口、渝中的新增人口数量排名倒数前三，分别为15.45万、12.09万、-4.14万。渝中是唯一一个常住人口减少的中心城区。新增人口数量只能作为指标之一，人口的年龄结构、受教育程度也是衡量买房收益空间的重要指标。
1，投资首选渝北和沙坪坝。
（说明：人口维度后面的数字是该区域在中心城区中的排名，下同）
渝北，新增人口1、劳动人口3、老龄化8、大学人口5
沙坪坝，新增人口2、劳动人口1、老龄化9、大学人口2这两个区域代表了重庆现在最主要的两个发展趋势：向北和向西。它们的优势很明显。人口流入多、15-59岁的劳动人口充足且老龄化程度是九个中心城区里最低的。同时，每10万人中受教育程度是大学的人口数量表现也比较好。
沙坪坝的大学人口排名第二，应该跟沙坪坝是传统教育强区有一定关系。在板块选择上，首选西永、其次是大学城。老城区不是很建议，比如小龙坎、三峡广场等房龄10年内的次新房很少。
渝中，新增人口9、劳动人口2、老龄化3、大学人口3
江北，新增人口6、劳动人口4、老龄化5、大学人口4
南岸，新增人口4、劳动人口5、老龄化7、大学人口1
九龙坡，新增人口3、劳动人口7、老龄化6、大学人口6渝中、南岸和江北的新增人口数量虽然不是很可观，但胜在15-59岁的劳动人口、受教育程度是大学的人口表现比较好，底蕴深厚。所以我们才能看到渝中、南岸、江北作为发展已久的传统老城区，房价始终排在前面。板块选择上，渝中是重庆的房价标杆，预算有限就不要考虑了。南岸关注弹子石和茶园，江北关注北滨路、江北嘴、大石坝等。而九龙坡虽然人口流入排在第三的位置，但在劳动人口和大学人口上的表现上目前有一定短板。这可能跟九龙坡还有白市驿、金凤、西彭等远郊板块有关。如果在九龙坡买房，必然是押宝九龙半岛，远郊板块则主要考虑自住。
巴南，新增人口5、劳动人口9、老龄化1、大学人口9
北碚，新增人口7、劳动人口6、老龄化2、大学人口7
大渡口，新增人口8、劳动人口8、老龄化4、大学人口8这三个区域的问题就很明显了。新增人口不多，老龄化程度是中心城区里最高的、大学人口又排在最后三位。所以，在这三个区域买房以满足自住需求为主。如果要投资，在板块选择上，巴南首选巴滨路、龙洲湾，大渡口关注跳蹬、钓鱼嘴，北碚推荐蔡家、水土。数据整理自重庆统计局
最后总结一下，根据重庆第七次人口普查数据，在重庆买房投资的基本原则：
1，除了九个中心城区以外的区县，最好不要碰。
2，九个中心城区里，博收益选向北、向西，求稳妥选核心区。南区以自住为主，若需投资，必须选对板块。
下面这张图汇总了九个中心城区在各个人口维度上的具体表现，供参考。
