房屋拆迁：“房屋所有权”与“土地使用权”不能混为一谈

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在征地拆迁案件的咨询过程中我们发现，很多当事人都将房屋所有权、土地所有权与土地使用权混为一谈，这种说法是错误的。我国的地权模式与世界通行模式并不一致，在二元化的所有权体系模式下，土地的所有权与房屋的所有权应当作为两个权利来看。这种二元化所有权体系的建立与我国的特殊情况有关。

一、法律规定

我国《宪法》第十条规定：城市的土地归国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。以《宪法》为基础《土地管理法》亦作出同样规定。据此，我国土地的所有权人只能是国家和集体，个人对土地不能享有所有权。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是所，人们对其购买或建造的房屋享有完整的所有权权能。上述法律规定是我国特有的法律基础。

二、国情限制

我国人口与资源之间的矛盾极为突出。许多重要资源例如耕地、能源储量我国都位居世界前列，但是人均占有量却远低于世界平均水平，部分资源如土地的人均占有量甚至不足世界平均水平的三分之一。面对这种人多地少的情况，我国无法采取单一化的住宅模式，让每户都有一块独立的土地，而必须采取公寓化住宅模式。这种模式就导致房屋与土地无法一一对应。

三、历史沿革

八十年代后期，我国开始施行改革开放政策。在城市土地归国家所有的基础上，采取出让土地使用权的方式吸引外资，将土地使用权有期限的出让给企业，尤其是外资企业。这种权利出让模式应用在城市住宅买卖中，就意味着人们购买的土地使用权是有期限的，房屋的所有权是没有期限的。

上述原因使得我国房地分离，房屋所有权、土地所有权与土地使用权不能混为一谈。

在房屋拆迁过程中，尤其是农村宅基地征收过程中，上述权利被混淆的情况尤为突出。有些地方政府违反法律规定，抓住农民缺少专业法律知识的盲点，偷换概念不给或少给被征收人补偿。根据《土地管理法》的规定，征收宅基地应当给予被征收人土地使用权补偿以及地上附着物也就是房屋补偿。被征收人可以根据自己的需求选择重新安排宅基地和货币补偿两种方式。有条件的集体经济组织要综合考虑被征收宅基地的面积、地理位置等情况，重新为农户安排和适合的宅基地，供其重新建造房屋使用；不能重新安排宅基地的，要按照“原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则确定货币补偿的数额，支付给被征地农民。领取货币补偿后，农户不能再次申请获得宅基地。

被征收人必须明确房屋所有权与土地使用权是两个不同性质的概念，在征地补偿活动中才能更好的维护自己的合法权益。