最高7折！二手房参考价：价格越高，压得越凶

昨天我还在火车上就收到了两个炸弹，一个是部分二手房参考价出炉，第二个是山河玖璋取得了预售证。

山河玖璋的内容我周二写了一部分还没弄完，计划明天发，如果明天没发那就算了。。今天先把二手房参考价简单整了。

里面那个得很

开始了哈，首先这个二手房参考价分批次发布，这次共发布了5+2区域（高新南、天府新区、金牛、成华、锦江、武侯、青羊也就是一圈层）共计201个小区。

价格参考价标准

二手房买卖价格、评估价和周边新房挂牌价。

其他小区参考价好久出来

官方回答是：其他楼盘二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格进行数据收集、整理和分析，后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布二手住房成交参考价格。

我理解的意思就是这个东西的变化的，有些区域不急甚至可能很久都不需要参考价，主要还是看市场热度。

要看它跳不跳赞，是不是想精想怪想带头起飞的那种，像今天发布的这201个大部分都是活跃度很高的小区，当然为了公平起见还是有一些打配合的小区。

那种一年都扭不到几套价格变化也不大的肯定就不慌到弄了哈。

这个参考价是啥子

参考价不是只准卖这个价，而是坚决拥护房子是拿来住的不是拿来炒的，促进房地产健康稳定发展给予的一个价格发布机制，你在买的时候可以参考这个价格。

如果看起了一套房子房东嗯是不愿意按照这个价格卖，那么你可以理解成你在贷款的时候银行只认参考单价。

假比楼盘A昨天有套100平的户型卖2万一平，总价200万，首付3成就是60万。

这哈参考价只有1.8万，算下来总价相当于是180万，首付3成是54万。

然而房东还是要卖2万，银行只认1.8万，中间就有20万差价银行看不到，那你的首付实际上等于正规首付54万+银行看不到但是房东又要的20万=74万。

如果房东不松口，自己一样捡不到欺头。

紧都卖不掉，对房东来说就是有价无市。

当然我举的例子稍显极端哈，毕竟单价2万的小区一般不会限制到1.8万，因为我对比完这次的参考价后发现，参考价对普通预算特别是低预算购房者并不狠，因为：

价格越高的，压得越凶

价格越低的越不怎么碰

也就是传说中的领涨版块、领涨小区该低调了

---

来做题了。

这201个小区里面不少都是热度比较高，电梯次新为主，成交量比较大小区，并且所有小区参考价都低于4万，这一点之前贝壳下架4万单价的时候你们就都晓得了哈。

其中高新区、青羊区、锦江区和天府新区这几个有“高价”版块的区域都贡献出了区内房价最冒尖尖的版块，小区选的也是最冒尖尖的小区。

行政	版块	计数
高新南	金融城	27
	天府长城	1
锦江	静居寺	3
	攀成钢	12
	沙河堡	7
青羊	金沙	34
天府新区	麓湖	5
	麓湖公园区（红石）	1
	兴隆湖	2

本次控制得最凶的大部分都在上面↑

金牛、成华和武侯区就吃得比较杂了，版块多小区类型也多，东一哈西一哈的更像是来打配合的。

行政	版块	计数
成华	八里小区	11
	东郊记忆	11
	建设路	13
	李家沱	4
	猛追湾	2
	SM广场	10
金牛	高家庄	1
	国宾	10
	华侨城	1
	蜀汉路	12
武侯	外双楠	16
	五大花园	9
	武侯立交	9

为了更好的理解价格越高的，压得越凶，普通小区没咋个受到伤害这句话，我随机抽取了93个幸运小区把参考价和3-4月份的成交均价做了个对比。

最凶的一档，打七八折，“直降”1万+

金融城、攀成钢、麓湖全包

最凶的一档参考价比3-4月成交均价要少5K-1.4万元/㎡，参考单价是成交均价的7-8折，这种房源基本上都在高新南金融城和天府新区麓湖版块，单价超过5万的小区。

参考价低于成交均价超过1万的基本都在金融城和麓湖版块，超过5K-1万的攀成钢为主，金融城次之。

一句话总结：管你原来卖4万多还是5万多，现在参考价最高都超不过4万。

第二档，“降”2K-5K

占比最大，基本为优质小区

这类小区占比最大，而且覆盖范围也很广，基本上每个区都覆盖了有，我简单晃了一眼区，基本上是它所在版块内房龄很新甚至是最新的小区。

这种小区的参考价基本是成交均价的八点几折，一般要“降”10%以上。

小区还多哈，我只是随便选了几个，抓个典型嘛

第三档，低于2K

这种基本分布在外双楠、蜀汉路、李家沱、八里小区、五大花园等单价本身就不太高的版块，少部分是高价版块内单价并不那么夸张的小区。

也有小区就两三百块钱的差异，对于部分普通购房者来说影响并莫得想象中大，即使误伤也只是个轻伤。

第四档，风骚走位

还有一种是参考价略高于成交价的，这种情况很少，我随机抽取的小区里面有，看房群内也有群友说他们小区就是。

这种一般跟对标成交户型的面积、装修以及价格参考对象等有关系，同时也说明参考价不是一味的要使劲降低每一个小区的价格。

---

对楼市的影响

因为这批次以热点、高价小区为主，最先影响的肯定是包包比较深的贷款购房者。

以4月卖的一套约89㎡中海城南华府为例，下图简单看哈。

	万/㎡	总价	4成首付
4月均价	5.2万	468	187.2
参考价	3.85万	342	136.8
差价	1.35万	126	/

如果房东不卖参考价要卖市场价，买主又犯贱鼓捣要买的话，结果就是：以前只需要付187.2万首付就可以了的，现在比原来要多准备75.6万。

房东想卖的468-银行只认的342=126万差价+136.8万正宗首付=262.8万，基本上要给5成以上首付。

这类小区的房东刚得起，不差钱的也买得起，然而不差钱的始终有限，还有那么多产品优秀的新盘坐等被点，何必紧都来接受房东的侮辱。

况且总有房东需要钱，那肯定就会有人降价卖，只不过不容易降到参考价那么低，毕竟降一万块钱还不如不卖。

不差钱的和愿意降价卖的是少数，主流结果就是想卖的不好卖掉，想买的买不起，这类小区成交量急剧减少，都不让步那就一起躺平。

低预算的购房者最不受影响，要看后面参考价更新情况，目测就算更新了也不会有特别高的起伏。

好了，还有很多没写感觉还要专门开一篇，你们先来嘛，我今天整不动了。