企业家是如何认识“问题”的？（孙宏斌篇）

文/破局三板斧

【破局三板斧】死磕问题，三招破局；以目标为终点，以问题为起点。

在2021年上半年，中国高速发展的房地产行业终于降温，排名前列的房企如泰禾、华夏幸福、蓝光发展等均出现资本市场严重的债务违约现象；

恒大等企业也在忙着调整拿地的速度；

有一个奇怪的现象，房地产“贵圈”彷佛只剩下融创的孙宏斌还在不断“买”“买”“买”。

问题：孙宏斌为什么没有遇到许家印等房地产大佬的问题？

中国房地产行业的传奇人物孙宏斌

财经作家吴晓波曾这样评价孙宏斌：“他在25岁时成为中国最大计算机公司的接班人，30岁时在牢狱中度过生日，40岁时则成为房地产业最让人敬畏的人物之一。他以速度击垮一切竞争对手，然后，自己也被速度击垮。”

孙宏斌

孙宏斌是房地产开发商融创的老板，目前融创地产的销售金额在中国房地产行业排名第三（2020年销售排名，前两位分别是恒大与万科），超过碧桂园。

孙宏斌为外界广为人知，原因并不仅仅因为他是中国排名第三的房地产企业老板，而是孙宏斌“有很多钱”，被人戏称为“白衣骑士”，但凡是缺钱的公司的身边都会出现孙宏斌的身影。

在乐视贾跃亭出现资金链危机的时候，是孙宏斌出现在他身边，并豪气地向乐视投资150亿元。150亿元绝不是小数字，孙宏斌就这样眼睛都不眨投资了。

中国前首富王健林的万达资金链出现问题，又是这个孙宏斌出资了436亿元收购万达的文旅项目。

孙宏斌还出资153亿元收购云南城投控股的成都环球中心，32亿元收购成都国嘉置地都属于小项目。

王健林

收购地产公司佳兆业和绿城只能算是小小的插曲，孙宏斌在动辄几十亿元的收购业务中谈笑风生，进退自如。

很多人质疑：在包括王健林在内的房地产大佬人人都缺钱的时代，孙宏斌哪里来的2000多亿元收购资金？被收购的开发商老板个个都是人精，把项目卖掉肯定自己感觉也是一件划算的交易（虽然有实际困难，也是被迫把项目卖掉），老孙看到问题的角度有什么不一样？老孙是如何认识问题的？

孙宏斌其实有过一次悲惨的经历，就是在即将超过万科成为中国房地产行业第一的时候（顺驰时代），遭遇国家宏观调控资金链断裂，老孙被迫以区区12亿元就失去了顺驰的控股权（把控股权转让给路劲基建）。

10多亿元就难倒了英雄好汉，这时候挥泪别顺驰的老孙，与十多年后动用2000多亿资金大肆收购的老孙相比，其间发生了什么变化？

可能取代杨元庆成为联想柳传志的接班人

孙宏斌是个传奇人物，清华大学研究生毕业进入联想集团，几乎妥妥地成为柳传志的接班人，不料由于年轻气盛犯了职场大忌，被柳传志送进监狱，30岁生日就是在狱中度过。出狱后孙宏斌主动找柳传志认错，获得柳传志谅解，相逢一笑泯恩仇，柳传志支持50万元让小孙创办了顺驰。

顺驰中介VS链家中介

今天我们比较“顺驰”与“链家”，颇有点关公战秦琼的味道；需要说明的是在链家走出北京之前，孙宏斌旗下的顺驰已经布遍全国。

看到今天遍地的房屋中介是链家，但是20年前顺驰中介是老大，孙宏斌一手做顺驰房地产中介，一手做顺驰地产进行房地产开发，双轮驱动的顺驰一时成为中国房地产效率最高的开发商，顺驰的速度与孙宏斌略带口吃的语速形成强烈反差。

孙宏斌能够看到中介对于房地产行业的价值，比其他人早了十多年，孙宏斌更厉害的地方在于对房地产行业问题的认识。

发现房地产行业问题本质

房地产的特点是开发周期长，开发商在购买土地之后，开始项目的设计、报建、施工，等到获得预售许可证后，才能销售回款。

从取得土地到开始销售，行业内公认的时间超过12个月。

虽然开发商也意识到如果能缩短“从购买土地到取证销售”的时间，对于开发商现金流的影响会发生显著的改变，但是房地产行业的特点决定了这一阶段的时间就是要如此漫长。

孙宏斌决定挑战这一假设：为什么从拿到销售的时间不能做到10个月？6个月？甚至3个月？为什么方案设计不能提前进行要耽误宝贵的报建时间？为什么不能多项工作齐头并进？

孙宏斌决定通过加快从拿地到销售的进程获得宝贵的现金流，用“7个锅盖要盖10口锅”的方式，集中调动资金全国一盘棋。

孙宏斌与王石之争

在2003年中城联盟重庆会议上，孙宏斌豪情壮志地表示顺驰要成为“中国第一家销售超过100亿元”的开发商，言下之意要超过万科。

王石

万科的董事长王石当时就规劝他不要激进，孙宏斌“委屈”地说，“难道我们还不能有理想吗？”

孙宏斌掌控的顺驰地产，不断缩短从拿地到销售的时间，项目越做越多，顺驰超过万科的目标希望越来越大，可惜在2007年顺驰遭遇国家经济的宏观调控，顺驰倒在距离终端不远的地方。

孙宏斌对于市场的敏感度非常强，他洞察出房地产行业的秘密在于“高周转”：房地产开发企业能够做大规模，不是因为项目的利润率有多高，而是能否快进快出，在同样资金的条件下，传统开发商只能做一个200亩的项目，你能够通过“高周转”已经做了3个项目（600亩）且同时取得了1000亩的土地储备。

在2000年时候，包括王石在内的房地产大佬一直都感慨：中国什么时候能够出现销售额超过100亿元的开发商。因为按照传统的模式，周转速度太慢了，从拿地到销售需要12个月，清盘只需要12个月，2年时间才能完成一个周转。

孙宏斌认为房地产的本质是“高周转”，一语惊醒梦中人，从此王健林、王石、许家印、杨国强等大佬开始狠抓“高周转”，到2007年已经有万科、碧桂园、恒大等地产公司销售额突破100亿元，2010年万科成为中国首家销售金额突破1000亿元的开发商。

如果没有孙宏斌的“高周转”认知与冒险，万科、恒大、碧桂园等企业的销售金额不可能早早突破5000亿元。

思考：

1、你是如何理解孙宏斌关于房地产行业高周转的价值？

2、你能举一个其他行业打破传统认知的例子吗？

3、你所在的行业如何有突破性的认知？