万字干货！民法典违约方解除合同规则适用的关键点，太全了
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民法典︱违约方解除合同规则适用中的若干关键问题 ——基于最高法院及高级法院裁判规则的实证分析
在合同纠纷中，违约方是否有权解除合同，在理论与实务中始终存有较大争议。《民法典》第580条在原《合同法》第110条的基础上增加第2款，即在合同履行不能的两种法定情形及债权人失权时，如果致使合同目的不能实现，当事人双方包括违约方均获得了合同的司法终止权。为此，通说认为，该款规定是违约方可以诉请解除合同的法律依据。
本文以《民法典》第580条及《九民会纪要》第48条规定为基础，系统梳理最高法院及高级法院与此相关的30个典型判例，考察破解“合同僵局”裁判规则的实践形态，剖析违约方解除合同规则适用中的疑难问题，从而在司法实践的不同样貌中合理把握“诚实信用原则和公平原则”这一基础性原则条款的合理适用，以期为类似纠纷案件的处理提供相对统一的裁判尺度。
（一）《民法典》第580条的规定
《民法典》第580条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
（二）关于违约方是否享有合同解除权的争议
《民法典》第580条的规定，主要是关于非金钱债务的实际履行责任及不适于强制履行的规定，该条在原《合同法》第110条的基础上增加一款。其中，增加的第2款内容，被认为是赋予了违约方诉请解除合同的权利，其目的在于解决司法实践中的“合同僵局”问题。
1. 关于违约方是否享有合同解除权的两种观点
关于违约方是否享有解除合同的权利，主要存在两种观点：
一是长期以来的主流观点认为，合同严守原则是合同法律效力的重要内容，当事人应当遵循诚信原则全面履行合同义务，在非金钱债务不能履行时，合同解除权只能是非违约方可以享有的救济方式，违约方无权解除合同。
二是如果违约方履约成本远高于守约方可以获得的履行利益，或者存在法律或者事实上履行不能，守约方坚持不解除合同而要求实际履行形成“合同僵局”时，如果其实际履行请求权的行使违反诚实信用与公平原则，造成合同双方利益严重失衡，为实现经济资源的重新配置、促进交易效率，可以允许违约方通过提起诉讼或者申请仲裁的方式请求解除合同。
针对原《合同法》第110条在化解合同僵局时存在的构造缺陷，有学者认为，原《合同法》第110条仅仅赋予违约方在法定情形下对守约方实际履行的抗辩权，但并未导致合同关系因此消灭，进而使债务在合同预定的期限内始终存在，故此设置违约方诉请解除合同制度，由法院经过综合判断后决定违约方是否可以解除合同，有利于打破合同僵局，使双方当事人再获交易自由，实现实质正义。
（参见：石佳友、高郦梅：《违约方申请解除合同权：争议与回应》，载《比较法研究》2019年第6期。）
在《民法典》立法过程中，该条款曾几易其稿，出于淡化赋予违约方解除合同权的争议，立法最终将其表述为“人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系”。
2. 域外立法例中的处理方式
在英美法中，对于合同实际履行与其他责任方式的关系，采取的是“赔偿损失为原则、实际履行为例外”，故此，在出现合同履行障碍时，由于强制履行属于例外情形，违约方以赔偿损失的方式承担责任，通常不会引发所谓的“合同僵局”。
在大陆法系中，则采取“实际履行为原则、赔偿损失为例外”的原则，但在具体规则设计上，通常采用的是合同履行不能债务自动消灭规则。比如，德国民法中对于给付不能的情形，采取的即是给付义务自动消灭规则，《德国民法典》第275条第1款规定，只要给付对于债务人或者任何人均为不能，则给付请求权可以被排除。第326条第1款规定，债务人依第275条第1款至第3款无须履行给付的，对待给付请求权消灭。
（参见：陈卫佐 译注：《德国民法典》（第5版），法律出版社2020年版，第101页、第136页。）
（三）违约方诉请解除合同的适用条件
1. 违约方起诉解除合同的适用条件
根据《民法典》该条的规定，违约方起诉解除合同的适用应当同时满足三个条件：
一是不履行或者瑕疵履行非金钱债务，并且非金钱债务具备履行不能或不适于强制履行、履行费用过高的特征，或者债权人未在合理期限内请求履行；
二是合同目的不能实现；
三是由法院或者仲裁机构根据当事人请求裁决解除合同。在具备前述条件时，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。
故此，根据《民法典》该条的规定，违约方以起诉或者申请仲裁方式能否实现解除合同的效果，法律为法院或者仲裁机构设立了三种认定标准：
一是法律上或者事实上不能履行+合同目的不能实现；
二是债的标的不适于强制履行或者履行费用过高+合同目的不能实现；
三是债权人在合理期限内未请求履行+合同目的不能实现。
2. 法律上或者事实上不能履行
（1）“法律上或者事实上不能履行”的基本内涵
法律上不能履行，是指基于法律规定不能履行或者实际履行将会违反法律法规的强制性规定，比如在第三人善意取得的场合，因第三人取得标的物所有权，债务人已经丧失对标的物的处分权，如果债权人请求债务人继续履行合同，债务人将构成无权处分；此时债权人只能请求债务人承担赔偿损失的违约责任。
事实上不能履行，主要是依自然法则不能履行，比如交易标的物为特定物，如果标的物毁损或者灭失，此时构成事实上履行不能。
（2）关于因第三人原因导致合同“履行不能”的情形
如果因第三人违约行为造成履行障碍，是否可以认定为法律上或者事实上履行不能，实践中可能会存在认识误区并引发争议。
比如，在房地产转让交易中，出卖人因第三人（交易前手）未缴纳土地出让金无法办理土地使用权证，导致其无法履行为买受人办理不动产过户登记手续，尤其是在涉案房地产已经设定抵押以及第三人被吊销营业执照、土地使用权证被声明作废的情况下，如果双方形成合同僵局，此时出卖人作为违约方是否可以法律上或者事实上履行不能为由诉请解除合同。
根据最高法院相关判例观点，出卖人对于转让合同的标的物负有权利瑕疵担保义务，在因第三人的原因导致其无法向买受人履行合同义务时，其理应尽其所能消除标的物上的权利瑕疵，其可以向其前手权利人提起诉讼要求前手权利人为其办理土地使用权过户手续或者代为缴纳土地出让金及滞纳金，并与不动产债权人（抵押权人）协商清偿债务以涤除不动产上设定的抵押权。现有证据并未表明土地管理部门以土地使用权证作废为由拒绝办理土地使用权过户登记手续并收回土地，在出卖人未积极采取实际履行义务的措施时，其在消除标的物权利瑕疵毫无作为的情况下，主张合同履行不能，缺乏事实依据。（参见：《长春市成捷汽车销售服务有限公司、吉林省陆辉投资咨询有限公司合同纠纷再审民事判决书》(2020)最高法民再102号））
故此，在违约方因第三人的原因导致其无法向守约方履行合同义务时，其必须举证证明其已经采取充分措施以消除合同履行障碍，否则不构成“法律上或者事实上不能履行”；只有在其采取积极措施后确实无法实际履行合同义务的，法院才有可能支持其诉请。
3. 关于债的标的不适于强制履行
债的标的不适于强制履行，通说认为，主要指两种情形：
一是基于特定主体的人身依赖关系订立的合同，包括委托合同、合伙合同、技术开发合同、演出合同、出版合同等，在此类合同中，债权人订立合同往往源自对债务人特定专业技能或者彼此亲密关系的信赖，合同履行通常具有不可替代性；
二是债务人提供服务或者劳务的合同，如果适用强制履行规则，可能会损害债务人的人身自由及人格尊严。
4. 关于履行费用过高
履行费用过高，通常是指债务人的履约成本远高于债权人基于合同实际履行获得的履行利益，强制履行将会对债务人产生明显不公平的结果。比如项链掉落在大海中，寻找项链的成本远高于债权人获得项链的价值，此时债务人实际履行则属于履行费用过高的情形。再比如，为履行合同专门进口一套特定设备，其中运输的成本远高于合同履行所能产生的利益。
（1）关于履行费用的构成范围
关于履行费用的构成范围，根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在民法典理解与适用中观点，履行费用主要是指违约方继续履行的成本，履行费用构成范围主要是比较基准的确定。履行费用仅限于债务人为克服履行障碍额外支出的不可预期的费用，不包括履行合同义务原本应当负担的成本，此种成本属于合同履行的正常代价且在合同订立时可以合理预期，通常表现为订立合同时当事人计算的财务成本，其通过合同履行可以由对方的对待给付获得成本补偿。
比如承运人在因操作失误造成船舶沉没货物沉入大海时，如果托运人要求承运人交付原货物，打捞货物的费用即属于额外支出的费用，由于承运人在发生事故时只负有赔偿损失的责任，打捞费用对其而言属于订立合同时不可预期的费用；而运输费用则属于承运人的正常成本支出，不属于履行费用。
履行费用的具体构成，通常包括额外支出的运费、包装费用、人工费用以及拆除相关设施的费用等。比如，在商铺买卖合同中，出卖人违约将已经出售的商铺出租给第三人，第三人将承租的商铺装修完毕，如果要求出卖人履行商铺买卖合同，则出卖人作为违约方将已经装修的设施予以拆除发生的费用，属于履行费用。
（2）履行费用过高的认定标准
由于法律法规及司法解释对履行费用是否过高并无明确的判断标准，司法实践中，履行费用过高，通常是指债权人因合同履行获得利益与债务人实际履行支出的费用相比明显不对等或者不成比例，造成双方利益严重失衡引发实质上的不公平。
具体而言，认定履行费用是否过高的标准，根据法工委释义中观点，应当从三个方面进行综合判断：
一是需要对比债务人的履行费用与债权人可以获得的履行利益；
二是债务人的履行费用与采取其他补救措施的费用；
三是守约方获得替代履行的合理性与可能性。
对此，最高法院相关裁判规则中也秉持基本相同的观点，并结合具体案情，针对前述三种情形逐一论证，通过严密的逻辑推理，进而确保裁判说理的周延性。
应当注意是，司法实践中，法院出于秉持违约方一般不享有单方解除合同权利的谨慎态度，通常由违约方承担是否符合上述认定标准的举证责任。从实务操作的角度看，其一，违约方对自己实际履行需要额外支付的履行费用，举证相对容易，但是对于守约方的履行利益，即债权人在扣除成本后的收益，违约方一般很难获取守约方相应的财务数据。
其二，关于违约方提供的采取其他补救措施的合理性、费用标准以及守约方获得替代履行的合理性与可能性，法院对证据的采信与认定，在司法实践中亦是一个难点问题，需要在审判实践中逐渐完善相应的适用规则，实现裁判尺度的大致同一。
（参见：黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义》，法律出版社2020年版，第1117页；参见：《长春市成捷汽车销售服务有限公司、吉林省陆辉投资咨询有限公司合同纠纷再审民事判决书》(2020)最高法民再102号））
此外，履行费用并非仅限于金钱成本，还包括债务人的时间消耗以及劳务支出，在强制履行可能耗费较长时间造成经济资源长期处于闲置状态时，通常也是认定履行费用是否过高的因素。
在域外司法实践中，比如，在德国法中，履行费用过高规则中的费用不限于物质费用，也包括债务人实际履行可能遭遇的无形不利益情形，比如家庭或者个人负担、个人的作为与努力、企业商誉的损害、可能或者实际发生的诉讼费用等。
（参见：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第744页。）
5. 债权人在合理期限内未请求履行
（1）对债务人合理信赖的保护
在合同履行中，债务人通常需要为履行合同进行必要的准备，如果合同履行合理期限经过，债务人可能对债权人不再主张实际履行形成一定的合理信赖，基于对合理信赖的保护，有必要对债权人的履行请求权进行限制，甚至使其失去效力，故此，该种合理期限也被称为债权人履行请求权的失权期间。同时，法律规定债权人失权的合理期限，可以督促债权人积极行使其权利，防止法律关系长期处于不稳定状态。
（2）合理期限的认定
合理期限应当自债权人知道或者应当知道合同不能履行之日起计算。合理期限可以由当事人事先约定，如果没有约定或者约定不明确的，当事人可以协商确定；无法达成协议的，应当按照合同相关条款、合同性质、合同目的、交易习惯等因素综合确定。通常合同履行内容越具有时效性，合理期限的期间就越短。
6. 司法终止合同关系
（1）当事人享有合同司法终止权
《民法典》第580条并非直接赋予违约方解除合同的权利，而是当事人提出终止合同的请求权，是否终止合同权利义务关系，由人民法院或者仲裁机构根据诚信原则和公平原则依法裁决。故此，当事人享有的并非是终止权或者形成诉权，而是司法终止权。
（2）司法终止合同的认定依据
法院或者仲裁机构在权衡是否裁决终止合同时，应当综合考虑合同不能履行的原因、债务人是否存在恶意违约、是否因合同不终止遭受重大损失、是否已经部分履行、债权人是否能够以较低的成本获得替代履行、债权人拒绝解除合同目的是否为了获取不当利益而违反诚信原则、合同终止是否导致双方利益关系明显失衡等因素，根据诚实信用原则与公平原则予以裁决。
司法实践中，应当注意对合同不能履行原因的考察，即分析不能履行的原因是否因一方当事人的违约行为所致，进而决定是否终止合同。比如在甲乙古董花瓶与名画的互易交易中，甲在交付古董花瓶前因乙的过错行为使花瓶毁损，尽管此时甲交付古董花瓶构成了事实上的不能履行，但合同不能履行的原因是乙的过错行为所致，故此，不宜因乙的请求而终止合同，不能因此免除乙交付名画的义务。
（参见：黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义》，法律出版社2020年版，第1119页。）
7. 违约解除与情势变更解除
根据《民法典》第533条的规定，在合同成立后，如果合同的基础条件发生了当事人在合同订立时无法预见并且不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人一方明显不公平，受不利影响的一方，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
在情势变更原则适用情形中的“明显不公平”与违约解除中的“履行费用过高”，二者存在两个明显区别：
一是情势变更原则适用中的“明显不公平”，是从债务人自身的视角进行利益比较，即债务人履行合同获得利益与其履约成本相比严重失衡，其判断标准为是否对债务人造成明显不公平的结果；违约解除中的“履行费用过高”，则是从合同履行的整体利益考虑，即使债权人因合同履行获得一定的利益，但与债务人的交易成本相比，双方利益明显失衡，进而使交易整体呈现出“不经济”的结果。
二是造成“明显不公平”或者“履行费用过高”的原因不同，在情势变更原则适用的场合，“明显不公平”的结果是由不可归责于当事人双方的客观情况所致，并且此种客观情况不属于当事人应当自行承担的商业风险；在违约解除的情形中，造成“履行费用过高”的原因通常是由于违约方的违约行为，如果因不可抗力导致的履行障碍，通常适用情势变更原则解除合同更为妥当。应当注意的是，在违约方迟延履行后发生不可抗力情形的，不能免除违约方违约责任。
8. 关于合同僵局下合同目的不能实现的问题
根据《民法典》第580条的规定，“合同目的不能实现”是裁判支持违约方解除合同的基础性制约条件。但是，应当厘清打破合同僵局中的“合同目的不能实现”与合同法定解除情形下的“合同目的不能实现”，二者是否存在同一性，或者说是否应当采取一致的认定标准，对于统一违约解除权的判定规则进而真正化解合同僵局、实现立法价值具有重要意义。
（1）合同法定解除情形中的合同目的不能实现
根据《民法典》第563条的规定，在除了因不可抗力导致合同无法实际履行的情形外，在预期违约与迟延履行构成根本违约时，即在履行期限届满前违约方的明示违约或者默示违约以及迟延履行经催告后在合理期限内仍未履行的，即可认定合同目的不能实现，此时无需考审查违约方采取实际履行行为的可能性，或者说假定违约方实施履行行为仍有实现合同目的的可能性，守约方即可行使法定解除权解除合同。
从民法典关于法定解除制度的立法目的看，其核心在于赋予守约方对违约方根本违约行为的救济权，一方面为诚实守信的当事人提供一种终止合同的选择权，另一方面是对根本违约行为的一种“民法惩戒”，其本质在于鼓励诚信履约，与合同严守原则并无冲突。故此，在合同法定解除的场合，通说认为，合同目的不能实现等同于根本违约。
（参见：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第639页。）
（2）合同僵局情形中的合同目的不能实现
《民法典》第580条第2款的规定，通说认为，其立法目的在于实现公平价值目标下合同僵局的有效化解，一方面防止以遵循合同严守原则为由对商业理性重大破坏引发的利益严重失衡，甚至有学者认为以鼓励交易之名强制履行，并非是真正的鼓励交易；另一方避免因合同僵局导致的经济资源的巨大浪费。
（参见：石佳友、高郦梅：《违约方申请解除合同权：争议与回应》，载《比较法研究》2019年第6期。）
但由于涉及违约方解除合同这一在理论与实务中均存有争议的问题，故此，《民法典》第580条第2款并未使用违约方解除合同的表述，并且规定了严格的适用条件，《九民会纪要》第48条也开宗明义，首先将违约方不享有单方解除合的权利作为一般原则予以确认。立法及司法文件的表述，均体现了对违约方解除合同这一例外情形极为审慎的态度，由此，在合同僵局情形下认定合同目的能否实现应当不同于法定解除的情形，尤其是在违约方诉请解除合同的场合，不能仅因合同形成僵局违约方拒绝履行主要合同义务，即认定合同目的不能实现。如果违约方不能证明其积极采取措施后仍不能促成合同全面履行的，此时不宜认定合同目的不能实现。
（参见：《长春市成捷汽车销售服务有限公司、吉林省陆辉投资咨询有限公司合同纠纷再审民事判决书》(2020)最高法民再102号））
（一）《九民会纪要》第48条的规定
《九民会纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同中履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因合同解除而减少或者免除。
（二）违约方起诉解除合同的适用要件
为了解决司法实践中的合同僵局问题，尤其是在一些长期性租赁合同中，如果不及时解决合同僵局，将导致交易关系长期处于非正常状态，造成经济资源闲置引发的巨大浪费。赋予违约方解除合同权，通常被认为是对合同严守原则的破坏，并因此在民法典立法过程中引发较大争议。允许违约方在特定情形下以提起诉讼的方式解除合同，其赋权依据主要是诚信原则与公平原则。故此，允许违约方通过起诉方式解除合同，应当严格其适用条件。
1. 违约方不存在恶意违约的情形
通说认为，违约方原本就不享有合同解除权，理论与实务中对于违约方的恶意违约其不能主张解除合同更无异议。如果允许恶意违约方解除合同，将会鼓励违约方投机主义并引发道德风险，违反任何人均不能因违法行为获利的原则。
比如，在房地产价格不断上涨时，容易变相鼓励出卖人“一房数卖”进而通过恶意解约获利等不诚信行为，损害交易安全与交易秩序。故此，只有违约方在主观上属于非恶意时，才能请求司法终止合同。
司法实践中，认定是否存在恶意违约的标准，主要是判断当事人是否因经济形势、履约能力等客观原因发生变化而违约，而非当事人主观上出于免除其经济负担甚至不当获利的意愿所驱使。
（参见：《长春市成捷汽车销售服务有限公司、吉林省陆辉投资咨询有限公司合同纠纷再审民事判决书》（(2020)最高法民再102号））
2. 违约方继续履行合同对其显失公平
法律规则的实质是各方利益的合理平衡，在形成合同僵局的情形下，尽管守约方通过合同履行可以获益，但如果从交易整体效益考虑，违约方实际履行支付的成本远远高于守约方的履行利益时，强制履行将会造成双方利益的严重失衡，将对违约一方明显不公平，有违实质正义。
应当注意的是，尽管继续履行合同在经济上可能对违约方有所不利，比如，在房地产价格上涨时，出卖人以合同约定的价格交易导致其履行利益的减少，但此种情形并不属于法律上意义的显失公平。
3. 守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则
当事人在商业交易中应当遵循诚实信用原则，在公平的基础上实现双赢，在形成合同僵局时，如果守约方坚持实际履行，整个交易行为从整体上可能成为一种零和游戏，不仅没有增加社会财富，甚至会导致社会整体福利的减损。因此，如果违约方能够以替代履行的方式履行，确保守约方履行利益实现并充分赔偿其损失，此时守约方拒绝解除合同，通常可以认定其违反诚信原则。
（三）司法终止合同的法律后果
1. 司法终止合同后的违约赔偿责任
根据本条第2款及《民法典》第580条第2款的规定，人民法院或者仲裁机构根据诚信原则与公平原则裁决终止合同后，不影响违约责任的承担。根据《民法典》第566条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行的情况及合同的性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，不影响违约责任的承担。应当注意的是，在司法终止合同权利义务关系时，当事人承担的违约责任不包括继续履行责任形态，其主要是违约赔偿责任。
2. 确定违约损失赔偿范围的依据
在司法终止合同关系的情形，确定违约损失赔偿的范围，应当以充分赔偿守约方损失为原则，损失赔偿范围确定的依据为《民法典》第584条的规定，既包括合同履行的可得利益，也受可预见规则的限制。可得利益的赔偿可以充分实现守约方订立合同的合理期待，可预见规则可以合理平衡违约方的利益；同时，损失赔偿范围还应当受《民法典》第591条关于减损规则的限制，守约方未采取适当措施导致损失扩大的，违约方通常对此不承担赔偿责任。
3. 司法实践中房屋租赁纠纷违约赔偿数额的确定
作为长期性合同的房屋租赁合同，通常是司法实践中需要运用司法终止合同规则的常见纠纷类型。在承租人违约应当赔偿出租人损失时，出租人另行出租的行为通常被认为是为防止损失扩大的减损行为。
（参见：《辽宁华润万家生活超市有限公司、丹东华美房地产开发有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（（2020）最高法民申2309号））
在确定具体赔偿数额时，法院通常会综合考虑合同剩余租期、房屋是否易于再行出租、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以租赁合同约定的3-6个月的租金为宜。
（参见：最高人民法院民二庭主编：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年版，第318页。）
（四）司法实践中应当注意的问题
1. 在合同僵局情形下的法院释明义务
在违约方主张解除合同、守约方坚持履行合同时，法院经审查认为符合司法终止合同条件的，应当向守约一方释明，告知守约方可以直接诉请损害赔偿；如果当事人坚持不提出诉讼请求，可以在裁判文书主文中指出通过另行起诉主张损害赔偿责任，以尊重当事人的诉讼权利。
2. 法院是否可以一并处理合同解除后的责任承担
如果当事人仅起诉解除合同，法院是否可以一并处理合同解除后的责任承担，如果一并处理是否违反“不告不理”原则。对此，最高法院民二庭的观点认为，为了有效化解社会矛盾、减少当事人诉累，对于不告不理原则不能机械理解，当事人诉请解除合同的，原则上应当一并处理合同解除后的责任承担等相关后果。比如对于房屋租赁合同纠纷，一旦判决解除合同，应当对返还财产、腾退房屋等事宜一并处理，必要时应当及时组织当事人办理房屋交接手续，以妥善解决当事人纠纷，实现“案结事了”。
（参见：最高人民法院民二庭主编：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年版，第319页。）
司法实践中，关于违约方是否享有合同解除权的问题，最高法院的裁判规则经历一个前后变化的过程，在2006年发布的公报案例《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案》中肯定了在形成合同僵局时允许违约方解除合同的裁判规则，但在之后的案例中，对此基本持否定态度。《九民会纪要》发布后，最高法院在相关案件中以会议纪要第48条作为其裁判说理的依据。
（一）《九民会纪要》发布前的裁判规则
1. 公报案例《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案》中的裁判规则
最高法院在发布的公报案例《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案》（《最高人民法院公报》 2006年第6期）中的裁判摘要认为，根据合同法第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
公报案例中的裁判规则，其核心观点与《民法典》第580条及《九民会纪要》第48条规定的精神基本一致。在形成合同僵局时，关于“当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益”的表述，属于《民法典》第580条第2款第二项中“履行费用过高”的情形；“合同已不具备继续履行的条件”则意在表明合同目的无法实现；同时“必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少”的论述，与“不影响违约责任的承担”的规定也基本一致。只是与上述裁判规则直接使用“违约方解除合同”的措辞不同，《民法典》第580条为了避免争议，采取了更为委婉的“终止合同权利义务关系”的表述。
2. 不支持违约方享有合同解除权的裁判规则
在公报案例发布后，最高法院在司法实践中的裁判规则，对于违约方解除合同基本采取了否定的态度，其裁判理由的核心观点是，违约解除权是守约方对违约方的解除权，法律及司法解释能否支持违约方解除权，并无明确规定。
因此，在违约方诉请解除合同时，最高法院的裁判立场重新回归至合同严守原则，在有的判例中进一步认为，即使守约方的合同目的难以全部实现，只要守约方愿意继续履行合同，其此种选择权应当受到法律的保护。
（1）违约方不享有违约解除权
在《华光小原光学材料（襄阳）有限公司与上海锗业国际贸易有限公司确认合同解除纠纷再审申请案》（(2015)民申字第2048号）一案中，最高法院认为，合同不能履行的原因系华光小原要求解除合同而导致，因此，上海锗业为守约方，华光小原为违约方。至于上海锗业是否已经为供货而备货，对其实际损失有影响，与判断其是否存在违约行为无关。《合同法》第94条第二项规定的违约解除权，是指守约方对违约方的解除权。因上海锗业不存在违约行为，华光小原不享有违约解除权。
（2）合同的解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式
在《解巍与王吉财股权转让纠纷上诉案》（(2015)民二终字第392号）一案中，最高法院认为，在违约方违约的情形下，其承担违约责任并不能必然享有解除合同的权利。因合同的解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在非违约方。即使违约方的经济状况严重恶化，可能导致守约方的股权转让对价难以实际全部实现，但作为非违约方，其仍然愿意继续履行股权转让协议，以转让全部股权为代价获取对违约方的金钱债权，其该项选择权应得到法律保护。
（3）法律和司法解释对能否支持违约方行使法定解除权尚无明确规定
在《蚌埠宝龙置业有限公司诉蚌埠雅豪家居有限责任公司等房屋租赁合同纠纷案》（(2017)最高法民申1897号）一案中，最高法院认为，宝龙公司交付的涉案租赁场所不符合约定，雅豪家居公司未交租金，不属于双方在合同中约定的解除合同条件，目前法律和司法解释对能否支持违约方行使法定解除权，尚无明确规定，原判决未支持宝龙公司单方解除合同的权利，不属于适用法律确有错误。
（二）《九民会纪要》发布后的裁判规则
《九民会纪要》发布后，最高法院的裁判规则主要采纳纪要的观点作为裁判说理的依据。《九民会纪要》发布后，最高法院在关于违约方解除权的典型案例《长春市成捷汽车销售服务有限公司、吉林省陆辉投资咨询有限公司合同纠纷再审民事判决书》（(2020)最高法民再102号）一案中，在坚持原则上违约方不具有合同解除权的前提下，在裁判依据上从《民法典》第580条规定的三种法定情形逐一审查，同时结合《九民会纪要》第48条规定的三个条件展开分析，在综合判断各种因素的基础上，决定是否允许违约方解除合同。
1. 允许违约方通过起诉方式由人民法院决定是否解除合同
在《长春市成捷汽车销售服务有限公司、吉林省陆辉投资咨询有限公司合同纠纷再审民事判决书》（(2020)最高法民再102号）一案中，最高法院认为，除不可抗力等客观原因履行不能和其他法定情形外，合同解除作为违约的补救手段，原则上解除权由非违约方行使，违约方一般不享有单方解除合同的权利，根据《合同法》第5条规定的公平原则和第6条规定的诚实信用原则，只有在合同陷于僵局等特定情况下才允许违约方通过起诉方式由人民法院决定是否解除合同。
《合同法》第8条规定的合同严守原则应当遵循，但根据公平原则和诚实信用原则，在一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。
在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
2. 关于违约方非善意的认定
合同部分履行状态尚未形成对双方均不利、浪费财产的僵局。违约方主要因为履行合同对其经济上的不利而要求解除合同，意图免除其经济负担，并非因经济形势、履约能力等客观原因发生变化而违约，其主观上并非善意，特别是在涉案《资产转让合同》签订以来的十余年期间房地产交易市价总体持续上涨的形势下，不排除存在不动产出让方恶意违约的高度可能性。
3. 公平原则与诚信原则的具体适用
尽可能维持由守约方继续占有使用涉案不动产的状态，是其最直接、最现实的经营利益。如果人民法院判决解除合同，责令守约方返还其正在使用经营的不动产，很可能严重影响其经营利益，对其显失公平。如果《资产转让合同》继续履行，特别是违约方积极努力尽可能促进办理不动产权属过户登记的条件成就，有利于实现双方合同目的。尽管继续履行合同在经济上可能对违约方有所不利，但在法律上并不失公平。
守约方坚持继续履行合同，系其依法维护正当权益，不违反诚实信用原则，并没有滥用权利。在本案现有情形下，权衡是否判决解除合同对合同守约方和违约方的影响，不支持违约方解除合同，维护守约方的正当权益，继续恪守合同严守原则，总体上更为公平，也更符合诚实信用原则。违约方不能以合同僵局为由主张解除合同。
检索高级法院关于违约方解除合同的相关判例，以《九民会纪要》的发布为时点，纪要发布之前的判例中，支持违约方享有解除合同权的观点相对较多，其裁判说理一定程度上反映了最高法院发布的公报案例统一裁判尺度的引导作用。
（一）《九民会纪要》发布之前的裁判规则
《九民会纪要》发布之前的裁判规则，根据检索到的案例，其中不支持违约方享有合同解除权的主要有广东高院、内蒙古高院、山西高院、上海高院；不支持判例有5个，不支持的主要理由是原《合同法》第94条或者第110条并未赋予违约方解除合同的权利，解除合同是法律赋予守约方的救济方式。
支持违约方享有合同解除权的主要有浙江高院、黑龙江高院、广西高院、湖北高院、辽宁高院、青海高院、陕西高院、四川高院、新疆高院；支持的判例有7个，支持的主要理由为法律并未明确禁止违约方解除合同，甚至认为原《合同法》第110条赋予违约方解除合同的权利，在合同目的不能实现或者合同无法继续履行时，会耗费极大的社会成本，不允许违约方解除合同不符合公平原则，裁判说理的实质内容与公报案例裁判要旨的表述基本一致，比如在《韩国株式会社鲜明商社与抚顺友谊宾馆租赁合同纠纷申请案》（(2014)辽民三申字第3号）一案中，辽宁高院的裁判说理基本沿用了公报案例裁判要旨的表述。
1. 不支持违约方享有合同解除权的裁判规则
（1）合同已经部分履行时不适用解约定金条款解除合同
在《吕超红、刘宏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（(2017)粤民申8328号）一案中，广东高院认为，关于当事人以抛弃定金为代价单方解除合同的约定，由于此种约定解除权的行使实际上削弱了合同约束力，影响交易稳定性，因此解约定金条款的适用应当限制在合同成立但尚未履行的场合。在合同一方已开始履行合同义务，且相对方实际接受履行后，当事人对合同继续履行形成了预期，再主张适用解约定金条款解除合同应不予支持。
二审法院未结合双方当事人履行行为和合同履行程度，直接适用解约定金条款驳回当事人关于继续履行的诉讼请求属适用法律错误。
（2）违约方无权解除合同
I. 在《湛江市粤西技工学校与湛江市恒星化工有限公司建设用地使用权转让合同纠纷审判监督民事判决书》（(2014)粤高法民一提字第26号）一案中，广东高院认为，双方并未约定解除合同的条款，使用涉案土地10年时间是对违约方违约的惩罚，而作为违约方的恒星公司无权解除合同。粤西技校明确表示愿意代恒星公司偿还欠款以涂销抵押登记，以便消除履行合同的障碍。在粤西技校自愿代偿债务的情况下，农行开发区支行和农经干校应于恒星公司的欠款清偿后涂销涉案土地上的抵押登记，故涉案《协议书》已不存在不能继续履行的情形。在涉案土地上的抵押登记涂销之后，恒星公司应协助粤西技校办理该土地的过户手续。
II. 在《上海常州大娘水饺餐饮有限公司与顾忠瑛房屋租赁合同纠纷审判监督案》（(2016)沪民申787号）一案中，上海高院认为，合同法第94条第2款、第110条并未赋予违约方解除合同的权利。按照通常理解，违约方并没有合同解除权，该条款赋予的是守约方对合同解除的选择权，以警示双方当事人不能轻易违约，使合同当事人放心地履行合同，从而有利于促进交易、维护经济秩序。
诚信原则是合同法的基本原则之一，合同既然是双方当事人意思自治的结果，就应该信守诺言积极履约。如果在未得到守约方认可的情况下，允许违约方仅仅基于自身利益而擅自解除既存的合同关系，无疑会使合同的约束力以及市场交易秩序遭到破坏。
III. 在《孙某与王某合同纠纷二审民事判决书》（(2016)晋民终614号）一案中，山西高院认为，《合同法》第94条、第96条的规定，是对守约方赋予了解除合同的权利，并未赋予违约方解除合同的权利。否则，将会导致社会经济秩序的混乱和不诚信现象的滋生。
IV. 在《新疆中包能源投资有限公司与包头市九鸿贸易有限责任公司买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（(2018)内民申1483号）一案中，内蒙古高院认为，根据《合同法》第94条的规定可知，除因不可抗力致使不能实现合同目的外，其他情形均是在违约方明示或迟延不履行合同主要债务的情况下，守约方享有的法定解除权，因此，违约方不具有解除合同的权利，在不存在不可抗力影响合同目的实现以及合同能够继续履行的情况下，判决驳回违约方解除合同的诉讼请求并无不当。
2. 支持违约方享有合同解除权的裁判规则
（1）法律没有明确禁止违约方行使合同解除权
在《梁伟诉徐福云买卖合同纠纷案》（(2017)浙民申45号）一案中，浙江高院认为，我国现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利。从理论上讲，合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度还要取决于当事人的自愿。
在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自治，在某些个案中必然会耗费极大的社会成本。双方存在纠纷持续数年，违约方已明确表示不再履行合同，在争议的当事人间已经耗费了诸多时间、精力及社会资源的情形下，强制履行的效果可想而知。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。
《合同法》第110条明确规定了当违约方继续履约所需财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应当允许违约方解除合同，用赔偿来代替继续履行。
（2）判令继续履行将会存在判项无法执行或者过分加重违约方负担的情形
在《孝感市广场街付冲村民委员会等诉湖北孝武电器集团有限公司房屋租赁合同纠纷案》（(2014)鄂民一终字第00077号）一案中，湖北高院认为，依照《合同法》第110条的规定，如本案确实存在不适宜要求继续履行合同的情形，则判令继续履行将会存在判项无法执行或者过分加重违约方负担的情形，此种裁判结果亦有违于民事权利义务对等原则和公平原则。
依照上述法律规定，在法定的情形下，法律赋予违约方解除合同的权利。但合同解除权作为形成权，除附条件解除的情形以外，必须以解除权人积极行使方能产生终止合同双方权利义务的法律后果。
（3）合同履行成为不必要或不可能的情况下才允许违约方解除合同
在《湖北同利投资有限公司、金惠萍商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（(2019)鄂民申1747号）一案中，湖北高院认为，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。只有在客观情况发生变化时合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许违约方解除合同。这不仅是合同解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件，否则即使违约，也不发生合同解除的法律效果，仅产生违约责任。
（4）合同已不具备继续履行条件时可以允许违约方解除合同
在《韩国株式会社鲜明商社与抚顺友谊宾馆租赁合同纠纷申请案》（(2014)辽民三申字第3号）一案中，辽宁高院认为，根据《合同法》第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。韩国鲜明商社无法继续经营，租赁合同客观上已履行不能。原审法院未依职权责令抚顺友谊宾馆立即停止侵害、排除妨碍、消除危险、履行合同并无不当。
（5）继续履行无法实现合同目的时应当允许违约方解除合同
在《鲜其新与冯小林及唐小辉合同纠纷申请再审民事裁定书》（(2015)川民申字第818号）一案中，四川高院认为，虽然合同法第107条规定继续履行是违约方承担责任的首选方式，但当继续履行无法实现合同目的时，应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。从平衡双方当事人目前利益、受损状况和今后长远利益出发，根据公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间的承包合同关系合法有效，合同仍应当解除。合同解除后，当事人因此遭受的损失应当得到补偿，可依法另行主张。二审判决解除双方承包合同的结论正确，但说理部分的表述和引用的法律依据欠妥，予以纠正。
（6）《合同法》第110条规定赋予违约方解除合同的权利
在《中粮屯河新源糖业有限公司、新疆汇丰房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书》（(2019)新40民终430号）一案中，新疆高院认为，依照《合同法》第110条规定，在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。上述法律规定赋予了违约方解除合同的权利。
（7）双方在合同中虽未约定违约方享有合同解除权但合同实际已履行不能
在《吴灵艳与乔兴邦合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（(2018)青民申227号）一案中，青海高院认为，双方签订合同后，违约方以诉讼行为明确表明其不愿继续履行合同，守约方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。双方在合同中虽未约定违约方享有合同解除权，但本案中店铺已被千家福家居收回，实际已履行不能，故二审法院认定解除双方之间的合同并无不当。关于违约金数额是否过低的问题。双方之间撤销转让协议诉讼期间，守约方积极应诉的行为不能当然地表明其在明知违约方不按约履行合同的情况下行使权利采取了适当措施防止了损失的扩大，其主张违约金不足以弥补其损失的理由不能成立。
（二）《九民会纪要》发布之后的裁判规则
《九民会纪要》发布以后，高级法院对于违约方是否有权解除合同的裁判尺度，基本统一到《九民会纪要》的规定，尽管明确了违约方不享有单方解除合同的权利，但是在形成合同僵局时，如果合同不能继续履行、合同目的不能实现、不适于强制履行或者履行费用过高，根据诚实信用和公平原则，应当允许违约方解除合同。
1. 根据公平原则与诚实信用原则认定合同解除的时间以及违约方应承担的违约责任
在《沈阳安怡物业管理有限公司、中国平安人寿保险股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（（2019）辽民终1481号）（《人民司法·案例》2021年第5期）一案中，辽宁高院认为，合同关系中的违约方不享有单方面的合同解除权，其发出的要求解除合同的通知不能产生使合同解除的法律后果，不能以该通知到达合同相对方时间作为合同解除时间。在审理因违约方主动要求解除合同致使合同不能继续履行的案件时，法院应结合案件事实、当事人过错程度、违约造成的损失等因素，根据公平原则与诚实信用原则，认定合同解除的时间以及违约方应承担的违约责任，尽力实现当事人利益的衡平。
2. 在履行不能情况下为了避免合同僵局的形成，可以有条件允许违约方解除合同
在《贵港三正糖蜜深加工有限公司、贵港市华晨贸易有限公司海事海商纠纷二审民事判决书》（（2020）桂民终1352号）一案中，广西高院认为，根据《合同法》第8条第1款的规定，严守合同权利义务是各方当事人应当遵循的法律原则，故在通常情况下，违约方不享有合同解除权。但根据《合同法》第110条规定之原则，在履行不能之情况下，为了避免合同僵局的形成，充分发挥物的效用，可以有条件允许违约方解除合同，不再履行合同。
3. 强制继续履行合同显然是非理性的选择
在《李晓、湖北镇声房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（（2020）鄂民申3923号）一案中，湖北高院认为，尽管涉案合同约定的解除条件不成就，且通说认为《合同法》第94条规定的法定解除权应由守约方行使，但双方当事人的纠纷长期相持不下，租赁商铺长期处于无法实际使用的状态，造成了巨大浪费，现该商铺又于一审判决后另行租赁给案外人，再予以强制履行就需要先解除已经设定在租赁物上的其他租赁合同，强制履行成本过高，强制继续履行合同显然是非理性的选择，因此，本案属于非金钱债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形。在我国合同法并未明确禁止违约方解除合同的情形下，原判决根据《合同法》第110条的规定判决解除涉案租赁合同，并告知守约方以另行向违约方主张解除合同导致其受到的损失，并无不当。
4. 允许不存在恶意的违约方可以向法院主张解除合同
在《赵秋宝与北京壹派科技有限公司特许经营合同纠纷二审民事判决书》（（2020）陕民终984号）一案中，陕西高院认为，赵某某与壹派科技公司出现纠纷后，双方并未达成解除合同的协议。根据《最高人民法院关于<全国民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，合同履行出现僵局时，从公平原则衡量，允许不存在恶意的违约方可以向法院主张解除合同，但法院应当针对违约方不存在恶意违约、违约方继续履行合同对其显失公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则等条件谨慎审查。本案壹派科技公司始终在积极履行合约，赵某某解除合同虽不存在恶意，但不能简单地将正常的商业风险作为衡量公平与否的标准。因此，赵某某解除合同的理由不能满足上述违约方解除合同的条件。
5. 根据公平原则和诚实信用原则，应当允许违约方解除合同
在《成都博美亿达企业管理有限责任公司、营山泰合商贸有限公司合同纠纷再审民事判决书》（(2020)川民再261号）一案中，四川高院认为，本案符合《合同法》第110条规定的不适用继续履行的情形，应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。因此，从平衡双方当事人目前利益、受损状况和今后长远利益出发，根据公平原则和诚实信用原则，合同仍应当解除。
6. 违约方不具备解除合同的条件其不享有解除权
在《新疆好家乡超市有限公司与克拉玛依天成房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（(2020)新民终400号）一案中，一审法院认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。如违约方起诉解除合同，应符合下列条件：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。好家乡公司不具备上述违约方解除合同的条件，故其不享有解除权。据此，天成房产公司作为守约方，享有法定解除权。因合同解除与实际继续履行合同不能并存，诉讼中，经法院行使释明权，天成房产公司放弃要求好家乡公司继续履行合同的请求，继而行使法定解除权并告知对方。