北京高关注地块悬而未决，孙河已笑傲朝阳！

北京土拍落幕，市场恢复平静，虽然还有10宗土地等待高标准建设方案的判决，但花落谁家已不重要了，因为地块规划属性已经确定。

有人说这次集中土拍，平均溢价率不高，但最高限价可不低，除了海淀树村，基本都超出了业内预期，而且从土地成本看，未来都需要顶着最高限价卖，不然账真的算不回来。

而且地块规划属性真的很复杂，政府持有产权顶到20%，公租房规划占比大多超过20%。土拍条件层层叠叠，未来社区居住状态也混混和和，如何定义未来的项目，真是一言难尽。

不少人在等着朝阳供出的新地，期盼着改善机会，毕竟朝阳这几年断供太厉害，东部购房者都等不及了。

但是历经集中拍地之后，一些朋友原本高涨的购房热情突然降温，面对未来的新型住宅开始产生疑惑和犹豫。

根据他们咨询的问题，『地产营销人』主要归为以下几点：

1、共有商品房是好，但不确性依然多？

这次在朝阳的几块地中，有政府持有产权20%的比例，虽然能明显降低总房款和首付，但买房人还是有点不踏实。

房产证未来怎么写？这种房子如果抵押会不会不方便？将来想卖的时候，因为政府持有产权的存在，会不会流程繁杂或隐形障碍很多？

这些不确定的问题，谁也无法回答，因为本身共有商品房就是新生事物，政府在尝试，购房者只能且住且实验。

另一个问题也悬而未决，共有商品房在卖的时候，会不会还有政策工具箱继续附加条款？导致想买买不到，这也成为不确定性的一部分。

2、公租房占比这么高，社区怎么规划？

不少朝阳地块配了公租房，从土拍结果看，占规划面积比例不低。

租的房子和买的房子混合在一个社区，未来如何规划？楼座如何排布？物业该怎么管理？这都是要逐步理清、逐步解决。

当然，此公租房可能非彼公租房，很多是作为人才公寓使用，但具体居住体验如何？很多购房者心里还是有点“打鼓”。

一个朋友问：未来这种配公租房的社区，带产权房子的租金会不会受影响？这个问题，『地产营销人』也答不上来。

3、高标准建设方案，装修品质会提高？

不少人对高标准建设方案抱有很高期待，容易理解为开发商在比拼：谁的精装标准高。

其实，这种购房者视角可能有点一厢情愿，因为从房企拍地的成本计算，利润已经微乎其微，几乎在盈亏平衡线上挣扎，如此之下进入高标准住宅建设方案阶段，再度抬高成本的空间已经不大。

从媒体流出的对“方案”的评审内容和评分标准看，方案评分侧重绿色建筑、装配式、超低耗能、施工管理等维度，更多体现从政府角度对“高标准”的定义，跟购房者对品质的价值判断存有一定差异。

所以整体来看，集中土拍之后，买房人并没有放下心中的疑惑，面对未来抬升“水平线”的房价、与政府共有产权的商品房，以及新型混居社区，不确定性比较多，心情有点复杂。

不过，如果反观市场在售楼盘，就感觉产品单纯很多，非常易于把握和判断。

从楼市数据看，今年高端住宅成交大放异彩，销售增长率远超普宅和别墅。根据网签统计，1-4月北京7万+豪宅成交2146套，同比增长264%。而10万+的豪宅成交则更加惊艳。

截止到5月12日，北京单价10万以上豪宅成交今年已达500套，较之去年的49套，以及前年同期的100套，实现大幅增长，探明了改善居住需求巨大的潜力。

如果从北京10万+豪宅分布看，主要集中在海淀、朝阳、丰台三个区域，全部都是不限价纯质的商品房项目，没有任何配建，而且为精装修交付。

具体来看，西北方位有海淀树村的圆明天颂，据说售价12万/㎡，西南方位是中海甲叁號院，在售均价11万/㎡，东南方位是分钟寺三项目，均价同在11万/㎡左右。

而东北方位接下来将由朝阳孙河项目补位，上新豪宅产品，正式构成北京的豪宅“四角”格局。

5月13日，『地产营销人』受邀参加了主题为“孙河收官，值此傲云”的论坛，现场见证了由天恒集团和恒基兆业地产集团两大品牌房企联手打造的高端项目——傲云，正式亮相和售楼处开放。

朝阳孙河板块自2012年启动，发展至今已近十年，曾被誉为“北京壹号别墅区”，也被业内称之为富人区。

在十年间，孙河板块有超过40家房企参与土地竞拍，11个住宅地块被瓜分，楼面价从2万/㎡，飙升到后来7万/㎡，房价更是超过10万+，成为北京为数不多可与中央别墅区抗衡的高端居住区。

孙河成为豪宅墅区，有先天区位和生态条件的资源禀赋。但更关键的是，政府先做顶层设计，统一规划之后再行建设，各种要素兼顾、配套齐全，产品出众，住宅综合容积率仅1.5，多年来形成持续热销和追捧效应，留下鲜明的形象标签和无可替代的市场地位。

如果说，孙河与这次集中土拍的朝阳地块比，有什么更突出的特质？

其领先发展十年的积淀，成熟居住氛围的形成，以及高端墅区早就建立的市场认知，使孙河的差异化优势非常明显。

目前，孙河汇聚了北京70%以上顶尖国际学校资源，涵盖和睦家医院等10大国际医院布局，包括16大高尔夫球场、6大国际级马术俱乐部、8大艺术区、5大艺术馆等顶级配套一应俱全。

与此同时，孙河坐享优越的自然生态环境，沙子营湿地公园、愉悦湾公园、温榆河湿地公园环绕，加上区域内10万平米的湖景公园，成为北京首屈一指的国际化低密生活住区。

傲云项目位于孙河 “南大门”，从城市空间上更靠近望京，且距离地铁15号线孙河站也相对较近，区位就现状朝阳而言，具有唯一性。

作为孙河收官之作，傲云营造的是完全满足终极改善需求的顶级改善型低密洋房墅区。项目整体容积率仅为1.5，打造了建面约240-250m²的平层、300-400m²叠拼、430-450m²合院，更以270°采光塑造无边界感。

产品研发上，项目利用充分的时间打磨产品，优化设计，力争再现孙河豪宅品质的新高度。从建筑设计、园林布局，到室内空间、智能生活、精装体系，皆采用了顶级资源去匠心雕琢。

新中式风格，天恒早有探索，曾在其他改善项目塑造过经典案例。这次，傲云进一步升级，

打造最能体现“中国的即世界的”东方艺墅。社区规划根植于心，秉承世界归来传承里坊的理念，营造“门厅园巷院”的礼序规制，彰显未来居者尊贵身份。

孙河整体生态环境的优越，也为傲云精雕内部园林提供了动力。项目邀请园林大师李宝章操刀社区园林景观，提取皇家园林文化，与现代园林的疏落有致相结合，打造“四季五维”的景观体验。

从效果图和沙盘呈现看，整个社区宛如花园型会所，呈现出复合多维交流空间。“两门、四园、十巷”的营造，展现出无界化的空间感，完成了从自然到邻里关系的渐变过渡，烘托出舒适、安心的别墅生活氛围。

时代的豪宅必是科技智能化的豪宅。傲云与时代同步，将尖端智能融入现代社区中，构建8大智能生活体系，带来“LIFE智享家”的体验。同时搭载满配8A奢装体系，以高配精装和台湾著名设计师刘荣禄定制的室内设计，带来前所未有的体验。

另一个值得关注的是，傲云是由天恒与恒基两大品牌房企联袂巨献的豪宅作品，这个并不常见的开发组合，为项目奠定了独有的气质和基因。

天恒，国资背景，长年深耕北京，各类住宅在各个区域的开发，为北京人居环境改善做出巨大贡献，特别是别墅产品的打造，心得颇多，经验丰富，对精英圈层有着极强的洞察力。

恒基，是香港地产界的先驱，领航香港地产逾40年，为无数塔尖人群提供过高品质的住宅产品，对国际化生活方式有着极强的把控力。

天恒国企匠心精神，融合恒基国际高端视野，珠联璧合，汇聚资源，共同酿造孙河经典墅居项目，其目标必然是超越时代的标杆作品。

对于购房者而言，如何把握北京千亿土拍盛宴背后的买房趋势，才是关键。

评估居住板块调性，评估区位成熟度和便利度，看产品规划的纯粹性和户型尺度，再比较品质的打造细节和科技配置，相信最后，不难发掘出朝阳的那颗“明珠”。

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