代持买房的解析
这篇文章我从代持房产入手，给大家讲讲具体操作，相信对你肯定有很大的帮助。
至于敢不敢，做不做每个人情况不一样。
由于限购的存在，很多购房者无法以自己的名义买房，所以需要去找一个代持人以它的资格买房。
一说到代持，我相信大部分朋友都觉得不靠谱，之前也说了这是对人心的考验。
父母给小孩买房，用父母资格买房，用爷爷奶奶资格买房，实际都是代持。
但这种关系我们有毫无保留的相信。
一旦用到非直系亲属的资格，我们就要谨慎了，即使是你的舅舅，或者兄弟。
成都的购房资格实际是相当多的，但参与买房的人群就那么多，现在最猛的一个楼盘有6w多人摇号。
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最近的川发天府上城接近24000多刚需。
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有资格不买房的人无非就是没钱或者还没考虑。
成都实际相当多可能被利用的资格，就如同本地土著，家里没啥钱的，父母一套（可能还是还没办产权的安置房）这种有房都是一个家庭三个刚需资格。
大量的土著子女名下是没有房子的，当然这是我的圈子。
一些楼盘为啥放弃率如此高，可能大多源于资格的重叠，比如我一个朋友用了5个资格去摇西派城，最后他爷爷中了，那自然后面的资格都要放弃。
所以一些楼盘不是报名人数多，楼盘剪刀差再大，也有放弃的。
因为参与摇号的人实际相当复杂。
这次阳光城的未来悦，一朋友就用了三个资格上，两个都是代持资格。
所以在楼市中，代持可以说是相当多。
为啥一些人愿意贡献自己的资格？
因为买不起，有都是等于无，现在一套房子少说也要7位数，大部分人靠工资可能一辈子都没法上车。
成都这方面的体验不明显，房价低，在一线城市那是相当普遍的。
普遍400-500万的房子多少人买得起？
所以这些人的资格无用武之地，一个有稳定工作稳定收入的年轻人，如果有贷款条件甚至公积金，那就是一个完美的代持人。
我们就假如这种人是一个陌生人，你想让他代持该怎么办？
首先明确说明，代持协议在如今的政策下是无效的，你拿出来都尴尬，虽然有很多代持协议认定的案例，但基本都是属于不限购城市或者不限购周期时的。
因为限购政策下代持基本属于有意违背政策法规的，你去眉山搞代持没准认，因为不限购（去眉山有啥需要代持的），但你在成都是不行的。
所以千万不要指望一份代持协议能保护。
在代持期间，一定要搞清楚，这个房子的代持后操作，如果是炒，就是到期利润合适卖掉分钱。
如果是自己持有，就要在这段时间搞定自己的购房资格，最后让其卖给你过户给你。
我这里说全款代持。
第一，你需要第一份借款协议，你借出500w，当然要捡好转账凭证。约定年利率24%，每年的利息就是120w。
然后约定个还款期限，还款方式就自己协商。
如果代持人到时间没有这么多现金，想不认账，他只能拿房屋卖掉来偿还。
这里提醒——如果代持人有配偶，最好要求一起签署，免得去搞共同债务的认定。
第二，交房后，一起去拿钥匙，你需要拟一个租房协议，租期你就自己规定，最好是5年以上，但最多你只能租20年，因为房产持有5年卖出的税是最少的。
这也是为了让你获得房屋的使用权，等明年民法典正式实行，你还可以拟一个居住权的合同，这个居住权可以登记。
居住权是没有时间限制的，有居住权的房子也不能卖，那就是双保险。
第三，当这个房屋的产权下来以后，代持人拿着房产证，就有偷偷卖掉房屋的风险。
为了杜绝这样的可能，要重新拟定一个借款协议，约定将房产抵押给你，并办理他项权证。
约定的期限根据贷款协议的时间，如果到期后不履行义务，就是追债，还本付息，还不起，就是卖房还钱，以房屋抵押还上限。
有了抵押权，就不能不经过抵押权人同意卖房。
这里有没有写遗嘱的必要，实际无所谓，首先继承的非直系税高，首先如果代持人死亡了，房屋的租赁合同和借款协议依旧有效。
房屋变成代持人的遗产，要继承财产也要继承债务。
卖出后还掉债务还是跑不掉的。
所以一份借款协议，一份租赁合同（民法典生效后加上一份居住权合同），再加上他项权证，就基本可以了，当然最好这三个全部去做一次公证。
在这种模式之下，根本没有任何纰漏，实际已经占有了房产的权利，代持人根本没有处分房产的可能。
当然另外一种借代持人资格贷款这种模式就比较复杂，因为一旦加入杠杆，房产会被抵押到银行去，这种就很复杂，一般为了操作简单也建议全款代持为好。因为加了杠杆还有其他法律风险。
唯一要做的就是谈好价格，一般你找的代持人普遍是买不起房的或者根本不想买的，你给他一个合适的价格，他自己也高兴。
当然有些朋友亲戚了也无所谓找你要钱啥的，这个就是自己协商的。
比如之前有朋友去找棚改资格开价30w去找，基本棚改都心动，不过找个货币安置的太难了，毕竟国家发了钱人家自己也想买。
找个刚需的问题不大。
所以限购的目的实际不能够限制有钱人买房，限购的目的之前文章已经介绍了。
代持人的道德法律风险怎么规避？
之前成都仁恒滨河湾传出一个事，就是一个人用自己一个赌鬼亲戚的资格摇中了，赌鬼亲戚交房后就不认了，到处找中介去更名加价100w。
这种剪刀差极其大的盘难免会出现这种情况，比如他找到一个接盘的600w买了，500w还给亲戚，自己还捞100w。
不过这种代持么，也是没办法的，谁叫你找个赌鬼呢。
这种剪刀差大的盘容易套现，所以你找个好人就对了。反正他怎么卖都是有赚。
这种么，借款协议就要下功夫了，比如约定不能提前还款。。。违约金多少。。。。
不过代持没剪刀差的，其实也没啥意思，我是不相信多少人会冒着法律风险去毁约的。
当然也不排除一些法盲亲戚会鬼哭狼嚎，但只要付出时间，总能把钱给捞回来，至于减少成本的方式，借款协议上写好对方付律师费不就完事了么？
这里再说一个问题，如果到时候执行，房屋价值没有达到还本付息的总额怎么办？
抵押资产作为有限责任，房子卖掉就清掉了，超出房屋价值的债务就不用换了。
所以最低你把房产价值捞得回来，还不说这类法拍房，一般拍卖能卖出的价格会高于二手市场价格
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当然代持这种只能说作为太想买房又没资格的下下之选，最大的问题就是扯皮。
扯皮只要自己做的法律管控好，实际是没啥经济风险的，只有时间风险与关系风险，找对人就是了。
做不做就是个人敢不敢的问题。你还是要相信大部分人都是怕事的，要不然社会秩序早乱了。