年报点评 | 旭辉集团：全面发展的五好少年
如果要评价旭辉，可以用全面发展来形容，2018年旭辉表现一如既往的好，无论是销售的增长，还是各项财务指标，或者是多元化发展的各个板块，应该说都给出了一个很好的答卷，可以说是房地产业内的一个五好少年。
一、销售规模稳定增长，城市布局不断拓展
2018年旭辉实现合约销售1520亿元，同比增长46.2%，完成全年目标的108.6%，有销售贡献的城市和项目数量也大幅增加。据统计，2018年旭辉在44个城市有超过195个项目在售，而2017年只有28个城市130个项目在售。
展望2019年，旭辉有约3500亿元的可售货值，对于全年1900亿元的销售目标有着相当充足的保障。从旭辉的销售增速来看，2019年目标仅增长了25%，目标制定还是相对谨慎的，问题不大。
旭辉2014-2019年销售额和增速
数据来源：企业业绩公告、CRIC
二、逆势拿地，三四线拿地超过过去五年
旭辉在土地市场上依然比较活跃，共新增93个新项目，新进入15个城市，总建面约1240万平方米，同比微降6.1%；总价为769亿元，同比减少了29%。三四线拿地比例大幅增加，占比由上年的15%大幅增长至52%，拿地面积远超过去五年。
旭辉集团2012-2018年新增土储建面城市能级占比变化
数据来源：企业业绩公告、CRIC
三、融资能力较强，财务积极稳健
2018年旭辉实现营业收入424亿元，同比上升了33%，毛利率、净利率、归母净利率分别为25%、17%和14%，相对于2017年均有所下滑，主要是2018年旭辉将原来确认为合营联营公司的部分项目公司，在股权收购后重新计量，确认为附属公司，并入了营业收入。若是剔除收购子公司并表之后带来的会计影响，调整后旭辉的毛利率为34.7%，核心净利率13.1%，同比分别增长5个百分点和0.3个百分点。按此计算，旭辉的毛利率仍然稳中有升。
旭辉集团2014-2018年毛利率、净利率、归母净利率情况
数据来源：企业业绩公告、CRIC
旭辉的融资能力在民营企业中还是相对较强的，不同于一般的闽企，它的净负债率并不高，财务结构也比较理想。2018年旭辉的净负债率为67.2%，将永续债作为负债计算也只有 81.5%，处于行业相对较低水平。财务结构也相对优化，2018年末持有现金约446亿元，同比增加49.8%，一年内的到期的债务占比仅为17%。从融资成本来看，2018年旭辉的平均融资成本为5.8%，虽然受融资环境趋紧的影响有所增加，但跟其他企业相比，旭辉的融资成本依然处于一个较低的水平，也体现了企业较为不错的融资能力。
旭辉集团2014-2018年负债情况
数据来源：企业业绩公告、CRIC
四、物业成功分拆上市，长租公寓稳居行业前三
在业务多元化方面，旭辉2018年也是有着较为突出的成绩，主要体现在物业管理和长租公寓两大重点方向。旭辉旗下的“领寓”目前已经发展到了5万间的规模，完成了全国华北、华东、华中、华南、西南5大区域20个城市的布局，稳居房企长租公寓业务前三。未来旭辉领寓计划将于2021年达到20万间的规模，并且独立分拆上市。
此外，旭辉旗下的物业公司——永升生活服务也在2018年12月成功在香港上市，融资净额6.198亿港元。截至2018年底，永升生活服务以订约管理面积达到了6555万平米，未来发展值得期待。
五、经营层与管理层珠联璧合，分工明确
旭辉有一个非常大的特色，就是由三兄弟组成的经营层和职业经理人为首的管理层，分工恰当，授权充分，合作愉快。福建企业家族制大家都理解，兄弟分家大家也都很习惯了，但是旭辉的三兄弟能够合在一起，且到现在都能保持团结非常难得，更重要的是跟他们的职业经理人团队也保持着非常好的合作默契，这在闽企中更是难得一见。可以说，这样的管理机制确保了旭辉最近几年的全面、高速发展。
三兄弟之间的分工也很明确，老大林中，战略思维清晰，对周期的把握精准，主要负责把方向；小弟林峰，管理细腻，把握细节，事必躬亲，是个非常优秀的CEO；二哥林伟，长袖善舞，协调对外事务，是企业最佳的“外交官”。
未来，旭辉还是要坚持几件事情，过去旭辉一直是以合作见长，以合作见发展，未来在这方面还是要继续加强，不能因为权益下降就所有削弱，因为合作是旭辉的竞争力，必须把它做到极致。当然，在合作的过程中，旭辉应该更多的操盘（或联合操盘）、把握更多的权益，只有更多的参与操盘运作，才能更好的发挥规模效应，这块是最重要的，必须要坚持。
另外一块就是它的多元化，旭辉多元化的方向还是比较多的，我觉得应该在多元化当中谈聚焦。一个是长租公寓这块，旭辉领寓目前已经排在行业前三位，更应该在其他对手有所放松、迟疑的情况下，进一步加大市场份额，理论上要做到单店盈利的模式。还有一个就是旭辉的物业管理，已经上市成功，更应该借助资本平台和房企的自身优势做大规模。
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