几个数据告诉你，上海的高端客户爱买什么房？
在上海，什么样的房子可以称之为高端住宅？上海人到底喜欢什么样的高端住宅？我想绝大多人都会对这两个问题抱有好奇。今天，我们将通过克而瑞的大数据，来具体分析一下在上海，什么样的高端住宅最受欢迎。
以目前上海市新建住宅的成交均价来看，地段稍好的改善型住宅基本都要达到千万总价。如果是在传统市中心，在售新项目总价都是千万以上的。克而瑞数据显示，自2017年1月至2019年6月，上海总价1000万以上高端住宅成交热度持续上扬，2017年成交5889套，2018年成交7040套，同比上升19.5%。此外，2019年1-6月的成交数据就已达到4178套，预计全年成交数据也会有一个较为明显的同比增幅。
一方面，近两年上海千万级高端住宅的供应量有所提升；另一方面，上海拥有全国最旺盛的高端居住需求，这对于高端住宅库存的消耗是个利好。单从总价超3000万的高端住宅来看，上海2017年、2018年的新房成交量分别为722套和888套，数据呈现明显上涨。3000万-5000万和5000万以上两个区间也都有明显增幅。
此外，从2000万到3000万这个区间来看，2019年仅上半年的成交数据就已达到725套，逼近2018年全年成交数据。2019年上半年新房总价1000万到2000万的成交数据，相对于2017年全年也同样如此。
通过上面的分析，我们基本可以圈定在上海最受欢迎的高端住宅总价段范围。那拥有这样的预算，财富阶层能买到一套什么样的房子？如果非要有一个基本标准，我认为核心地段、优质产品和高端服务这三个要素是最基础的。
虽然从如今上海的城市规划来看，已经是多核心发展模式，各个行政区都有自己的高端商务区和高端住宅聚集区。但说到核心地段，不得不提到的一个是以新天地为代表的法租界，另一个就是市中心的黄浦江两岸。
这两个核心区，包括了新天地、南京路、淮海路、人民广场以及陆家嘴等多个商圈，覆盖了日常购物消费全部所需。而且在医疗、教育、交通等各类生活配套上，也汇聚了全市乃至全国的优质资源。
在产品层面，我们选取了总价3000万以上不同面积段的高端住宅成交数据，可以发现，其中250㎡到300㎡面积段最受市场欢迎。具体来看，2017年成交207套，占比28.7%；2018年成交301套，占比33.9%；2019年上半年占比超过35%。无论是横向占比，还是纵向增量，此区间段的数据都最为突出。
从客户群来看，基本集中在两类人群。一类是以95后为代表的二代，还有一类就是年龄在40-50岁左右的，家里有两个小孩的中产。他们对户型配置和周边配套都有相对较高的要求。95后最看重的是地段和品质，交通、逛街、吃饭要方便，房子住起来要舒服。而对二孩家庭来说，四个房间是刚需。目前市面上，面积段250-300㎡的户型配置，基本以4房为主，刚好符合他们的选择。
由于同类型产品竞争激烈，高端住宅的产品力也在不断提升。自十多年前汤臣一品在滨江问世以来，黄浦江两岸的高端楼盘便不断涌现。这让房企在上海打造高端住宅时，格外注重产品品质，形成了“没有最好，只有更好”的良性效应。
对于高净值人群而言，地段价值和产品硬件只可满足最基本的人居需求，站在更高的角度去考量，高端物管和服务的价值得以凸显，也受到了房地产企业的广泛关注。譬如近年来，多家房企的物业板块相继上市，这在一定程度上反映出房企对于服务领域的重视程度，以及业主对于该板块内容的巨大市场需求。
此外，服务价值的持续输出也对后续的产品营销环节产生重要影响，比如部分楼盘出现一期火热，二期三期产品滞销的现象，除了交房后可能出现的产品问题外，其服务口碑的优劣也起到了推波助澜的作用。事实上，这样的情况很少发生在例如总价3000万以上的高端住宅身上，本质上它们都提供了超越一般住宅的超级服务，这些都是产品的加分项目。
由于市中心的宅地资源有限，目前在上海高端住宅市场中能满足上述所有条件的新房产品，可以说是屈指可数。
以上海外滩金融区为例，仅有融创外滩壹号院正在销售。
这座建立在外滩金融聚集带上的董家渡板块的高端大盘，地理位置相当优越。值得注意的是，这是外滩最后一块宅地。项目主推约290-334平的四房精装大平层，总价3000万以上。以克而瑞的数据作为参考，在户型设计和总价控制上，融创都充分考虑了市场的主流需求，这也利于产品的后续去化。
在户型打造上，以约328平和约334平的四房三厅五卫户型为例，都采用了全总统套房设计。在精装设计上，融创外滩壹号院拥有中国首个美诺ArtLine系14件套厨房电器，具有除湿加湿功能的新风系统，双重净水系统，以及每家每户的入侵警报系统等配套设施，这为产品增加了直观实用的附加值。
在服务层面，从客户签约到正式入住，融创都能充分满足客户需求，提供快速响应，并且每年都会举办公益健走、果壳计划和邻里计划等品牌活动。
总而言之，融创外滩壹号院这样的经典高端楼盘，开发商通过对产品形式和市场价格的准确把控，将为其营造了一个持久的市场热度。作为外滩最后的宅地，融创外滩壹号院的价值是显而易见的。
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