合肥、南京、杭州、苏州、宁波土地市场大“比拼”
在房企回归二线战略和长三角一体化规划利好下，合肥、南京、杭州、苏州、宁波等长三角二线市场受到高度关注。从合肥高溢价地频现、苏州再现区域地王、南京一天拍地百亿等便可见一斑。
土地高热的背后，哪些城市土拍溢价率更高？地价涨跌如何？又会产生多少潜在土地库存？
今天就来和大家聊聊长三角核心二线城市土地市场的表现的异同。
合肥过半地块溢价率超50%，二季度宁波、南京溢价率显著提升
土拍热度如何，其中一个重要的表现就是溢价率，尽管部分城市存在土拍限价问题，但整体趋势并不会受到影响。
可以看到，长三角5个二线城市中，苏州、杭州、南京、宁波前五月地块成交仍以低溢价、底价成交为主，这一部分占到总成交的45%以上。其中杭州、宁波溢价率在10%以下的地块数量占比均超过5成。
底价成交这一阶段主要是集中在1月到3月上旬，当时土地市场整体偏冷，房企拿地积极性也一般。4月之后，各城市溢价率仍是有明显上升，宁波、南京溢价超过30%的地块数量增多。
值得注意的是，相较之下，合肥是5个城市中土地市场热度最高的，前五月溢价率在50%以上地块数量占比超过6成，低溢价成交地块占比不足20%。
宁、甬、合可比地价达三年新高
土地市场热度上升，除了溢价率以外，地价是否真正回升才是最值得关注的。从5个城市前五月成交地块及其周边3公里范围内过去3年的平均地价涨跌来看，我认为分化明显。
第一，合肥、南京目前地价已经站在了3年来的最高位，整体地价处于较高水平。例如合肥今年土地可比地价较2017年、2018年涨幅均在20%左右。从地价表现来看，这些城市上半年土地市场仍然较为火热，在这些城市继续高价拿地需要谨慎。
第二，苏州、杭州地价尚未回到2016年、2017年水平。杭州1-5月可比地价几乎与2018年相持平，但较2017年高点仍有15%的差距，整体拿地风险依然可控。苏州近两年地价攀升速度较快，几乎快要回到2016年高峰时期。
苏州、合肥高溢价地中半数项目想要盈利难度颇大
土地市场的火热，带动溢价率和地价快速上升。我相信大家更关注的是，企业拿完这些地到底能不能赚钱？可以粗略根据楼板价和区域住宅成交均价来比对一下。
在溢价率超过30%地块中，苏州、合肥区域均价与楼板价差值在5000元以内的地块数量占比超过5成。5000元/平方米的成本开发，想要在苏、合两地项目开发中赚钱、获利难度不小。相较之下，南京、杭州、宁波此类地块的比例均在20%以下，房企拿地还是比较理性的。
另外，从面粉贵过面包的地块也能看出，苏州出现的比例也较其他城市多。这一点也与此前苏州土地市场火热互相印证，例如中海4月在园区拍出区域单价地王。对于资中海而言，拥有贯穿周期资金借贷优势和优秀的成本管控，未来项目想要吃足利润尚不轻松，更何况那些体量不大、加杠杆拿地的企业，即使采用以时间换空间的手法，恐怕想要解套也不是那么容易的，毕竟政府也没有义务帮助企业项目不亏损。
苏、杭潜在库存低且去化快，潜在供应多集中城市外围
潜在土地库存的多少，会对未来城市供应起到关键影响，一旦潜在库存供应过大，不仅会影响市场供求关系，也会对地价、房价上涨起到一定抑制作用。
长三角二线城市潜在土地库存有多少？通过对比近3年成交的含宅地块（住宅、商住、综合类地块）中，统计其中已经销售的部分来计算剩余还未上市的供应。可以看到：
宁波由于土地供应的绝对值较高，潜在库存仍然最多，超过3000万平方米；其次合肥、南京和杭州的潜在库存都在2500万平方米左右。
去化周期方面，长三角5个核心城市的去化周期都维持在相对安全的区间，最大的合肥仅有3年左右，最小的杭州只有1.5年。
这些城市人口密集、购房需求持续存在，只要政府维持合理的供地速度，城市理应不会产生严重的库存积压问题。
细看库存积压的情况，5个二线城市潜在土地库存几乎都在中心区域以外，杭州萧山区、余杭区的潜在库存是其他区域的2倍以上；合肥则是以肥东、肥西县库存为主。
苏州吴江区由于前几年才撤县建区，且面积较大，所以潜在存量在苏州各个区域中最大，市区范围内相城区是主要发展区域，活力岛板块是房地产主要发展区域。
值得注意的是，宁波的慈溪需要警惕库存风险，其潜在库存已经超过千万平方米，但2019年以来慈溪成交的含宅地块商住及纯宅地已经29宗，远高于宁波其他区域，长期来看将会产生过量供应。
综合而言，在土地市场表现上，长三角5个二线城市均在二季度表现火热异常。尤其是合肥，从溢价率来看，无论是关注度和土拍热度都要高过其他4个城市。不过，土地高热下，宁、甬、合可比地价达三年新高，随着二季度以来住宅成交回升的态势显著放缓，市场走势并不明朗，因此未来继续在这些城市拿地需要保持谨慎和理性。虽然整体5个城市短期均不存在潜在库存过多的风险，但盲目高价拿地仍不合时宜。
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