城市点评系列之六：杭州，V形反转的“奇葩”城市
丁祖昱评楼市，独家原创点评。
市场好的时候，杭州往往先行走暖，而市场差的时候，也会先行领跌。这是2016年最大的不确定性！
昨天说过南京，今天来谈谈2015年的另外一匹黑马杭州。
对于杭州市来说，2015年可谓转折性的一年。2014年杭州楼市低迷，整体供大于求，消化周期一度超过24个月，业内集体看空，但2015年市场瞬间由供过于求变为供不应求，去化压力大大减轻；全年房地产成交规模大幅增长，成交金额仅次于上海、北京、深圳位居全国第四；土地市场方面，频有高溢价地块出现，文晖、滨江等热点板块屡破单价纪录；经济基本面也很亮眼，GDP增速达到10.2%，远高于全国平均水平。
整体来看，2015年杭州市场呈七大特征：
一、一手房成交创历史新高，供求矛盾逐步缓解
2015年杭州商品房成交1380万平方米，创历史同期新高，与2014年相比大幅上涨43%。其中商品住宅供应量1182万平方米，同比下滑4%，成交达1287万平方米，成交金额为2043亿元，均超过昨天所说的南京，同比分别上涨45%和48%，同比涨幅居二线城市第三。
从2015年下半年开始，杭州住宅市场一路高涨，成交面积、金额均刷新历史最高纪录。杭州楼市供应端也得到了调整，供求矛盾缓解，短期需求大于供应。
二、刚需仍是住宅市场主导，改善增速大幅提升
2015年杭州市场仍以刚需为主导，90平方米以下产品成交7.5万套，占比达61%，因其面积小总价低备受市场青睐；其次，90-120平方米和120-144平方米产品平分秋色，全年分别成交1.8万套和2.0万套。但90-120平方米首改户型成交占比明显放大，主要由于3·30政策、二套房公积金首付降至两成等系列利好政策刺激改善型需求释放。
值得关注的是，刚需增速低于改善增速，政策放开后，置换需求快速释放且潜力较长久。90-120平方米的住宅产品成交增速最快，在外界利好下，杭州的改善性需求不断释放，2016年楼市的新看点将集中在改善需求点上。
从总价段来看，100-300万产品稳稳占据市场成交主力地位，而总价300万以上高端产品共成交12066套，比2014年多卖3137套，成交金额697亿元，同比增加58%。无论是成交套数还是成交金额，高端产品的成交占比都稳步上升。整体来说，2015年杭州市场成交以刚性需求为主，改善型面积户型需求小幅提升。
豪宅成交方面，杭州在二线城市首屈一指，去年千万以上住宅共卖出1020套，共计成交174亿元，分别同比增长了42%和43%。成交套数、金额均高于广州，市场规模可在全国排在第四。
三、全年商业办公供大于求，去化压力攀升
2015年杭州市商办供应393万平方米，共成交93万平方米，仅占商品房成交总量6.7%，供求比连续三年高于3.5，2015年更是大幅攀升至7.6。
2015年商办市场成交增速提高，一方面是今年杭州市商业、办公供应量明显上涨，另一方面是整体市场的升温，导致成交量的上涨。但从供求关系来看，全市商办供应过剩明显，且持续价低量增，去化压力仍在攀升。
四、土地成交规模收窄，市场格局冷热不均
2015年杭州共成交土地建筑面积891万平方米，同比大幅下跌36%，其中住宅用地占比51.6%；成交楼板价为9814元/平方米，同比增长6.5%；成交金额642亿元，同比下跌26%。
2015年杭州土地市场规模大幅萎缩，成交建面为2010年以来的最低点，但土地楼板价频创新高，优质地块竞争异常激烈。全年市场格局也明显分化，在热点板块楼面价纪录不断被刷新的同时，余杭、萧山等多宗地块终止出让或以底价成交。
五、高端项目位居前列，远郊楼盘以价换量
2015年杭州成交金额TOP10项目成交总额显著提升，门槛也由15.04亿元升至18.81亿元，前十入榜的项目单价跨度也较大，成交均价差距最大超4万元/平方米，榜首位置仍由武林壹号占据。
杭州市中心豪宅大盘揽金能力强势，其中三房、四房表现最佳，中心城区的大面积跃层也有亮眼表现，300万以上的改善性产品已经成为热销项目的主力军。不仅是城区的项目屡创纪录，同时也有远郊刚需项目也取得了不错的业绩，如滨江金色黎明。
六、二手房成交量大增，套均面积上涨
2015年二手房共成交5.7万套，共计562万平方米，成交套数和成交面积分别同比增长了85.5%和97.6%，套均面积也有所上升，由2014年的92平方米提升到了98平方米。但与其他重点城市相比，杭州市二手房成交规模较小，仍处于相对靠后的位置。
七、基本面指标出色，购买力快速上升
2015年杭州楼市基本面表现出色，成交规模突破到新高度。与2014年供大于求的市场相比，商品住宅库存、消化周期均大幅回落，2015年年底商品住宅库存为1060万平方米，消化周期9.1个月，分别同比回落了10.8%和15.6%；居民购买力也在稳定上涨，主要原因还是城市快速发展的经济。就当前杭州市场整体来看，供求比小于1，消化周期也在合理范围内，市场供求相对平衡，需求总量基础也较为可观，市场基本面向好。
2016年杭州楼市量价走势可以用“量降价升”来预判。
客观地说，2015年的市场井喷，还是透支了一部分杭州市场的需求，我们对2016年市场还是不能抱有过高期望；价格层面，应该还是可以保持稳中有升，2015年杭州市中心、滨江区、桥西等核心区由于供应稀缺，导致土地成交楼板价过高，多数地块的溢价率超过50%，这必然导致该区域的房价将大幅上涨；但杭州远郊区域目前仍然处于供大于求的状况，房价上升乏力，因此杭州整体房价仍保持稳定。
从过去若干年杭州市场走势来看，往往是领先于全国市场走势，市场好的时候，杭州往往先行走暖，而市场差的时候，也会先行领跌。这是杭州市场2016年最大的不确定性！