木水格论（三十一） ▎历史性建筑经济价值特征
木水格调：建筑遗产保护与文化
木水格物：建筑遗产工程领域
木水格论：建筑遗产保护与利用的观点
本文选自：徐进亮《整体思维下建筑遗产利用研究》
历史性建筑由于存在诸多内含价值要素被人类主体所关注，产生内在综合价值和外在效用价值，在经济市场中表现为外在经济价值，彼此之间相互联系和作用体现了复杂的关联性和互动性。作为一种特殊的资源性资产，历史性建筑经济价值呈现如下的共同特征：
3.3.1 感知性与主观性
历史性建筑蕴含着历史记录、文化内涵、艺术造型或环境景观等信息要素，人们通过自身的接触去感知这些信息，参与辨别感性或理性，在实践中去提高认知度。而这些个体的认知度不断积累扩大上升为社会认知度，人们又可以在市场上通过外在经济价值的变化来感知社会的认可度。
但实际上，有些价值并不能轻易被直接感知，如历史价值、社会文化价值等，需要人们具备那些与历史性建筑相关的概念与知识体系。由于个人所掌握的知识文化结构与修养参差不齐，对事物认识的角度和高度也有所差异，所以对历史性建筑价值的判断甚为不同:这不仅体现在同一个人对不同历史性建筑价值的认知，也体现在不同的个人对同一历史性建筑价值的认知，即便是在专家群体中也普遍存在这一现象。所以说，历史性建筑价值又存在主观性的特征。正是因为如此，对历史性建筑综合价值进行评价时才有必要采用专家咨询法广泛收集各类专家的意见，并力求征得相似性的意见；同样对于经济价值进行评估有时也需要采用不同的估价方法来综合考虑确定。
3.3.2 动态性与增值性
随着时间的推移，历史性建筑的建筑年代也更加久远，随着人们对历史文化遗产的保护愈加重视，对于历史性建筑认知的加深，其保护限制也会不断变化。同时，随着对历史古城、历史街区等区域环境的合理性改善，对历史性建筑本身信息的发掘持续深入，以及历史性建筑为更多人所知晓，历史性建筑的内在价值也呈现动态性变化。而且从另一个角度来看，随着社会经济的发展，人们的社会文化视角、审美观、生态观等不断改变，对历史性建筑本身的理解也会有新的认知。
不同阶段、不同地区的人们有时会对不同的历史性建筑风格出现偏爱移转，例如美国平房式建筑风格在1910—1925年之间甚为流行，随后一段时间却是一落千丈，而到了20世纪末又再次成为旧式别墅的流行款式。但长远角度上讲，历史性建筑随着时间的推移，其社会地位与重要性将会进一步加大，特别是体现在历史价值方面。历史性建筑内在价值的增值是必然趋势。这当然会体现于外部的市场经济化，从而带来经济价值的整体增值。
3.3.3 多元性与整体性
历史性建筑综合价值包含着历史、艺术、科学、环境和社会价值等内含价值体系；历史性建筑经济价值也包括使用价值、非使用价值、市场价值等：历史性建筑价值表现出多元性的特征。
历史性建筑是一种特殊性公共资源，除了具有一般公共物品和公共资源的性质外，还具有独特的文化价值。根据文化价值的认定标准，历史性建筑可以划分为文物保护单位、非文保建筑等不同等级。当这些文化价值通过旅游、观赏等被人们享受时，就形成了消费意义的经济价值，这也是历史性建筑有别于普通建筑的价值核心。在同等的物质条件下，不同等级的文化价值如何体现出其经济价值的差异，也是历史性建筑估价研究的重点方向。文化价值还具有资源唯一性、不可再生性，这些特性与经济属性共同形成多元价值属性。
历史性建筑作为一种特殊的不动产，由改良物和依附的土地构成。土地与改良物传递给人类主体那些蕴含的特殊信息属性功能时会表现出各自侧重点，即存在不同的贡献度：科学、艺术方面的信息更偏重于建筑物本身；而历史、环境生态和社会文化信息属性的功能表现越丰富或重要，则土地贡献度越大，即土地的价值比例越高。
历史性建筑的各种价值之间相互联系、相互制约，其中单个价值因素发生变化，能够引起其它价值因素的相应变动。所以，历史性建筑作为一个多元因素的集合体，各种价值要素之间在不同条件下以不同比例、不同关系以复杂组合结构来相互关联在一起，最终形成一个完全的整体。所以，在分析历史性建筑的经济价值时，也应明确各种价值要素的影响程度，必要时进行量化处理。
3.3.4 公共性与外部性
历史性建筑的公共性是指作为人类的历史文化遗产，经常会表现为公众物品或公共资源；即便该历史性建筑属于私人所有，也会由于保护传承的目的，部分产权会受到公共限制。但是历史性建筑还具有排他性和非竞争性，这是历史性建筑作为非完全性公共物品的两大特点。因此，历史性建筑应当属于一种准公共物品，历史性建筑价值在一定程度上表现出部分的公共性特征。
历史性建筑价值的外部性是指历史性建筑在保护、利用和经营过程中所产生的外部效应，例如：历史性建筑群周边建筑的外立面、建筑高度以及环境要素可能会受到一定的限制，造成负外部性；但同时由于历史性建筑群的存在，也给周边环境带来改善，吸引人们前来观赏、游览，带给人们愉悦的心情，也为周边建筑的经营带来良好商机，具有正外部性。特别是对于私人产权的历史性建筑，由于保护所获得的收益甚至可能大于直接收益。这种特殊历史文化元素产生的增值与产权限制带来的负面影响的矛盾始终存在，相互影响、相互制衡；在不同时期、不同地区，两者各自的表现强度不断变化，最终影响甚至决定经济价值的高低趋势。
3.3.5 可衡量性与市场稳定性
历史性建筑是一种具有资源特性的特殊资产，其经济价值或效用价值都可以通过一定的定性定量技术手段予以衡量显化。历史性建筑的外在效用价值可以通过人们偏好的揭示进行评价；而历史性建筑的经济价值可以用货币形式在经济上予以体现，可以通过评估量化。因此，历史性建筑价值在某种程度上具有可衡量性。
历史性建筑是前辈遗留下来的文化遗产，总体上数量相对有限，因而历史性建筑的供给数量在一定时期内基本不变或较少变动；而由于历史性建筑具有价值量大、产权限制、实用性差、维护成本较高等特征，使用过程将会受到较多限制，从而导致历史性建筑需求呈现有限性和稳定性。因此，历史性建筑供给和需求均呈现出稳定性的特征，导致历史性建筑的均衡价格在一定时期内会保持相对稳定。
[1] Judith Reynolds. Historic Properties Preservation and the Valuation Process-3rd[M]. [S.1.]：The Appraisal Institute,2006.
[2] 例如某城市一古宅以砖雕门楼的繁复细腻而享有盛名，却在某次突发事件中部分砖雕工艺遭到破坏，艺术价值受到重大损失；同时作为该城市唯一保存完好的清朝中期砖雕的代表作品，历史价值的损失无可估量。
[3] 历史性建筑是一种特殊的经济物品，能给城市或地区带来宣传、关注、旅游和经济效益，也会带来维修、管理、保护和成本增加，对于当地人们的生活、工作和休闲等都有着不同程度的影响。即产权中存在公共利益，必须产生外部效应，界定这部分外部效应的成本很高，所以，不可避免地需要将部分产权留在公共领域，通过各种公共决策和合约来管理和运用这部分产权。历史性建筑的产权将不可避免地被“公共化”。
[4] 当历史性建筑在供人们观赏、游览等活动时，一般呈现非竞争性；而有些历史性建筑作为收费的旅游景点以后，又具备一定的排他性。
[5] 顾江.文化遗产经济学[M].南京:南京大学出版社,2009.