近代上海租界的土地重划与自主开发 | 刘刚 | 时代建筑2018年第6期
中国现代建筑历史与理论
近代上海租界的土地重划与自主开发
Land Adjustment and Self-Organized Developlement in Early Modern Shanghai Foreign Settlements
刘刚 LIU Gang
Abstract
自主的宗地重划和开发是近代上海租界实现城市化的关键因素，也是上海城市空间形态特色背后的机制原因。针对这一现象，文章对基于传统乡土格局的土地利用和空间形态演进问题进行研究，以旧乡土定居点和农业种植地为两条不同的空间形态演进线索，分析梳理了近代土地重划与自主开发的四种基本模式，呈现了空间变化背后的连续的历史逻辑，并对近代城市化空间重构的制度和机制特征进行了总结。
1 前言
近代上海租界在一个特定的历史周期里（1843—1949年）实现了大规模、开放式、连续性的空间增长，完成了从乡土到城市的人居环境演变。这其中，私有宗地的自主开发和现代市政管理的相互匹配是城市化的核心机制。租界城市化对继承的乡土格局及相应私权予以承认，在对土地的测量、登记、税制等旧法规系统进行彻底置换时，并没有对附着在土地所有体系上的社会系统进行清理，也始终没有进行成片的土地重划和整体规划的城市开发。
从宗地利用拼图（land use patterns）和城市形态生成的关系看，近代上海租界城市空间的兴起，其基础正是旧乡土时代广泛分布的小规模家族定居点和精耕细作的农业种植地在土地利用形态上呈现出的细分格局，并且，经由《土地章程》等租界城市空间开发基本制度的确定，稠密的小幅宗地地块和高度分散的所有权模式得到完全继承。由此，本文拟通过实证研究揭示：以土地重划为前提，复杂且形式各异的小宗地自主开发决定了城市建成环境的基础形态，并决定性地塑造了中观和微观层面的近代上海城市空间特色。
这些没有统一规划、看似混乱无序、发生在无数空间碎片上的自主建设活动（图1），其多样性中具有内在的一致性，最终朝向形成一个总体性的城市特征。对它们进行观察，能够帮助识别上海近代城市建成环境的空间组织基本特征，明确城市空间构造的历史和社会逻辑，推动理解对城市空间发育至关重要的个体生成（ontogenesis）与系统生成（phylogenesis）的关系。缘于上述，本文以乡土定居点和农业种植地为两条不同的空间形态演进线索，意图对近代时期的土地重划与宗地自主开发现象开展类型化研究，为日后进一步建立关于上海城市空间的宏观表述打下研究基础。
图1：基于乡土地理的近代上海租界城市化空间发展过程图，1920年
2 乡土的变迁
2.1 两种基本的土地类型
近代上海租界的待城市化土地可分为两类：乡土定居点和农业种植地（图2）。前者是小规模簇状散布的民居、寺庙及其附属的场院空间，后者的主体内容是农田、水体和乡道。这两类土地上都附着有传统文化景观与社会实践，相比农业种植地上的耕种活动，乡土定居点的情况要复杂得多，其空间形态中蕴含着多重交叉的血缘关系、利益格局和习俗。
图2：典型乡土定居点和农业种植地分布图式，1932年
在其后的快速城市化中，这些差异决定了土地开发的相对难易程度，进而是不同的土地利用模式和空间形变。这个简明的土地分类，意味着基于不同历史基因的两条空间形态演进线索，而它们又都面临着同一问题：如何在旧空间体系上实现城市化开发。
2.2 乡土定居点——以生活为中心的土地利用传统
直到近代城市化之前，乡土定居点内的宗地重划主要是为了应对家族繁衍产生的生活空间需求。解决问题的空间方案有两种：一则，向农业种植地拓展新辟；再则，于地块内部细分析产。这一过程中，解决方案不仅需要满足生产和生活所需的必要空间条件，又由于血缘伦理对环境形态也有重要影响，建筑分布还需符合族内人际关系定义的传统空间秩序，空间中的家族史需要被高度尊重。
这种土地利用方式曾经是相对稳定的、内向的，原因在于：一方面，生活自住而非发展土地经济是其主要目的；另一方面，这一方式限于同族之间进行土地转让的传统规约。近代时期，在“投机—消费”驱动的城市化空间重构中，各类生产活动和新的人群被密实填充入旧的生活空间里，造成一类新旧参次结合的空间类型。
2.3 农业种植地——以生产为中心的土地利用传统
农业种植地上的变动和土地经济紧密关联。传统时期，这些变动一方面呈现为宗地格局的自然变化，另一方面呈现为种植内容决定的多变的空间图景。作为纯粹的生产空间，农业种植地易于组合变化，对于新的城市化经济增长具有天然的适应性，也能够相对独立于复杂的社会变化影响，而专注于自身的生产目的。
在近代城市化中，相较于旧乡土定居点，农业种植地的空间规模更为广大、连续，且没有附着人居设施。因此它更容易实现基于宗地单元的土地开发，以及承载空间进程中出现的更多样的开发方式，并在形态上表现为彻底的新空间体系建构。
3 土地重划与自主开发的分类实证研究
3.1 旧乡土定居点的宗地重划与自主开发
3.1.1 内部细分加密
旧乡土定居点上的传统空间秩序和城市化土地利用有深入的结合。如图3所示，基于1932年地籍图进行的历史演变分析，清楚反映了贝勒路－吕班路（今黄陂南路－重庆南路）之间的康悌路（今建国东路）两侧旧乡土定居点的宗地格局变化特征：
（1）几乎所有的宗地重划都发生在原地块内部，以细分加密的方式进行；
（2）城市化之前的宗地边界形态得到继承，成为片区内含的历史空间结构。
图3：旧乡土定居点的土地划分加密化示例，1932年
3.1.2 混杂的宗地开发
乡土定居点的城市化，意味着建筑加密、社会构成多元化和土地利用的灵活性，但受制于历史性的空间条件，以及传统社会身份的影响，一种既有的空间内在逻辑使它们与周边空地（农业种植地）上进行的开发产生明显区别，封闭式的发展处境同步形成（图4），最终成为一种受到一定排斥的城市空间类型，表现为：
图4：典型旧乡土定居点的城市空间功能，1948年
（1）自成一体且较低标准的城市化开发，使之特殊于相邻区域的一致性变化，土地任意细分带来的过高建筑密度与杂乱的空间形态使之成为城市肌理表现上的特殊地点；
（2）城市化带来社会构成的多元化，而旧乡土定居点在这一进程中逐渐成为城市社会里被轻视的那部分人群的聚集地和生存空间，造成显著的城市问题。
图5案例显示：乡土定居点被租界当局归于城市化后的“村落”一类，并相对独立地嵌入于城市空间体系中。图5的来源文件产生于该区域居民上书公请法租界公董局出面制止“棚户”区中不讲公共卫生、鸦片烟民扰民等情况，这显示了空间中的社会差异与冲突。
图5：旧法租界亚尔培路（今陕西南路）徐家沙永安里附近的“村落”，1940年
3.1.3 空间再发展能力衰退
历史造就的旧乡土定居点上的“复杂性”意味着开发方式受限，以及更重要的：在土地资源和开发市场中的劣势。因此，只能通过不断细分土地、将空间密度提高到极限来寻求空间增长的利益，而这又导致进一步的复杂局面，最终使旧乡土定居点成为孤立的城市空间斑块，造成土地“交换价值”和“使用价值”的同步降低[11]。至此，建成环境的劣化就不仅是具体的空间现实，还是趋势性、结构性的空间再发展能力的衰退。
总体而言，近代城市化带来的新秩序和新景观大都发生在原来的农田里。农业种植地在朝城市化建成环境转变的过程中，自主进行的宗地重划和开发非常活跃，随之而来的是与旧乡土定居点逐渐劣化所截然不同的空间前景。
以因地制宜的自主开发为基本原则，土地投机效率成为开发的首要考虑。因此，一旦宗地规模和边界形态影响到“地利”①[1]，则势必引发干预。基于具体的开发目标，运用分地（parcel out）、拼地（parcel up）②[2]及其手段组合，形成了如下四种土地重划与开发的模式。
3.2.1 直接分地
所谓直接分地，就是将原本规模较大，或者形状特殊的宗地通过拆分，得到一组符合开发意图的小宗地地块。其原因无外乎是为了求得土地开发的“便”与“利”。
分地是上海近代城市开发中的普遍现象。其产生的一大原因是为了应对市政道路的辟筑，对应征土地进行相应重划，其他原因则集中在以下两方面。
（1）给建设开发提供必要条件。比如批量开发独立住宅时，其待用地都必先经历相应尺度的整体规划，从而保证各个空间单位在形态和使用上的独立完整。由此产生规整有序、设施共享的城市空间，实现土地利用的高效集约。这种方式也同样适用于多种建筑类型混合的一般开发。
（2）为进一步增加开发强度而对已开发地块进行细分重划。这种情况意味着分阶段的开发进程，以及宗地内部丰富的空间形态、功能和社会关系。典型实例如近代上海“里弄公馆”及周边建筑的开发，其中内含了早期和续生建筑的有机关联，多有核心—外延之分，其与旧乡土定居点上的加密分地模式有相似之处，但超越了“亲缘选择”的互惠合作层次。
通过考察城市化开发前后的宗地形态变化，图6展示两个典型的直接分地案例，分别发生在毗邻的两幅宗地地块上（Cad.7091和Cad.7108）。
如图6上图所示，在1920年爱卖虞咸路（今绍兴路）尚未辟筑时，这两个地块还保留着农业种植功能，与周边地块的城市化空间关系也尚未确定。1924年辟路后到1943年，随着城市化开发，两者的土地利用发生了重大转变：与城市道路建立了联系，解决了地块的可达性问题；各自进行了土地细分重划，分解为一组独立的小宗地。
图6：Cad.7091、Cad.7108两地块的土地重划与宗地自主开发
如图6下图所示，原北部Cad.7091地块在直接分地（Cad.7091a-h，图略地籍编号）后统一开发成8幢布局、样式均类同的独立住宅，而原Cad.7108地块在保证分地地块独立性基础上，产生了花园洋房（今臻宜精舍）、摩登公寓（今雪村），以及公共建筑（旧警察博物馆和中华学艺社）等不同的建筑类型，共同塑造了多样而整体的现代街区。
3.2.2 直接拼地
所谓拼地，就是将原来各自独立的小宗地地块合并成一个相对规模较大的地块，随之进行城市化开发。以近代上海的普遍情况来看，这种模式的土地重划旨在解决以下三个土地利用问题。
（1）改善土地形状：一般认为在地表无屋的农业种植地块上进行开发建造活动相对容易。但由于析产和农业生产等诸原因，农业地形中常见不规则形地块，如濒水土地；或是形状过于狭长逼仄的地块，如常见的分户菜畦，长宽比例仅适于农业生产。这些地块在人口密集、精耕细作的江南水网地区比较常见，不进行地块合并调整的话，很难加以开发利用。
（2）增加合理规模：对于规模较大的开发项目来说，需要通过拼合较小地块来达到合适的用地条件。拼地是不同地主和开发者之间基于各自现实情况的多样化的自主合作，其中存在着多样化的土地区位和形态特征，而它们最终无一例外地催生了各自的空间特色，如亚尔培公寓（今陕南村），以及步高里、建业里、懿村等大量案例。
（3）实现交通可达性：江南地区蜿蜒有机的空间形态背后，密布的自然水道是最重要的交通联系空间。自近代城市化以来，市政道路网格取而代之，成为城市空间形态和土地价值上最强势的结构性要素。与市政道路联通，遂成为开发前提。因此，除了利用街坊内遗存的部分乡道，再者就需通过拼地来实现面向自主开发的宗地可达性。
图7反映了亚尔培公寓（今陕南村）是如何通过拼地来实现大规模的自主开发。此案例共计拼地17幅，原来多为窄条形农业种植地，大部分被封闭在街坊内，完全不具备开发条件。地块拼合后，曲折的共同外部边界特征被保留。比利时天主教会普爱堂作为投资人，延请近代上海最著名建筑设计机构之一的赉安洋行实施规划设计。后者基于拼地形成的规模、异状地形等用地特点，采用点式公寓楼群的自由布局。这种因地制宜的构思化解了异形地块的用地难题，使空间生动活泼且保证了土地利用效率。
图7：亚尔培公寓（今陕南村）拼地图示
3.2.3 拼地再分地
所谓拼地再分地，是指先集中再细分的土地重划与开发，其主要特征是在拼地基础上进行地块群之间的旧边界格局、形态的重新定义，代表了操作更复杂、合作水平更高的近代城市开发。它与直接拼地不同，后者形成的土地利用单元具有一种单纯的完整性，内部边界基本消解。与直接分地也不一样，它在重塑内部边界之前，首先建构了一个新的、完整的外部边界。因此，“拼地再分地”模式中的土地利用和价值开发具有相对复杂性。
以20世纪20年代两个高档花园洋房街区开发项目为例：马斯南路（今思南路）、辣斐德路（今复兴中路）交汇处的义品洋行项目（图8）；以及高乃依路（今皋兰路）、莫里哀路（今香山路）6个小型街坊的中国营业公司项目③。基于旧农业种植地块，它们实现了典型的拼地再分地模式，形成了与建筑单元一一对应的规整的分地块细分格局。
图8：义品洋行项目的拼地再分地图示
张园案例则显示了土地二次开发中的分地现象。张园（味莼园）曾经是近代上海著名的公共游艺场，系由拼地开发而成。20世纪20年代初，原土地被细分为若干规整的小宗地（图9），其上建造了一批石库门里弄建筑。类似的宗地重划和二次开发同样出现于以上海老城旧龙门书院为基础建造的“龙门村”。
图9：张园二次开发的分地示意图
另一些石库门里弄开发实例也颇具意义。图10显示了法租界137号街坊中两组石库门里弄的土地利用情况，和前述两个花园洋房案例相比，其重点是重划后的小宗地格局和建筑肌理之间的相互独立：西侧“西湖里”拥有3个分地块（Cad.2061/2063/2065），东侧“永裕里”拥有9个分地块（Cad.2051/2052/2056/2057/2059/2060/2062/2071/2072）。对城市化前后的宗地格局进行比较后不难发现，“拼地”带来的开发总用地规模和规则形态非常有利于石库门里弄的批量建造，而“分地”产生的宗地格局则有利于强化多个开发主体之间的合作机制。
图10：法档137街坊拼地再分地图示
3.2.4 基于相邻互惠的用地合作
宗地规模、形状、相邻区位与可达性是影响开发计划的要因。对于有些地块来说，如果出路狭小、通道空间的社会环境不利、甚至被相邻地块封闭，则内外交通联系是一个比建筑类型选择、合理布局更需要优先考虑的物质空间问题④[2]。然而，无论《土地章程》还是租界《建筑规则》，对于相邻义务的阐述中都没有明确将之归入地役（easement）范畴，需要地主或开发者之间自行协商解决。因此，解决可达性问题带来了开发中在土地利用上的协同需求，进一步产生了城市形态效应。
“拼地”是解决问题的主要方法，这意味着物权合并基础上的整体开发。还有一种方式更值得关注，即“基于相邻互惠的用地合作”，在保有相互独立的物权、土地开发方式的基础上，地主们就用地的总体方式进行协调。通过合作，不仅能解决局部的交通矛盾，还提升了总体上的土地利用效率，产生了远较相互不顾为优的空间方案。这些情况在近代上海城市空间中比比皆是，标志了租界近代城市化的鲜明时代特征。
4 结语
由于政经、社会、文化和土地资源现状等全面原因，近代上海缺乏以集中资金、集中组织来实施大规模城市开发的现实条件，加之土地问题上至为敏感的主权和种族因素。因此，对继承自乡土时代的宗地格局及其私权的合法性予以制度承认，通过支持碎片化的自主开发来充分动员社会资本，实现大规模人口和土地的城市化覆盖，成为一种必然选择。此种做法亦即直接承认了私人地主在城市开发中的独立地位，他们既是受益者，也是实现城市化的实际力量。进而，就城市形态而言，基于私有宗地的自主重划与开发，造就了上海的一部分最重要的近代城市空间特色——街区内部的多功能性和丰富关联，以及丰富的建筑形式，并且其文化指涉与个体差异和日常生活紧密相关，而非空洞的纪念性。
但是，私有宗地自主开发有其重于投机的缺陷，以及同样无法避免的华洋冲突问题。以此作为空间增长的基本方式，势必带来实施公共建设的困难，还有由于缺乏必要的公共干预而造成的城市空间问题，这在近代上海租界的城市发展进程和空间现实里屡见不鲜，以图11所示为例，由于一处中国村庄（蒋家巷）拒绝合作，公共租界工部局于1924年计划辟筑西摩路（今陕西北路）和昌平路的道路延长计划被无限期搁置，该巨型街块就此形成日益严重、难以解决的居住和工业混杂、空间极度拥挤无序的城市问题。这些现象在很大程度上催生了建立空间规划制度来统筹城市发展的意识。
图11：蒋家巷片区宗地格局及市政道路辟筑计划图示
图12：蒋家巷片区宗地格局及市政道路辟筑计划图示
回溯历史，无论如何，租界时代的上海建立了一个空间、社会与制度紧密关联的现代城市空间体系，它的内部运作逻辑表现出强烈的整体一致性：以共有的政治认同为前提，体系要素之间进行了基于相互承认的社会合作与结构性竞争，由此导致整个空间体系向外部不断扩张、向内部不断加密、向未来不断加强，并逐渐在城市空间功能、阶层分布上演绎出分异的宏观特征，进而形成了独特的城市空间文化。本文藉由土地重划和自主的宗地开发，初步再现了租界时期上海的空间重构——被充分动员的社会资本借助多样化、多层次的土地利用方式将旧时空体系改造成满足自身发展逻辑的近代城市空间。
（感谢博士研究生王衍、王鹏凯，硕士研究生尚勇、龙嘉雨协助调研及绘制本文各说明图）
（图片说明：图1：图中数字编号为私有宗地地籍编号，图中可见多种建筑类型的开发混合。图2：图中可见乡土空间体系中的金家塘、唐家舍、嘴匠庙（小场庙）、杨家沿，以及河流、乡道（分地田埂）等空间要素。图3：同一颜色表示同一幅历史宗地及经历内部加密细分形成的新宗地格局。图4：这类“城市空间”和周边建成区有显著的形态差异，旧乡土住宅仍旧是空间发展和组织的中心，辅以扩建的平房以及就近建造的出租排屋、工场堆栈等。它们的总体布局不规则、尺度狭小，一些旧式的生活空间如菜园等得到保留，显示出并未进行彻底的城市化土地利用，以及土地开发价值的局限。图6：上图为1920年地形图中显示的城市化之前的状况，下图为1943年分地及建筑建成后的状况。图7：左图为1920年地藉图中显示的开发之前状况，右图为1940年的建成状况。图8：义品村由23幢诺曼底风格的花园洋房构成，比商义品放款洋行委托马海洋行设计，1925年建成。图10：左为1943年建成区的宗地格局和建筑肌理，右为1920年的城市化之前的宗地格局。图11：中部环水区域为中国村庄（蒋家巷），红线道路为上海公共租界工部局的市政道路辟筑计划图，1920年。图12显示了部分完成的道路计划，以及稠密的城市肌理，1948年）
（图片来源：图1底图、图6上分析底图、图7左分析底图、图8左分析底图、图10右分析底图来自《法国租界扩张》（局部），1920年，中国地理和地形学协会测绘（French Concession Extention, Survey by the Geographical & Topographical Society of China,Shanghai,1920）。图2底图来自第一次淞沪抗战期间旧日本陆军根据航空摄影绘制的《金家塘附近敌阵地要图》，1932年。图3分析底图、图6下分析底图来自《法租界公董局地籍册》，1932年（LISTE DES LOTS CATASTRAUX，1932，Conseil d’Administration Municipale de la Concession Française de Changhai，Municipalité Française）。本文重绘，图上略去细分的地籍编号。图4分析底图来自：上海福利出版社《上海行号路图录》（Shanghai Street Dictionary），下册，1948年。图5附图来自上海档案馆藏，U38-1-1304，“上海法租界公董局公共工程处关于中国里弄清洁工作的文件”（Shanghai French Concession _ Documents about cleaning of Chinese Lilong）。图7右分析底图、图8右分析底图来自《法租界公董局地籍册》，1940年（LISTE DES LOTS CATASTRAUX，1940，Conseil d’Administration Municipale de la Concession Française de Changhai，Municipalité Française）。本文重绘，图上略去细分的地籍编号。图9底图来自上海公共租界工部局西区地籍图，1920年。本文重绘。图10分析底图：左图来自上海福利出版社《上海行号路图录》（Shanghai Street Dictionary），下册，1948；《法租界公董局地籍册》，1940年（LISTE DES LOTS CATASTRAUX，1940，Conseil d'Administration Municipale de la Concession Française de Changhai，Municipalité Française）。本文重绘，图上略去细分的地籍编号。图11：底图来自上海市档案馆，U1-3-949，上海公共租界工部局总办处关于西摩路延长的文件（1920—1923年），本文重绘。图12：来自上海天地图网站历史影像，1948年）
注释：
① 王济深在《上海之房地产业》中以“地利的重要性”开篇，其中土地的“生产率”成为房地产投资选择的首要考虑，而在“地利上的必要条件”中，他对交通的强调令人印象深刻。参见：王季深，编著.上海之房地产业[M]//民国丛书编辑委员会.战时上海经济，第一辑.上海：经济图书馆，1945：163.
②“出售地产，欲使价值增高。其法有数种，（甲）分地出售，（乙）拼地出售……方法虽多，要当因地制宜、适合需要……但承购邻地不无困难。第以利益计，业主应竭力为之。”参见：陈炎林，编著.第三十五章：卖主需知[M]//上海地产大全.上海：上海地产研究所出版，1933年.影印本参见：民国丛书（第三编，经济类32）[M].上海：上海书店，1989：249.
③ 中国营业公司提出了“欧化街区”和“花园城市”的开发目标，该项目是法租界第一个批量建造的花园洋房项目。
④ “至若出路狭小，或无出路之闷煞地，为最劣者耳”，参见：陈炎林，编著.第三十九章：租地造屋法[M]//上海地产大全.上海：上海地产研究所出版，1933.影印本参见：民国丛书（第三编，经济类32）[M].上海：上海书店，1989：288.
参考文献：
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[11] Logan, John R. Harvey L., Molotch. Urban Fortunes: The Political Economy of Place[M]. Oakland, California: University of California Press，1987.
完整深度阅读请参见《时代建筑》2018年第6期 “布扎与现代建筑”，刘刚《近代上海租界的土地重划与自主开发》，未经允许，不得转载。
作者单位：同济大学建筑与城市规划学院、高密度人居环境生态与节能教育部重点实验室
作者简介：刘刚，男，同济大学建筑与城市规划学院 副教授
基金项目：国家自然科学基金资助项目（51578381）
完整深度阅读请参见《时代建筑》2018年第6期 “布扎与现代建筑”，刘刚《近代上海租界的土地重划与自主开发》，未经允许，不得转载。
作者单位：同济大学建筑与城市规划学院、高密度人居环境生态与节能教育部重点实验室
作者简介：刘刚，男，同济大学建筑与城市规划学院 副教授
基金项目：国家自然科学基金资助项目（51578381）
[1] 刘刚, 近代上海租界的土地重划与自主开发 [J]. 时代建筑，2018（6）: 126-130.
[2] 朱晓明, 吴杨杰. 独立与外援：柬埔寨新高棉建筑及总建筑师凡 · 莫利万作品研究 [J]. 时代建筑，2018（6）: 131-135.
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