物业费官司中，业主那些自认有理却“难获支持”的抗辩理由
1981年我国成立了首家真正意义上的物业公司，至今恰好四十年。这部四十年的物业管理发展史，被许多人谑称为“物业公司与业主之间的争斗史”。而物业一方，作为合同的“乙方”，作为一个服务机构，却始终能在这场“争斗”中占据“压倒性”的优势，这是个不争的事实。
在物业管理活动实践中，物业公司讲得更多的是“法”、“规矩”、“规则”等等，而对于老百姓而言，它们更认同的是“情”“理”二字；当两方无法和谐相处，产生争议纠纷时，在相关部门无法协调解决的情况下，就只能由人民法院依法作出裁判。
我们已经分析过，物业与业主在物业费官司中，总能取得近乎百分之百的胜诉。这其中的原因固然十分复杂，而业主一方在庭审诉讼过程中，提出的许多“貌似有理”却于法无据的抗辩理由，难以被人民法院采纳采信，这往往成为一个关键：
一、物业合同问题抗辩
欠费业主提出的最常见的“抗辩理由”就是：“我与物业之间没有合同，我不知道物业怎么来的”，或者“这份合同是捆绑的霸王合同，不签就不给钥匙”，再或者“我不是合同当事人，物业和谁签的就找谁要钱去”等等等等；意思是，我和物业之间不存在“权利义务关系”。
正是由于这类理由几乎在任何一个物业费案件中都被提起，最高法在2009年发布的审理物业纠纷案件司法解释的第一条，就做出了明确界定：
建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
再查《民法典》第939条，几乎完全沿用了上述法条。也就是说，不要再以上述借口来抗辩，对欠费业主来说，你需要做的是，去努力证明这两份合同的无效性。
二、房屋质量问题抗辩
对我们老百姓而言，其实都明白“冤有头，债有主”这个基本道理。那么为何房屋存在质量问题时，要以拒交物业费来对抗呢？这主要源自所谓的“建管不分，自建自管”这个弊病。
就是说，当下各大城市住宅小区建管一家的能占到70%以上。由于开发商的强势，业主维权举步维艰。既然是老子开发的房子，儿子物业公司在管理，你们是“一家人”，那么对业主而言，不修房子就不给你交物业费，这成了想当然的合情合理而又有效的制约办法。
但是这个理由不合法，法院会告诉你：即便它们是一家人，也是“独立核算，自负盈亏”的两个企业法人。房屋质量问题，这是你作为购房者与开发商之间的《房屋买卖合同》纠纷，应该去找开发商主张“权利”。而你欠交物业费，这是你作为业主与物业公司之间物业合同纠纷，不缴费你就构成违约，这是两个法律关系，不要混淆。
三、违章搭建问题抗辩。
当业主以“小区存在诸多违章建筑，或乱圈乱占、毁绿种菜”等现象，拒缴物业费时，这能否成为合法的抗辩理由呢？应该说，法典之前，这个事情似乎略有“争议”，因为各地法院在这个问题上的裁判观点并不一致。
从某些已判结的案例来看，有的法院认为，对小区公共区域的违章、私搭、乱建现象进行管理，这是物业公司法定及合同约定的职责。未尽到这个职责，就说明物业在履约过程中存在“瑕疵”，这些法院据此判令业主少付了一些物业费。
但多数法院的观点是，物业是个企业，无行政处罚权，只要其对违章者履行了事先告知，事中劝阻整改以及及时上报相关部门的义务，那么就应认定其尽到了相应的管理职责。
再从《民法典》第286条的相关表述来看，法典似乎也是更倾向于这个思路。
四、空置房屋抗辩。
空置房是否要交物业费，交多少？这在头条问答中属于反复讨论的热点话题，说明房屋的空置率高，这俨然已经成为了一个值得关注的社会问题。某些业主也以此为由拒绝支付物业费，因为在它们看来，空房就没享受服务，也不需要物业服务。
对这个问题，虽然各地方性法规差别较大，可从30%—70%之间打折收取，但均有较严格的前置条件。如：要提前告知物业，以水电不跑字儿为准，双方协商等等。
但从高法物业纠纷司法解释第六条来看：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
这个解释被法典沿用在了第944条，也就是说，法典实施后，不管房屋是否空置，空置多久，只要物业依约提供了服务，就得全额缴费。空置房不能成为拒缴物业费的理由。
当然，对于那些恶意炒房者，全额缴费无人同情。而对于那些因客观原因不能常住小区的业主，（例如长期驻外工作等等），也让它们按全额交费，是否公平合理呢？这值得探讨。
五、公共收益被侵占抗辩。
这应该是非常具有争议性的抗辩理由。“公共收益”这个事儿，在07年《物权法》颁布后，逐步成为一个热点。许多业主才知道那些“电梯广告费、停车费、进场费”等等，实际上应归全体业主所共有。
目前的现状是，只要你小区没有业委会，这些钱就全被前期物业公司所掌控，你也不敢问，它也不公示。你不交物业费，它就起诉你，那么你以“物业公司侵占小区公共收益，且拒不公示”为由抗辩时，法院怎么判呢？
多数的结果是，物业公司跟你要的是物业费，与它是否侵占公共收益以及是否公示无关，也就是说，这并不能作为你拒交物业费的合法理由。给你的“司法建议”是：可以另案主张权利，要求物业公示，或者成立业主大会，选出业委会，代表全体业主追讨公共收益，甚至解聘物业公司等等。