土地增值税清算时，销售不计容的地下车库（车位）是否分摊土地成本

各地

地区口径

安徽税务

【安徽税务】房地产开发企业销售非人防车位，土增税清算时，非人防车位是否应并入非普通住宅予以清算 留言时间：2021-02-19

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=90c773aaae7f45ffbd51bf73eb967f5d

您好，我单位是房地产开发企业，有销售非人防车位的行为，现将进行土增税清算，想请问下，在安徽，土增税清算时，一般将非人防车位并入哪种清算类型进行清算？是直接并入非普通住宅进行清算，还是按照地上普通住宅和非普通住宅货量占比，进行拆分，分别并入到普通住宅和非普通住宅进行清算？

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据我省《土地增值税清算管理办法》第五十三条规定，如贵公司选择享受普通标准住宅免征政策，则应单独计算普通标准住宅增值额、增值率和应缴纳的土地增值税，车位作为非普通住宅进行清算；否则，应以整个开发项目为对象，统一计算增值情况。

河北税务

【河北税务】无产权车位租赁20年，期满后业主可免费使用，土地增值税清算是否计收入，成本是否扣除？留言时间：2020-09-17

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c38d7375de9240c1a3fddd50a5cc99ff

开发商将部分无产权的地下车位(含人防车位)与业主签订了期限长达20年的租赁合同，约定由业主一次性交付车位使用费10万元(与该小区有产权车位的售价相当)。期满后，业主可按所居住房屋产权的期限无偿享有该车位的使用权，双方不再另行签订租赁合同。这种转让无产权车位永久使用权的行为是否应纳入土地增值税清算范围，计征土地增值税？成本是否对应扣除？

河北省税务局

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

福建税务

【福建税务】关于市十五届人大四次会议第0248号建议的答复 发布时间：2020-03-27

http://fujian.chinatax.gov.cn/fzsswj/zfxxgkzl/zfxxgkml/tajybl001/202003/t20200327_354817.htm

三、关于地下车位分摊土地成本问题

《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（福建省税务局2018年第21号公告）对于“同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题”作出了以下规定：“同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”

长期以来，我局对于土地成本的分摊，都是根据受益原则、按可售面积在不同类型房地产间进行分摊。税务新机构成立后，我局考虑到房地产项目之间情况各不相同、差异很大，不同的分摊方法都会导致“有的项目受益、有的项目受损”，因此，为了保持税收政策的连续性、稳定性和相对公平，我局依据省局的授权，发布了《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（福州市税务局公告2018年第1号），规定土地成本在同一清算单位不同类型房地产间按照可售面积计算分摊。

近期，考虑到地下车位（库）严格按照可售面积分摊土地成本，可能造成部分房地产开发项目“三条线”增值额不均衡，为切实减轻企业税收负担，我局收集对比了全国各地对于地下车位（库）分摊土地成本的政策口径，积极向土地管理部门咨询和征求意见，并听取了部分纳税人的意见建议，于近期对地下车位（库）分摊土地成本的口径进行了调整，对地下一层、二层、三层（包括三层以下）的地下车位（库），参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》的规定，并经主管税务机关确认，纳税人可分别按50%、20%、10%折算其可售面积，计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

安徽税务

【安徽税务】土地增值税清算 留言时间：2020-07-03

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=bcc021bd99694b6fa3e9993381eaf46f

安徽省土地增值税清算时，销售不计容的地下车位是否需要分摊土地成本

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第四十条  纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

【安徽税务】在税务部门进行土地增值税清算期间，企业对人防车位整改的行为，税务部门能否认可？

留言时间：2019-08-26      https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8e6b410e811341bca1c3f856fd9fbe9e

问题内容

某房地产开发企业在土地增值税清算报告中，将地下人防工程作为公共配套。税务部门实地核查中发现，人防工程已改建为车位，部分车位已租售给业主使用，与企业申报不相符。清算期间，企业登报声明：人防车位不再出售，产生的收益归全体业主所有。并与业主协商，将已出售的人防车位退回。

请问：在税务部门进行土地增值税清算期间，企业整改的行为，税务部门能否认可？

安徽税务12366纳税服务热线：

尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。

根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定：“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。

（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”

具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。

感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

山东税务

【山东税务】关于购买在建工程开发后再出售土增税清算的问题

留言时间：2020-04-29

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=5347401ed9ad49f498753a4a3f674f65

收购在建工程进行开发后再销售，能够取得被收购方开具的全额销售不动产发票。请问公司在后续在建工程开发再销售后，土增税清算时，按照三分法计算时，前期购买在建工程支付的对价（有发票），如何在土增税计算表中列支，是全额确认土地成本还是建安成本，如何分摊？地下不计容部分，是否需要分摊购买对价对应的成本？

山东省税务局

您好！您提交的问题已收悉。根据《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）

第六条第二项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”

根据《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）

第三十三条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

请详细说明您的情况及业务，为了方便与您的沟通，能够及时解答您的问题，缩短网络流转时间，建议可以拨打12366纳税服务进行咨询。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务或主管税务机关。

辽宁地税

《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号） 2012.4.10

五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题

转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（辽地税函〔2009〕188号）第一条停止执行。

天津地税

【天津地税】《天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知》（津地税地[2011]24号）2011.9.24

四、关于地下车库收入与成本归集的问题

实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：

（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。

（二） 转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。

以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。

广州地税

《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引[2012年修订版]的通知》（穗地税函[2012]198号）2012-11-30：

九、关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题

(一)房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。

(二)房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。

(三)对于按照规定应移交而未移交的公共配套按照以下原则处理：

1.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由清算小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；

2.未移交的公共配套转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。

广东税务

【广东税务】在土地增值税清算时，产权车位是否分摊地价 留言时间：2020-11-30

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=8b1647df839b4c3384e8e18321022c97

您好，请问一下

（1）佛山的房地产企业，开发销售的项目中，包含了有产权的地下车位，请问在计算土地增值税时，有产权的地下车位是否分摊土地成本？是否有政策依据，还是地方执行口径？

（2）广东省内，还有哪些地市，在计算土地增值税时，有产权车位要求分摊土地成本？

广东省佛山市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号) 及其解读规定，同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。

以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。

【广东税务】关于销售无产权人防车位及无产权非人防车位的涉税处理

留言时间：2019-05-27     https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=37a9eb3db1da4b53bafebcc6bd700d9f

问题内容

销售没有独立产权的非人防车位以及没有独立产权的人防车位，是否按照销售不动产计税;如果按照销售不动产计税，是否要缴纳土地增值税，如何计征企业所得税；相关地下车库成本能否分摊？因目前计税及成本核算处理方式有争议，请问现行法规应当如何处理，是否有相关税收文件。

12366广东省呼叫中心答复：

尊敬的纳税人、扣缴义务人、缴费人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

问题所述需了解具体情况（发生所述销售行为后，不动产产权是否会有变化？），请补充上述情况以便我们提供咨询服务，另外，关于“地下车库成本能否分摊”的问题涉及具体征管，暂无相关文件明确规定，建议您携带相关资料向所属区主管税务机关作进一步咨询了解，或可拨打12366选择对应的业务类型咨询了解。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定：“企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。”第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入;(二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八)接受捐赠收入;(九)其他收入。”

上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！