资产评估学习笔记4：资产评估基本流程
资产评估程序是资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。大体流程上主要是明确业务基本事项——订立业务委托合同——编制资产评估计划——进行评估现场调查——收集整理评估资料——评定估算形成结论——编制出具评估报告——整理归集评估档案。
一、明确评估基准事项
二、资产评估委托合同的订立
（一）资产评估委托合同的签订
由资产评估机构法定代表人（或执行合伙事务合伙人）与委托人签订合同，签订合同前，应对对客户的履约及诚信能力进行必要的风险评价、通过法律允许的必要形式取得客户对其先行开展评估业务的请求或确认依据等，保护自身合法权益。司法鉴定或其他特殊业务建立评估委托关系所采用的文书并不一定使用资产评估委托合同的形式，对此资产评估委托合同准则规定，以其他形式建立委托关系的应符合法律要求。
（二）资产评估委托合同的主要内容
三、资产评估计划的拟定和调整
资产评估计划为评估机构开展业务的工作思路和实施方案。涵盖业务开展主要过程、时间进度、人员安排等主要内容。
在项目正式开展前，资产评估机构专业人员在了解资产评估业务基本事项的基础上，结合资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程中的管理规定；评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度；评估对象及其法律、经济、技术、物理等因素；评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；委托人及相关当事人的配合程度；相关资料收集状况；委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位）过去委托资产评估的情况、诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性；资产评估专业人员的专业能力、经验及人员配备情况；与其他中介机构的合作、配合情况等主要因素，编制资产评估计划。
确定具体评估步骤时，应明确如下要素：一是评估项目的背景和相关条件，包括评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估的重点和难点，参与本项目评估的其他中介机构；二是本次评估所采取的评估方法；三是应明确资产清查工作的重点及具体要求，如现场调查目标、现场调查工作总体时间安排、现场调查的主要内容、现场调查的协调方式等内容；应明确与参与本项目的审计、律师等其他中介机构的对接安排及注意事项等。
在评估工作推进过程中，由于前期资料搜集不齐全、现场调查受到限制或委托人提供资料不真实，工作推进后发现需要进一步补充资料和增加现场工作时间，从而造成未能按计划完成进度。或者在业务推进过程中发现未预料到的资产类型或者业务形态，导致原计划的评估技术思路无法满足需要，又或者由于委托人经济行为涉及的评估对象、评估范围、评估基准日发生变化而导致的评估计划不能如期推进的。资产评估专业人员应尽快与委托人、其他相关当事人进行沟通，根据已确定的方案对评估专业人员进行调整、对部分评估工作作出重新安排、对评估技术方案进行修正。调整计划要兼顾评估效率和工作质量的原则，充分利用已有的工作成果，将评估计划调整导致的成本降低到最低水平。
四、评估现场调查
现场调查主要是通过走访，以便对影响资产价值的物理、技术、法律、经济等因素进行客观、全面的了解，为判断资产整体状况、估算资产价值提供合理依据。因此，现场调查主要是了解评估对象的现状（核实评估对象的存在性和完整性、了解评估对象的现实状况）、关注评估对象的法律权属。
（一）了解评估对象的现状
一是核实评估对象的存在性和完整性。其中，在评估对象的存在性上，主要判断评估对象是否真实存在：实物资产主要是通过实地査看、核查合同、盘点、函证等方式核实其存在性；无形资产上主要是通过核査权属文件、申请登记材料、技术文件、第三方证明文件等核实其存在性；应收账款、股权或其他经济权益主要是通过核查会计记录、公司章程、权益证明、股权转让协议及函证等方式核实其存在性。评估对象的完整性要求上，主要是关注评估对象符合相关经济行为对资产范围的要求，能够有效实现其预定功能。因此既要关注资产物理意义上的完整性，也要关注资产功能上的完整性。
二是了解评估对象的现实状况。对于评估对象现实情况的了解，既要与资产价值的影响因素相关，支持资产价值的评定和估算，也要能够系统、全面、充分的反映资产价值的影响因素的实际情况。不同类型的评估对象其关注重点也各有不同：针对整体企业，主要关注企业的历史沿革、主要股东及其持股比例、主要的产权和经营管理结构；企业的资产、财务、经营管理状况；企业的经营计划、发展规划；影响企业经营的宏观、区域经济因素；企业所在行业现状与发展前景等内容。针对房屋建筑物，主要关注取得方式、建筑物结构、建成时间、地址、用途、建筑面积、长度、宽度、层高、层数等。针对机器设备，主要关注设备名称、生产厂家、规格型号、安装地点、规定使用年限、购置日期、启用日期、已经使用年限、设备使用状况、设备维修情况等。 针对存货，通常应了解名称及规格型号、计量单位、存放地点、数量、单价等。针对应收账款等债权债务，则需了解债权债务人名称、业务内容、发生日期、履约及回收情况等。
（二）关注评估对象的法律权属
在现场调查时间，应取得评估对象的权属证明，对于取得的权属证明进行核查验证，包括但不限于采用与原件核对，向有关登记管理机构查阅登记记录等方式。针对不同的评估对象，权属证明文件各有不同：如针对不动产、专利权、商标权、著作权、矿业权、车辆等实行产权登记制度的资产，权属证明为相应的产权登记文件，比如房地产权证、房屋所有权证、土地使用权证、专利权证、著作权登记证书、采矿许可证、勘探许可证、车辆行驶证等；针对机器设备和存货等，权属证明主要包括购置合同、购置发票、付款证明、出库入库记录等；针对企业价值评估涉及的股东全部权益和股东部分权益，权属证明主要包括权属证明主要包括公司章程、工商登记材料、股东登记名册、出资证明、出资协议等；涉及国有资产的，还包括国有资产产权登记证。
五、现场调查的手段
六、现场调查的方式
1、逐项调查：逐项调查是指对纳入评估范围的所有资产及负债进行逐项核实，并进行相应的勘査和法律权属资料核实。逐项调查主要适用于评估范围内资产数量少、单项资产的价值量大，比如不动产评估项目；或者资产存在管理不善等风险，产权持有人或被评估单位提供的相关资料无法反映资产的实际状况，并且从其他途径也无法获取充分、恰当的评估证据，比如停产多年的企业资产评估项目、企业破产清算项目等。
2、抽样调查：抽样调査是按一定程序从研究对象的全体（总体） 中抽取一部分单位（样本）进行调查或观察获取数据，并以此对总体的一定目标量作出推断。主要是针对无法或不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项清查的项目，具体的抽样调查方法较为多元，主要包括简单随机抽样、分层抽样、系统抽样、整群抽样、不等概率抽样、多阶段抽样、重点项目抽样等。其中，适用最多的是重点项目抽样，即对纳入评估范围内的资产及负债，遵循重要性原则，对于价值量大的、关键或重要的资产进行调查。在进行抽样调查时，要考虑到抽样风险，并确保由抽样调査形成的调查结论合理、能够基本反映资产的实际状况，抽样误差要适度。在进行抽样调査时，其样本选择的理由要形成评估底稿。
七、现场调查受限时处理方式
如果资产由于本身本身的特征、存放地点、法律限制等导致评估专业人员无法采用常规的调查技术手段对资产的数量、品质等进行实地勘查，又或者委托人或者其他相关当事人不提供资产明细资料、产权持有人或者被评估单位不配合进行现场调查工作等导致的现场调查受限时，如果所受限制并未对评估结果的合理性或评估目的所对应的而经济行为构成重大影响，或者能够采取必要措施弥补不能实施调查程序的缺失，则可以持续推进资产评估业务，但需要在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度，并在资产评估报告中以恰当的方式说明受限情况，所采取的替代程序的合理性以及其对评估结论合理性的影响。如果无法采用替代措施对评估对象进行勘查核实，或即使履行替代程序，也无法消除其对评估结论产生重大影响的事实。则必须终止执行评估业务。
八、收集整理评估资料
对于超出资产评估专业人员专业能力范畴的核査验证事项以及法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的事项，应当采取以下应对措施：一是对于超出资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项，委托或要求委托人委托其他专业机构出具意见；二是对于因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的事项，应在工作底稿中予以说明，分析其对评估结果影响程度。如果无法核査验证的资料是评估结论的重要依据，该资料的不确定性将较大程度影响评估结论的合理性，评估机构不得出具资产评估报告。
九、评估资料的归纳、整理及评估结论的形成
首先，由于收集的资料难免存在失真的情况，要对失真的材料进行鉴别和剔除；其次，要对所收集的评估资料信息、数据的合理性、相关性进行分析，以提高评估资料的可靠性。在此基础上，要恰当的选择评估方法（资产评估方法包括收益法、市场法和成本法三种基本方法及其衍生方法，每种基本方法下还有具体的评估方法，资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况恰当选择评估方法。其中，成本法应合理确定重置成本和各相关贬值因素；市场法应合理选择可比案例，分析评估对象和可比参照物的相关资料和价值影响因素，通过可比因素的差异调整，得出评估对象的价值；收益法应合理预测未来收益，并合理确定收益期和与收益口径一致的折现率，通过折现计算，得出评估对象的评估值），资产评估专业人员还需要合理选择技术参数，应用评估模型等，形成初步评估结论，并对结论的合理性进行分析。
十、编制出具评估报告
评估机构对评估报告的审核应注重审核的内容及效果，具体审核的内容主要包括：评估程序履行情况；评估资料完整性、客观性、适时性；评估方法、评估技术思路合理性；评估目的、价值类型、评估假设、评估参数以及评估结论在性质和逻辑上一致性；对计算公式及计算过程正确性；对技术参数选取合理性；计算表格之间链接关系正确性；采用多种方法进行评估时，需审查对各种评估方法所依据的假设、前提、数据、参数可比性；最终评估结论合理性；评估报告合规性。
提交正式报告前，资产评估机构及评估专业人员与委托人或者相关当事人进行必要的沟通，既有助于了解委托人或者相关当事人对评估结论的反馈意见，也有助于委托人或者相关当事人合理理解评估结论，正确使用评估报告。与委托人或者委托人许可的相关当事人沟通的内容包括但不限于：是否存在与评估对象实际情况不一致的情况；是否履行了评估委托合同约定的内容；评估方法的适用性、参数选取的合理性、模型计算的正确性，评估目的、价值类型和评估方法的匹配性等；评估报告披露信息的正确性和恰当性。资产评估机构及评估专业人员与委托人或者委托人许可的相关当事人就评估报告有关内容所进行的沟通，应在不影响其对最终评估结论进行独立判断的前提下进行。
十一、外部审核意见的处理
企业国有资产管理部门、金融企业国有资产管理部门和文化企业国有资产管理部门等管理的国有资产评估项目，要在资产评估机构提交评估报告后，按照国家有关规定组织专家对资产评估报告进行外部审核。根据现行的国有资产评估管理规定，对国有资产评估项目实行“核准备案”的管理制度，国有资产评估项目的核准备案通常实行专家评审制度，由国有资产管理部门组织专家对资产评估报告进行评审。审核主要包括以下内容：一是资产评估所涉及的经济行为批准情况；二是评估基准日的选择是否适当，评估基准日的选择是否符合有关评估准则的规定要求；三是资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致；四是评估方法运用的合理性和评估依据的适当性；五是企业是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性做出承诺；六是评估程序是否符合相关评估准则的规定；七是评估报告是否符合相关准则的规定和要求。
外部审核意见的应对外部审核意见进行分析，形成意见回复，并根据需要对评估报告的相关内容进行补充或修改。评估报告如有修改应按评估机构内部的审核要求履行审核程序，重新出具评估报告，并按规定提交资产评估报告委托人。
十二、整理归集评估档案
资产评估专业人员通常应当在资产评估报告日后90日内，整理工作底稿，并与其他相关资料形成评估档案，交由所在资产评估机构妥善管理。重大或者特殊项目的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后30日。应整理归集的评估档案包括：工作底稿、评估报告、其他相关资料。工作底稿的整理和评估档案的归集应当符合法律、行政法规和资产评估准则的规定。