站岗必选！这个高价的远郊CEO盘，劝退一个是一个
所以，即便是自住刚需，房子可能一辈子都不会卖，也还是希望入手的房子能不停涨价，最好涨幅能跑赢通胀，这样至少自己心理账户上感觉不亏。
在预算有限时，买市区老破小还是买郊区CEO盘？这是一个解决难度堪比英格兰N年无冠，或者国足何时进世界杯的难题。
很多人在选择的时候，都会踏进郊区CEO盘的坑里。
所谓CEO盘，也称贵妇盘，就是拼尽全力把产品的溢价做到极致，一般都是片区内最贵的项目。
典型郊区CEO盘是这样的：
一进楼盘，故事就来了，诗和远方你要不要？
尊贵的身份当然要匹配实力相当的大平层，你要不要？
久违的自然与心灵的放松，你要不要？
产品做的这么好，品质生活，你要不要？
还有，够大够宽敞的空间，你要不要？
我是小夫，花费大量精力，钻研那些大涨板块背后的普适性规律，还算有点成果。今天，我就用近期开盘的位于花都区的新盘——凤凰瑞景，告诉你CEO盘都有怎样的坑？
名校+地铁+区域数一数二的价格，
做CEO就是“爽”？
首先，买郊区房，首先需要关注的是交通和配套两大要素。凤凰瑞景属于地铁盘，先天条件相当不错，这才有了做“贵妇”的心。
凤凰瑞景货真价实地铁盘
从交通看，项目与9号线马鞍山公园站相距817米，与花都广场站相距1494米，无论步行还是公交换乘都非常方便。
凤凰瑞景学校配套齐全
而教育配套方面，小区140米外就有雄炜御景万锦幼儿园，1公里范围内，也有三东幼儿园和港湾实验幼儿园。
而小学的话，377米外就是花都区排名前三的学霸小学骏威小学，乍一看，名校在旁的光环已经收割无数家长的心，以至于销售中心显眼处需要放上学位风险温馨提示。（虽然名校在旁，但不能保证100%入读的）
而回归产品本身，1400多户的规划，接近2:1的车位配比，无论在花都还在在全广州来看，都是很能打的。
近期主推10、11栋，在售面积84-130平米产品，涵盖两房到四房产品，84平两房赠送超大入户花园，从比例图看，入户花园大到足以改为卧室。
而130平四房户型，南北对流还有双大阳台之余，还配备比阳台更大的入户花园，实用率和性价比来看，都让人亮眼。
130㎡产品户型图
有地铁，9号线通过换乘可以直达体育西路，珠江新城等CBD，白领是不是准备了六个钱包？
有名校，400米内就是全区有名小学，宝妈是不是迫不及待送上房票？
两房改三房，四房产品也有霸气双阳台安放全家人，换房族是不是想卖一买一了？
打听开盘价，3万/平！
比一期产品凤凰御景的在售二手房都便宜。凤凰御景当初开盘还是毛坯交楼，而凤凰瑞景，是精装交楼。
一圈看下来，如果阅房太少，敢肯定，你的内心一定会发出很哇塞的感叹，简直就是梦里的房子。然后冲动型消费，向销售说一声：刷我的卡。
恭喜你，交钱的那一刻，你已成功占坑，着了郊区CEO盘的道。
所以，还是too young，too simple了。
二手房价贵过新盘？
为何手握王炸也能吃鸡糊
CEO盘最大的特点，就是让你感觉，人生简直走向了巅峰。
定位为远郊CEO的楼盘，一定会干的同一件事：卖情怀。
不是说卖情怀不行，需知道，凤凰瑞景是成熟大盘凤凰御景的二期，位于花都区府板块，第一期项目凤凰御景开盘是在5年前，当时均价大概是1.3万元/㎡，2017年底收楼，毛坯交付，属于次新房。
而从安居客的二手房价地图可以看到，凤凰御景二手均价在3万前后，对比周边2公里内在售项目，这个均价都是可以进入前三的存在，足以证明一期项目是有口碑有实力的。为何二期项目房价会开始拉胯呢，我觉得是由产品细节决定的。
凤凰御景二手房价在片区较高
先从前文的几大闪光点入手，我们拨开迷雾找真相。
例如，小区规划1408户，而车位有2631，接近2：1的车位配比，看着很好，但其实项目配了面积接近两万平底商，这种商超会占用多少车位呢，现场销售表示目前还没划分细则，所以最终车位配比是成疑的。
其次，表面看产品力满分的户型，其实经不起推敲。
例如84平两房产品，可以通过围合将10㎡左右的入户花园改为书房或者儿童房，但由于需要分割空间，要考虑避开承重墙、横梁等，所以需要花费不少的装修成本及精力。
84㎡产品户型图
另外，既然去花都置业了，以花都亲民的房价来看，换个大房子是很有性价比的。
但130平产品设计却有点主次不分，例如主卧的窗外，被100平产品遮挡部分视野，反而朝北的两个次卧，是望园林以及享受60多米超阔楼距。
130平产品与100平产品都存在对望问题（制图：广州楼市情报）
而100平产品的对视问题相对更严重，例如10栋100平产品，和11栋100平产品的两间次卧，直面隔壁楼栋同户型两间次卧，两者相隔30米左右。
100平产品两间次卧均与隔壁漏洞同产品存在直视
10栋100平向东的两间次卧与11栋100平向西两次卧相隔仅30米左右
从实景图感受一下真实楼距
所以，70米楼距，3.6万美学园林，都是阳光下七彩的泡沫。真到入住的时候你就会发现，原来追求诗和远方要付出这么大代价。
题外话，当小夫提出参观板房时，现场销售表示只有100平产品做了板房，且刚好在消毒去甲醛，不能参观。（是不是很巧，对，怎么能让你发现户型对视这种问题呢）。
追求大而全，
贪婪才是买房的原罪
凤凰瑞景，就是典型的CEO盘，先天条件上，缺货多年的花都区府板块，项目不愁卖。后天加上花都前三的小学以及地铁9号线加持，各种溢价要素都齐备了。
但翻开近年房价走势，你才能看到，理论上可以溢价要素，市场是否买账。
以一期产品凤凰御景为例，从安居客平台可以看到，项目二手放盘价最近3年无变动，从成交均价看，均为2W5-2W7的区间内，零星几套报价3字头的毛坯房，要价比精装新房都高，莫非是维护CEO盘尊严的气氛组所为？
凤凰御景实景图
凤
凤凰御景房价已经三年无变动（数据来源：安居客）