这个案例说明纳税的事:没对错,只有输赢。

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没有产权的地下车位,卖了,但合同显示是“租70年”并且一次性收了租金。
这个税是按“销售不动产”交税,还是按“出租不动产”交税?
二者的主要区别:
销售不动产:土地增值税,所得税一次确认
出租不动产:房产税,所得税分年确认
他们最希望得到的答案是:“老师,能否给我一准话,这种行为,到底是销售,还是出租。”
我来分析一下上面的例子,实务中有各种各样的理由与说法,比如:
说法1:车库没有产权,按《城市房地产管理法》的规定,没有产权的不动产不能销售,看起来不能按销售处理哦;
说法2:按《合同法》的规定,租赁合同不能超过20年,超过期限的部分无效,看起来,不应该按出租处理哦;
说法3:我看,还是应该看本省税务有没有文件,规定这种情况应该视为出租呢?还是视为销售。
进一步说,如果不以税务稽查应对的视角来看待,这事无法有确定性的回答。
这就是典型的:没对错,只有输赢。
如果税务来检查了,并且该检查人员与你的认识不同,那么,需要他提出相关的、支持他的观点的证据与理由。如果每一个理由都有懈可击,那你就算找到应对的方法了。
假如
会计按出租处理,稽查认为应该算销售,那么,就有得一争了。
稽查说:“按《合同法》规定,租赁不能超过20年。”
会计说:“20年内租赁合同是有效的啊,20年以外合同无效能够证明没有租赁业务发生吗?”
稽查说:“事实上,构成了销售行为,因为土地期限也就70年,相当于全给别人了”
会计说:“土地70年期限如何证明就是销售了?地下车库本是房子的基脚,所有权不是我的,我拿什么卖呢?”
稽查说:“我认定你是销售行为。”
会计说:“你可以核定应纳税额,但你认定我的业务事实,是依法法律哪一条呢?”
稽查说:“省局有规定,这种租赁,一律视为销售。”
会计说:“省局是基于哪条法律做出此规定的呢?我认为这个规定没有法律依据。”
你会发现,这本质上就是一个输赢的争论。管对错什么事呢?对错只是相互指责对方的理由而已。
稽查说:“总之,你补不补?”
会计说:“好吧,我们补……”
这就提前认输。
稽查说:“总之,你补不补?”
会计说:“本来就不该补,你看看,这样的处理,你实际上没有执法风险。补税反而违反政策,才有风险。”
这就是继续做说服工作。
稽查说:“总之,你补不补?”
会计说:“就是不补,我们有理由、有关系!”
这就继续争下去了。
就这个例子来说,不论你按销售处理,还是出租处理,实际上都是你自己的事,自己核算、纳税、申报的事。从法律上讲,税务无法判定你是对是错——如果不启动税务检查的话。
税务启动检查后,我们就能在检查中去争论“对错”了,但实际上检查一争,争的就变成“输赢”了。
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【个人简历】

【工作内容】

十年银行融资对接经验,注册会计师、中级职称、法务会计师,兼任多家小微企业融资顾问,办理过抵押贷款、担保贷款、信用贷款、互保联保贷款、保理融资、信托融资、重组并购贷款、供应链融资等各类模式的融资了解银行在授信过程中考察重点、难点并能够熟练应对。

【资料制作】

熟练制作一切贷款辅助资料:贷款报表、审计报告、合同、构建发票和流水及银行回单、可行性研究报告(可研报告)、商业计划书、资产评估等。

【融资培训】

周末闲暇期间做融资会计实战培训。我的课程没有教材全部个人十年来成功与失败案例的分享。哪些企业可以去银行申请贷款?银行对贷款报表的基本要求是什么?会计在企业贷款中的风险及如何防范?中小微企业常见的融资模式?等二十个课时。

【老师有话说】

作为会计一定要有广度、有深度、还要有底线和原则,不断的学习,懂规则,要想办法打造自己T字形的知识架构。

我始终认为会计得有个发展方向和领域,仅仅懂得记账报税那是小儿科。如果没有三头六臂,眼观六路耳听八方的本事去做财务总监,就选择一个好的发展方向。我个人认为融资会计是的不错的发展方向,你可以买点书籍看看(如果感兴趣请与我交流),然后去应聘相关岗位,坚持5年一定会发现一个不一样的自己。不要在基础岗位上记个账、报个税、打个杂,浪费青春了,除非你是富二代/官二代。

懂得记账报税那是基本功,初中毕业学3个月照样会,没有任何竞争力。随时都有人可以把你替代,为什么很多人觉得会计工资低,不好找工作,那是因为你没有专长。必须培养自己的专长,还得扩宽自己的知识面。确保自己有广度、有深度,终身学习。

我觉得当会计跟做生意是一样道理,无非出卖的是无形的时间和知识,得学会差异化经营,去学习别人不会的,好工作才会找上门。

会计:毕业N年后,还在满大街找工作,经常被廉价使用,依靠证书支撑门面,那是从业者的悲哀!

等你在某一个领域精通了,就傲慢的工作生活着!

感谢您抽出 

 

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