平安10.12%入股旭辉，为啥？
地产随笔 文\潘永堂
平安在收购碧桂园9.9%股权获得高回报后，如今又把目标盯上千亿节点的旭辉，10.12%入股旭辉！
旭辉，是一家业内口碑不错的房企！在老潘看来，相对而言，旭辉是一家战略前瞻和执行一流的企业，企业擅长弯道超车，并具有持续的高增长性、均好性和稳健性。
也因此，此次平安入股旭辉，可谓选择了一家好企业。
part1
平安为何衷情旭辉？
选择一家好企业，是股权投资的关键！
对平安而言，平安是中国保险行业的王者，更是横跨保险，银行，投资行业，中国金融牌照最齐全的公司。而在金融投资中，股权投资是最有挑战、更具成长型的领域，也是成为未来房地产的关键上游行业。在当下高地价和行业高度分化和专业化的趋势下，房地产未来快速分化为投资商、建造商和运营商三大板块。
而这三大领域，每一个领域，都会走向极致的专业和高门槛。而在这其中，投资商往往更需考验趋势，判断和选择的能力，而最为典型的股权投资，则是所有投资中难度最高的领域。
股权投资，本质是投资企业的企业，而股权投资人也是投资企业家的企业家，他的难度在于——他必须在鱼龙混杂的企业圈中找到和识别出当下最优秀的成长性企业(或企业家)，而后勇敢的投资他、帮助他，让本已优秀的企业继续保持高成长，所以从这个角度来讲，股权投资，必须与优秀者为伍，而且还的帮助优秀者成长，这显然是一门超高难度的行业，当然，也是高收益、高门槛和高风险的行业。
那么，平安是谁了？
平安可能是金融领域最大的“地产商”，目前平安涉及股权合作的房企至少超过20家，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、旭辉。对于拥有完整金融控股体系的平安而言，股权投资房地产，不仅仅为平安险资寻找投资出口以及充当财务投资者，而且可能还会打通旗下多项金融业务，尤其是资金信贷服务、住宅社区金融服务等进行协同发展。
过去平安股权投资碧桂园，算是一个典型成功案例，作为这些年行业最大的超级黑马，平安入股碧桂园，无疑收益颇丰。而今天，平安继续把这种发现优秀者的眼光落在了旭辉身上。
今天为何股权投资旭辉了？
核心是还是看成长型和稳健型。作为企业，旭辉是一家非常擅长战略和强悍执行力的房企，这样的企业成长性，即使在恶劣市场环境下，更有生命力和增长保障性；而作为掌舵人同样是股权投资分析的关键。旭辉董事长林中，被行业誉为“地产战略家”，对行业趋势，房企战略，经营落地、组织建设等等可谓信手拈来，各个专业口旭辉人都坦言，老板似乎什么都知道，总能一针见血指出每个战略专项的本质。而林中自己也感叹，去年的林中没办法领导今年的旭辉！
对掌舵人的高度认同是股权投资的关键原则，其次对旭辉这些年的经营表现和未来增长，平安同样抱有信心。
回顾旭辉的战略，这家企业在2012年开始提出旭辉的“一五战略计划”，（题话外，为何旭辉2012年才有一五计划？初一看很诧异，但转念想想倒也正常。不客气的说，中国房地产之前十多年战略更多是“华山一条道”，房企没有战略或是就是快速滚动做大，没有转型，战略趋同下更多是比谁更快，更猛，更胆大，我想这也是地产早期无需很强的战略的缘由。但产能过剩，供求逆转、地价高企，利润降低后，房企开始纷纷转型，这个时候战略的重要性越来越重要。有前瞻的战略并能战略高效落地的房企往往会成为黑马。旭辉就是典型这样的房企）
就在旭辉的头一个五年计划（2012年上市到2016年）中，旭辉销售业绩从96亿逐年递增至突破500亿，年均53%复合增长率，可谓领跑“准一线”房企。也就在2017年7月，旭辉发布二五计划，即从2017年到2021年，旭辉不仅关注利润，也要兼顾规模，力争在2020年之前进入行业TOP8，进一步完善全国化布局，从目前的31个大中城市扩展到70个大中城市，成为真正意义上的全国化品牌房企。
事实上，当下的旭辉已经屡创黑马效应，截止2017 年上半年旭辉销售 472 亿，位列行业 16 位。
行业TOP8是什么意思？在如今房企行业集中度快速提升格局下，2020年行业TOP10保守至少是2000亿 ，甚至更高，而TOP8或将达到3000亿规模上下，同时旭辉也强调利润增长到100亿。如此看来，在如今旭辉800亿规模到未来2020年3000亿，旭辉的二五战略的增长性将具有超强投资价值。
基于此，平安出手了！
part 2
旭辉为何牵手平安？
反过来，旭辉怎么看平安了？这得分两个视角来看。
从短期视角来看，平安入股旭辉，对旭辉可谓是如虎添翼。
新股东平安，横跨保险，银行，投资行业，中国金融牌照最齐全的公司，是中国保险行业的王者，这种直接入股，一则马上降低企业负债率，二则在这个节点上，算是积极响应了中央去杠杆，去债务的呼声。三则更值得强调的是，新股东平安强大的金融背景，将给旭辉在未来资本市场和国际资本评级机构获得更高的评级、信任度和好感，从而进一步有效降低旭辉未来的综合融资成本。
未来，千亿规模时代，高地价时代，降低几个点的融资成本，可能就是几十亿的利润。未来，更低的融资成本，省下的钱，就是利润，更是一个企业的竞争优势。尤其在未来，高手过招，比拼的也就是1、2个点的差异。
同时，新股东平安，作为一家业务范围广泛的金融综合企业，旗下银行业务可以为旭辉提供所需的信贷，作为高度市场化运营的银行，当然也不会因为是旭辉股东从而利率更低，但是，平安作为旭辉金融方股东，旭辉未来在获取金融信息、金融动向、金融服务速度等等获得巨大的便利和灵敏度。
这个时代，有时候信息比黄金还要贵！
从长远来看，林中强调，未来没有金融思维，不会应用金融工具的开发商，其企业经营和发展将越来越难，也就是在旭辉第二个五年战略中，旭辉明确提出了“地产金融化”战略：一则实现产融深度结合，打造资本是市场影响力，二则在未来越来越激烈的土地市场，旭辉增强企业在土地资源端的竞争力。
part 3
地产下半场护城墙，“地产+金融”
今天越来越多开发商转型升级做金控集团公司！这是趋势。
本身而言，房地产天然是资金密集型行业，而且大型企业依旧具备较高增长性，所以两者的耦合也是各得其所，优势互补。
今天银行等金融机构入股地产商，一则为更多的险资机构寻找好的出路，二则获得更高的财务收益。反过来，地产商其实也在入股银行，一方面，地产商入股银行的资金量也是大的，银行希望地产商这样的高富帅加入，以募集更多的资金，使银行的规模和效益得到扩大与提升；另一方面，地产商也愿意入股银行，以获得相对更稳定的效益，与房地产周期性波动形成现金流互补。尤其是前些年地方银行上市热情高、空间大的情况下，一旦入股银行并获得上市机会，对地产商来说，无疑是开辟了另一个超额利润空间。
所以，今天和未来的房地产，越来越摒弃单打独斗的思维和做法。今天，无论是项目层面，你会发现50强房企基本都在合作开发，北上深一线城市的项目命名，你会看到越来越多采取双公司命名法，即类似万科碧桂园，电建金地、旭辉置地……；其次，行业层面也是联合作战，跨界整合，地产+金融，房地产+智慧，房地产+科技……所以，未来如果房企为做地产而做地产，过去孤军作战的话，那么，企业的生存难度，将越来越大！
【文末提醒】仅仅是地产随笔，我说的可能是片面的，甚至是错的，这个行业实在变化太快，信息不对称也很多，但这并不可怕，因为只要有开放的心态，有不断学习和更新认知的好习惯，我们就能不断迭代。所以，如果你对这文章有不同意见，欢迎下方评论，或者直接加老潘微信dczcpyt深度沟通。
老想法，到不了新地方，也到不了“新地产”
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